דירה של 52 מ"ר ב-5,800 שקל לחודש: מצוקת השוכרים מחריפה

דמי השכירות בתל אביב ובערים המקיפות אותה ממשיכים לטפס. הממשלה לא בוחנת מהו פרופיל השוכר הממוצע, מהם צרכיו והיכן מתאים לו לגור - ונוצרים עודפי דירות להשכרה בפריפריה ■ התופעה עלולה להתגבר בעקבות מחיר למשתכן, שהופך זוגות צעירים למשקיעים בעל כורחם

נעמה ריבה
נעמה ריבה
נוה גנים בקרית מוצקין. דירות 5-4 חדרים מושכרות ב–3,800–4,500 שקל
נוה גנים בקרית מוצקין. דירות 5-4 חדרים מושכרות ב–3,800–4,500 שקלצילום: איציק בן מלכי
נעמה ריבה
נעמה ריבה

מהו הפרופיל של שוכר דירה ממוצע בישראל? לרוב אלה צעירים — סטודנטים, רווקים וזוגות בלי ילדים או עם ילדים קטנים. מה הצרכים של השוכרים? לרוב הם רוצים לגור קרוב לעבודה, מעוניינים בתחבורה ציבורית טובה ונגישות למוקדי תרבות ובילוי. מכיוון שזו אוכלוסייה צעירה, רוב השוכרים מעוניינים לגור בסביבה עירונית, כזאת שיש בה בתי קפה וסופר־מרקט מתחת לבית.

הבעיה היא שהצרכים של השוכרים מתנגשים עם תכנון הערים בישראל. מנגנוני התכנון המקומיים מוציאים בעשורים האחרונים בעיקר שכונות פרווריות, המיועדות לרוכשים ולא לשוכרים. בנוסף, אין כמעט בניית פרויקטים המיועדים לשכירות. המצב גורם לעיוותים רבים בשוק השכירות, והם רק גדלים והולכים.

באזורים עירוניים כמו שכונת פלורנטין בתל אביב, שבעבר היתה שכונה עם מחירים סבירים ואף נמוכים, המחירים מזנקים. כך למשל, באתר yad2 פורסמו דירות בפלורנטין בשטח של 45 מ"ר ב–5,000–5,300 שקל לחודש, ודירה בשטח של 52 מ"ר מוצעת ב–5,800 שקל. דמי השכירות בשכונה הם 100–117 שקל למ"ר, והם זהים לאזור כיכר המדינה ולפעמים אף גבוהים יותר. באזור כיכר המדינה דירות בשטח של 70–75 מ"ר מושכרות ב–6,500–6,800 שקל לחודש — 90–100 שקל למ"ר.

מדוע זה קורה? מפני שבישראל מתקשים להקים אזורים שיכולים להתחרות בשכונות כמו פלורנטין, ומכיוון שהעיריית תל אביב מגבילה את הבנייה במרכז העיר בשל ההכרזה על העיר הלבנה. לפי ההכרזה, באזורים במרכז ובצפון תל אביב יש הגבלת גובה בפרויקטים של תמ"א 38, המצמצמת את תוספת היחידות לעיר.

לכן, הפכה פלורנטין ליעד מבוקש וכמעט היחידי לצעירים. במקביל למחסור האדיר בדירות להשכרה באזורים עירוניים, המדינה גורמת לכך שיהיו עודפי היצע באזורים פרווריים. כך למשל, בחריש מאות דירות של 4 ו–5 חדרים מוצעות להשכרה ב–2,500–4,000 שקל לחודש. התשואה על הדירות האלה נמוכה למדי — 2.5%–3% — ומעידה כי המשקיעים שרכשו אותן כנראה לא עשו את עסקת חייהם.

בשכונת פסגות אפק בראש העין מוצעות דירות 4 חדרים ב–4,200–4,300 שקל לחודש, ודירות 5 חדרים מוצעות בעד 5,000 שקל. המחירים אינם גבוהים בהרבה מחריש, אף שבראש העין, הממוקמת במרכז, השכירות היתה אמורה להיות גבוהה בהרבה.

שכונת פלורנטין בתל אביב. השוכרים רוצים בית קפה מתחת לבית
שכונת פלורנטין בתל אביב. השוכרים רוצים בית קפה מתחת לביתצילום: ניר קידר

מעבר לכך, המחירים הנהוגים בראש העין אינם רחוקים מהמחירים באזורים טובים בפריפריה, כמו האזורים הוותיקים של קרית מוצקין או קרית ביאליק, שבהן מושכרות דירות 4–5 חדרים ב–3,800–4,500 שקל. הפער נובע מכך שבשכונות החדשות במרכז קיימת תלות מוחלטת בכלי רכב פרטי, ויש מחסור בתשתיות ובשירותי ציבור, ולכן ההיצע בהם גבוה מהביקוש.

