דירת 4 חדרים חדשה נמכרת במיליון שקל - והזוגות הצעירים מתנפלים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דירת 4 חדרים חדשה נמכרת במיליון שקל - והזוגות הצעירים מתנפלים

רכישות הדירות בפריפריה תפסו תאוצה בתקופה האחרונה - והבנייה בערי הצפון והדרום גדלה

40תגובות
בנייה בנתיבות
אליהו הרשקוביץ

כשבחונים את שוק הנדל"ן לפי מגזריו, ניכר כי בעוד המשקיעים נוטשים את שוק הנדל"ן בבהלה, קצב רכישת הדירות של רוכשי הדירות היחידות בתשעת החודשים הראשונים של 2017 נמוך רק מעט מ–2015 ו–2016. הסיבה: הזוגות הצעירים — המגזר היחיד השומר על מספר רב של רכישת דירות, אף שמחירי הדירות בשיא. להתנהלות הזאת יש קשר הדוק לכהונתו של משה כחלון כשר האוצר.

רוכשי הדירה היחידה קונים 7,000 דירות בחודש — נתון לא רע. עם זאת, יש הבדל ניכר בין ההתנהגות של רוכשי הדירה הראשונה, הכוללים בעיקר את הזוגות הצעירים, לבין משפרי הדיור, אף ששתי הקבוצות מרכיבות את רוכשי הדירה היחידה. בעוד משפרי הדיור מצמצמים את הרכישות שלהם מאז הרבעון השלישי של 2015, הזוגות הצעירים מוסיפים לרכוש דירות רבות. למעשה, מספר הדירות שרוכשים הזוגות הצעירים מדי רבעון התייצב בתקופתו של כחלון על 11–12 אלף דירות — מהגבוהים מאז 2011.

זהו נתון מפתיע, במיוחד נוכח העובדה שמחירי הדירות בתקופה הזאת נמצאים בשיא. יש לתופעה שני הסברים: הראשון הוא מבצעי מחיר למשתכן. ברבעון השני של השנה רכשו זוגות צעירים יותר מ–11 אלף דירות — מהן 1,400 במחיר למשתכן. זה אמנם המספר הגדול ביותר של דירות שנרכשו במבצע ברבעון מאז שבמשרדי השיכון והאוצר התחילו בו בסוף 2015, אבל גם ברבעון הראשון של 2017 נרכשו 600 דירות במבצע, מה שתרם לגידול ברכישת הדירות על ידי הזוגות הצעירים, ומן הסתם גם יתרום במהלך השנה הקרובה.

הסיבה השנייה לכך שצעירים רוכשים דירות רבות היא המחירים הנמוכים בפריפריה, ובהקשר זה מככבת חיפה. נתונים של הכלכלן הראשי במשרד האוצר מראים כי מאז הרבעון השני של 2014, שבו רכשו הזוגות הצעירים 1,000 דירות באזור חיפה, חלה עלייה עקבית. ברבעון השני של 2017 נרכשו באותו אזור 1,700 דירות. לעומת זאת, אזור ירושלים, שבו נרכשו ברבעון השני של 2014 מעט פחות דירות מאשר באזור חיפה, דרך במקום עם מספר רכישות דירות של 1,000 דירות ברבעון, ומאז 2016 המספר הצטמצם ל–800 דירות.

המרכז מתרחק מהזוגות הצעירים

על חשבון משפרי הדיור

ירושלים היא רק דוגמה להסטת הביקוש מהמרכז לפריפריה בקרב רוכשי דירה יחידה. גם באזור תל אביב אפשר לראות קיפאון ברכישות בקרב ציבור זה. באגף הכלכלן הראשי סבורים כי הזוגות הצעירים ממתינים למחיר למשתכן ברוב האזורים, וכי חיפה היא אטרקציה בעבורם בשל מחירי הדירות הנמוכים יחסית. מאותה סיבה גם אזור הדרום נהפך ליעד לרוכשי הדירה הראשונה — ונתיבות היא אחת הערים הבולטות. מחירן הממוצע של דירות 4 חדרים חדשות בעיר הוא מיליון שקל. בין הרבעון הראשון של 2016 לרבעון השני של 2017 מספר הזוגות הצעירים שרכשו דירות בעיר הכפיל את עצמו מ–80 ל–164.

ההתנפלות של הזוגות הצעירים על נתיבות היתה כה אינטנסיבית יחסית לשוק של היישוב שאינו גדל, עד שברבעון השני של 2017 הם כבר היו יותר ממחצית מרוכשי הדירות בשוק. כל זה נעשה ללא מחיר למשתכן. השוואה לעיר הגדולה שבסביבה, באר שבע, יכולה לספר את הסיפור — מחירן הממוצע של דירות דומות בבאר שבע הוא 1.2 מיליון שקל.

ככלל, שיעור הדירות החדשות מכלל הדירות שרוכשים הזוגות הצעירים הוא 16%–20% ברבעון, אבל כאן מחיר למשתכן נכנס לתמונה, ומגדיל את חלקן של הדירות החדשות באופן ניכר. ברבעון השני של 2017 נמכרו 1,400 דירות במחיר למשתכן. כתוצאה מכך, 30% מכלל הדירות שרכשו הזוגות הצעירים היו חדשות. ברבעון שקדם לו, שיעור הדירות החדשות הסתכם ב–23%, כולל מחיר למשתכן. אילולא התוכנית, מספר הדירות החדשות שרוכשים הזוגות הצעירים היה יורד במידה ניכרת לרמות הנמוכות ביותר מאז 2014, השנה שבה קידם שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, את חוק מע"מ 0%, שגרם לזוגות הצעירים לדחות את רכישות הדירות שלהם. לפיכך, מחיר למשתכן הוא מהאחראים הראשיים לרכישות הרבות.

בנייה בנתיבות
אליהו הרשקוביץ

את המחיר של מחיר למשתכן משלמים משפרי הדיור. הסיבה היא שבימים אחרים חלק מהביקוש של הזוגות הצעירים היה מגיע אליהם — כלומר, הצעירים היו רוכשים את הדירות שמשפרי הדיור רוצים למכור. ואולם הזוגות הצעירים צימצמו מאוד ברבעון השני של 2017 את מספר רכישת הדירות ממשפרי הדיור, עד כדי כך שהרבעון הזה היה החלש ביותר מאז 2012.

משפרי הדיור נמצאים בתווך שבין הזוגות הצעירים למשקיעים — ומצבם אינו קל. חלק מהרוכשים הפוטנציאליים שלהם, שבאים מקרב הזוגות הצעירים, מוצאים פתרונות דיור במחיר למשתכן, ואילו המשקיעים כבר אינם נוהרים כבעבר. התוצאה: הביקוש לדירות יד שנייה יורד, משך הזמן עד מכירת הדירות מתארך, הרוכשים הפוטנציאליים מתמקחים יותר על המחירים, ומשפרי הדיור מתקשים יותר ויותר במכירת דירות. כתוצאה מכך, פוחת מספר הדירות שנרכש על ידיהם. מהרבעון השלישי של 2015 רכישת הדירות בקרב משפרי הדיור ירדה ב–30%, לרמה שדומה לתקופת השפל ברבעון השלישי של 2014.

קונים בפריפריה - רק בגלל המחיר

מקורו של חלק גדול מהסטת הביקוש לפריפריה מצד רוכשי הדירה היחידה הוא בזוגות הצעירים. בין 2016 למחצית הראשונה של 2017 חיפה מככבת בקרב רוכשי הדירות למגורים — כחמישית מכלל רוכשי הדירות היחידות רכשו דירה באזור חיפה, כשנתח השוק המקובל של העיר בשנים האחרונות הוא 13%–15%.