אין זה סוד שהמדינה כמעט אינה חושבת על שוכרי הדירות כשהיא מגבשת מדיניות דיור. יש אמנם הרבה דיבורים על שוק השכירות, אך המעשים ברורים מאוד: מצד אחד תוכניות מוגבלות לפרויקטים לשכירות ארוכת טווח, הכוללות מאות יחידות דיור בלבד וצפויות להיות מוכנות בעוד שנים; ומצד שני המדינה נלחמת במשקיעי נדל"ן, שהם השחקנים המשמעותיים ביותר בשוק הדיור להשכרה. בשנה וחצי האחרונה המשקיעים מכרו אלפי דירות.

עוד בעיה חמורה הקשורה לעדיפות הנמוכה שבה נמצאים שוכרי הדירות בישראל היא המחסור החמור בחוזי שכירות לכמה שנים. מסמך שהכינו עופר רז־דרור ואפרת שמיר מהמועצה הלאומית לכלכלה, שפורסם לפני כחצי שנה, מצא כי בעוד הממשלה מתאמצת להגדיל את הפופולריות של השכירות ארוכת הטווח, ב–2015 שיעור החוזים ארוכי הטווח היה הנמוך ביותר מאז 2007. ב–2013 שיעור החוזים בשכירות ארוכת הטווח הגיע לכמעט 10% מכלל החוזים, ואולם ב–2015 הוא ירד לכ–6%. כ־91% מחוזי השכירות מוגבלים לשנה, וכ–3% הם חוזים לשכירות קצרה יותר.

מנגד, המחקר הראה כי רוב השוכרים נזקקים ליותר משנת שכירות אחת. לטענת מחברי המחקר, הכשל הגדול בענף הוא שבעוד השוכרים מתגוררים בדירותיהם בדרך כלל שנים ארוכות — החוזים שעליהם הם חתומים קצרי טווח ומחודשים מדי שנה. הממשלה אינה עושה כמעט דבר בנושא, למעט פיזור הצהרות.

בונים איפה שיכולים ולא איפה שצריך

סבסטיאן ולרשטיין, מנהל מרכז הגר, מחקר ופיתוח מדיניות דיור חברתי באוניברסיטת תל אביב, אומר כי הממשלה אינה בוחנת את האזורים שיש בהם ביקוש לשכירות כשהיא מתכננת עודפי דיור בפריפריה ובשכונות פרווריות במרכז. "הממשלה אינה שואלת שאלות רחבות בהקשר למדיניות דיור. היא אינה שואלת היכן אנשים מסוגים שונים רוצים לגור, ואם הם רוצים להיות שוכרים או רוכשים. שוכרים מעוניינים לרוב לגור בערים הגדולות, ואם הם סטודנטים אז ליד המוסדות להשכלה גבוהה".

בנייה בחריש
בנייה בחרישצילום: אייל טואג

הוא מציין כי שלב תכנון השכונות מנותק משלב שיווק הקרקע. "האופן שבו הקרקע משווקת ישפיע על אם יהיו במקום יותר משקיעים מרוכשים שקונים כדי לגור. איש אינו חושב בזמן התכנון מי הקונים וזה גורם לעיוותים. למעשה, הממשלה ממשיכה לבנות דירות היכן שהיא יכולה ולא היכן שצריך. יש טענה שבישראל בגלל שיש ביקוש רב למגורים, תמיד יהיה מי שיגור בכל מקום, אבל הטענה הזאת ספקולטיבית. איש אינו שואל אם יהיה מי שיגור בכל שכונות הענק המתוכננות ונבנות כעת בעפולה ובקרית גת. האם יהיה מענה לכל המשקיעים שרוכשים שם? ערך של דירה הוא הרבה יותר מארבע קירות, גם אם הדירה תהיה מרווחת ויפה".

עו"ד טוביה שטראוס מומחה לתכנון ולבנייה מוסיף כי "יש תחושה שמתכננים בכוונה כדי שהמחירים יירדו. בונים בניינים בלי תשתיות. מקימים שכונות בלי גן ילדים, בלי תחנות אוטובוס, בלי מוסדות ציבור. רואים הורים הולכים על מה שהיה אמור להיות מדרכה. רואים שבמקומות מסוימים שיש עודף של היצע נכנס המגזר החרדי, שהוא זקוק למגורים וסביבת המגורים עצמה היא קריטריון פחות רלוונטי אצלו".

טל אלסטר, דוקטורנט למדע המדינה באוניברסיטה העברית החוקר ערים ומדיניות דיור, מסביר כי מחירי השכירות והתשואות הנמוכות באזורים מסוימים קשורים לכך ששכירות צריכה לבטא כמה שווה לגור בשכונה מסוימת בזמן שמתרחשת השכירות. "אני התגוררתי ארבע שנים ביד אליהו, שהיא שכונה שמחירי השכירות בה נמוכים יחסית, אבל מחירי הדירות גבוהים מפני שהם משקפים ספקולציות של תוכניות עתידיות לפינוי־בינוי. כלומר, דמי השכירות משקפים את רמת החיים הנוכחית, בשונה ממחירי קנייה המשקפים רמת חיים עתידית".

לדבריו, העובדה שבחריש ובראש העין התשואות נמוכות מעידה על בעיה. "באזורים שאינם אזורי ביקוש, לרוב התשואה משכירות גבוהה יותר כדי לכפר על כך שזה אינו אזור ביקוש". לדעתו, המצב עלול להשתנות. "אחד משני דברים אמורים לקרות — אופציה אחת היא שמי שקונה עכשיו בחריש או בראש העין צודק, השירותים בעיר ישתפרו, יהיו פחות פקקים ביציאה, ותהיה עבודה באזור — ואז מחירי השכירות יעלו — מה שישקף את איכות החיים הגבוהה יותר. האופציה השנייה היא שהם טועים — כלומר המצב בחריש לא יעמוד בציפיות שלהם, ומחירי הדירות יירדו. אופציה שלישית היא שהתשואה במקומות כמו חריש או ראש העין תמשיך לאורך זמן להיות נמוכה יותר מהתשואה בחלקים מבוקשים יותר בישראל".

ד"ר אפרת טולקובסקי, כלכלנית וחברת מועצת העיר תל אביב, מחדדת את הנושא. "בשנות ה–90 נתנו לקבלנים אפשרות לבנות בדרום, העניקו להם תמריצים, אך הם נתקעו עם דירות רבות מאוד — והורידו מחירים. דמי שכירות זה משהו שמגיב מהר מאוד ברגע שיש עודף היצע. אם יש לך דירה בעיר כמו חריש או ראש העין, את לא תורידי את המחיר ב–30%, אבל את תורידי לפעמים דמי שכירות באחוזים רבים, מפני שלא תרצי שהדירה תעמוד ריקה כמה חודשים. אחרי שנה־שנתיים השוק יכול להשתנות פתאום. באופן כללי, הנתונים האלה מעידים על חוסר התכנון שיש במרכז. הקרנית מתחילה להתנשף, וכדאי שכחלון ישים לב".

מחיר למשתכן יעוות את שוק השכירות

בהקשר של חוסר התכנון, נראה כי דירות רבות להשכרה באזורים שאינם אזורי ביקוש ימשיכו להתרבות, עקב מבצעי מחיר למשתכן. בתוכנית מוצעות דירות רבות בפריפריה במחיר נמוך. לעתים קרובות זוכים בדירות צעירים שאינם מעוניינים לגור בדירה שבה זכו, אך הם ירכשו אותה בכל זאת בשל המחיר הנמוך. המצב הזה עלול לגרום לעודף בדירות להשכרה בשכונות ששווקו בתוכנית. "מחיר למשתכן מוצגת כפתרון למגורים וזה גורם לעיוותים להחריף", אומר ולרשטיין. "זו עוד דרך שהממשלה מעודדת אנשים להחזיק דירה ולהשכיר אותה. למעשה, מחיר למשתכן גורם למצב שאנשים נהפכים למשקיעים בעל כורכם. הם רכשו דירות במחיר נמוך דירות בעפולה ונצרת עלית, והם יצטרכו להשכיר אותן במחיר כלשהו — ייתכן שבהפסד".

עומר מואב, פרופ' לכלכלה מהמרכז הבינתחומי הרצליה, נוהג לתקוף את מחיר למשתכן בעמוד הפייסבוק שלו. הוא אומר כי התנהלות הממשלה בעניין זה הפוכה ממה שהיה צריך לעשות כדי לאזן את הביקוש, ולכן תגביר את הבעיות בשוק.

"עבור דירות להשכרה צריך לשחרר קרקע באזורים שיש בהם ביקוש אמיתי. מחיר למשתכן גורם לזוגות צעירים לרכוש דירה והופך אותם למשקיעים אם יגרילו דירה שאינם רוצים. המנגנון הזה יוצר היצע של דירות להשכרה במקומות שאנשים אינם רוצים לגור בהם. זה יוצר שני שווקים במרכז. בתל אביב ימשיך להיות ביקוש עם מעט היצע ובשכונות של מחיר למשתכן יהיה עודף היצע.

"כחלון הולך על מה שקל, מפני שהוא רוצה מהר. הוא מזניח את מה שצריך לעשות. צריך היה לשחרר יותר קרקעות באזורי הביקוש, לעודד פינוי־בינוי ולתת תמריצים לרשויות. אנשים שרוכשים כיום בערים כמו דימונה, מכיוון שהם חושבים שיוכלו להשכיר את הדירה, בסוף יפסידו כסף".

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