לא עוצרים

מבחינה זו, המקבילה הדרומית לחיפה, באר שבע, מעט נעצרה ב–2017. ההבדל בין שני האזורים הוא שבחיפה היו מעט מבצעים של מחיר למשתכן, בעוד באר שבע הוצפה במבצעים כאלה. לפיכך, ייתכן מאוד שבבאר שבע הזוגות הצעירים הקפיאו את הרכישות עד לעריכת מבצעים נוספים. אפשרות נוספת היא מיצוי של חלק מהביקוש לדירות בעיר. הדבר מתבטא במיעוט משתתפים בהגרלת ספטמבר של מחיר למשתכן בבאר שבע.

אין פלא שבאזור חיפה חלה עלייה גם בהתחלות הבנייה. העיר הבולטת ביותר בתחום זה היא קרית מוצקין, שבשנה שבין יולי 2016 ליוני 2017 הגיעה למקום הרביעי בהתחלות הבנייה, עם 1,727 דירות שהתחילו להיבנות. נתון זה גדול כמעט פי עשרה מממוצע התחלות הבנייה של השנים הקודמות. חיפה הגיעה למקום השביעי עם התחלות בנייה של 1,104 דירות. סביר להניח שבקרוב תצטרף גם קרית ביאליק לצמרת הבנייה, משום שלא מעט מבצעי מחיר למשתכן היו גם בעיר זו, ויש בה תוכניות להקמת אלפי יחידות דיור.

בדרום מככבת אשקלון, שנמצאת כבר כמה שנים בצמרת הבנייה בישראל. בין יולי 2016 ליוני 2017 התחילה הקמתן של 2,073 דירות בעיר, והיא הגיעה למקום השלישי בדירוג אחרי ירושלים ותל אביב. בנתיבות, שצוינה כבר כיעד לזוגות צעירים, הגדילו את התחלות הבנייה פי חמישה ל–1,078, ואילו בבאר שבע דווקא חלה ירידה בהתחלות הבנייה ל–1,025 — המספר הנמוך ביותר בשלוש השנים האחרונות.

לעומת זאת, ניכרת בלימה בהתחלות בנייה בערי המרכז, שהיו בשנים האחרונות מקור לדירות חדשות. בתל אביב חלה ירידה של 19% בהתחלות הבנייה — שבין יולי 2016 ליוני 2017 התחילה הקמה של 2,301 דירות, ברמת גן ההתחלות ירדו ב–32% (1,127), בנתניה ובפתח תקוה הן ירדו ב–41% (1,098 ו–1,039 בהתאמה), בראש העין התחלות הבנייה ירדו ב–49% (781), ובחולון ב–30% (717). העליות בהתחלות הבנייה שהתרחשו בלוד — 1,177 התחלות בנייה, ובבת ים — 865 התחלות, בשתיהן פי ארבעה מ–2015–2016, לא הצליחו לקזז בהרבה את התמונה.

הגרלת מחיר למשתכן בעפולה
רמי שלוש

הבעיה היא שתוך כדי התזוזה הגדולה לפריפריה נחשפים בהדרגה כשלי תשתיות התחבורה. מרכזי התעסוקה ממוקמים עדיין במרכז, ורכישת דירת מגורים בעפולה או בירוחם צריכה לקבל מענה הולם — דבר שלא ניתן ולא יינתן בשנים הקרובות.

רק בסוף העשור נוכל לקבל תשובה ראשונית לשאלה עד כמה הבנייה הרבה בפריפריה באה לידי ביטוי מבחינה דמוגרפית, באופן של הגירה לאותם יישובים. מרבית היישובים בפריפריה שבהם נבנות כיום עשרות ומאות דירות סובלים מהגירה שלילית — כלומר השוק המקומי אינו זקוק להן, אלא אם מאזן ההגירה יתהפך, ולזה קשה למצוא סיבה משכנעת.

לפיכך, הסיבה העיקרית שבגינה רוכשי הדירה היחידה רוכשים יותר דירות בפריפריה היא המחיר הנמוך שלהן. ואם זה המצב, זו טעות שעלולה לעלות לרבים ביוקר.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#