מוכרים דירה ליד פרויקט מחיר למשתכן? ייתכן שתיאלצו להוריד את המחיר - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מוכרים דירה ליד פרויקט מחיר למשתכן? ייתכן שתיאלצו להוריד את המחיר

מחקר מגלה: בתוך שנה גדל בכ-20 אלף שקל ההפרש הממוצע בין המחיר שבו פורסמו דירות באתר yad2 למחיר שבו נמכרו בפועל ■ בערים שבהן גדלה הנכונות להתפשר במחיר - מספר הדירות שהוצעו במסגרת הגרלות מחיר למשתכן היה גדול ביחס לשוק המקומי

32תגובות
פרויקט מחיר למשתכן ברמת בית שמש
גיל כהן מגן

תוכנית הדגל של שר האוצר, משה כחלון — מחיר למשתכן — סופגת בחודשים האחרונים ביקורת כמעט מכל עבר, וגם השפעתה על מחירי הדירות מאכזבת עד כה. עם זאת, מחקר שנערך באחרונה באוניברסיטת תל אביב מעלה כי לתוכנית יש השפעה מסוימת בטווח הקצר: בעקבות התוכנית, בעלי דירות נאלצו להפחית את המחיר שדרשו על הדירות שהם מוכרים בשיעור ממוצע של 5.8% מהמחיר שדרשו בתחילה.

המחקר נערך במכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול על ידי ד"ר איתי אטר, חוקר ומרצה בכיר לכלכלת עסקים ואסטרטגיה, בשיתוף איתמר פופליקר, סטודנט בתוכנית הרב־תחומית באוניברסיטת תל אביב. במסגרת המחקר, ניתחו החוקרים מגמות בשוק הדירות למכירה מיד שנייה ב–28 ערים גדולות בישראל החל מ–2015 ועד לרבעון השלישי של 2017, בהתבסס על נתוני מודעות למכירת דירות באתר yad2 — שהונגש לצורך המחקר האקדמי — ועל בסיס מחירי העסקות שבוצעו על אותן דירות, כפי שדווחו באתר רשות המסים. בסך הכל נבחן מדגם של כ–29 אלף עסקות.

 ד"ר איתי אטר, הפקולטה לניהול עש קולר באוניברסיטת תל אביב
מיכה לובטון

על פי הממצא העיקרי, ברבעון השני של 2015, בעלי הדירות שפירסמו באתר yad2 התפשרו על הורדות מחיר של 65 אלף שקל בממוצע לדירה; באותה תקופה נרשמה התנפלות גדולה של רוכשים — בעיקר של משקיעים שביקשו לקנות דירות עקב הידיעות על העלאת מס הרכישה בסוף יוני 2015. הדבר הקשיח את עמדת בעלי הדירות באשר לפשרות במחיר — מה שהוריד את הפער הממוצע בין המחיר שדרשו מוכרי הדירות מלכתחילה לבין המחיר הסופי שבהן הדירות נמכרו.

מיד לאחר מכן חלה ירידה משמעותית במספר העסקות, והביקושים לדירות ירדו עקב הקטנת חלקם של המשקיעים בשוק. לפי המחקר, הדבר הביא את בעלי הדירות לגלות פשרנות גדולה יותר באשר למחירים. ואכן, מהרבעון השלישי של 2015 נראית בבירור מגמה של הגדלת הפער בין מחירי הדירות הממוצעים שבעלי הדירות הציעו באתר, לבין המחירים הסופיים של אותן דירות. ברבעון השלישי של 2016 הגיעו הפשרות ל–76 אלף שקל בממוצע, ואילו ברבעון השלישי של 2017 הפער בין המחיר המקורי לסופי זינק ל–93 אלף שקל בממוצע.

השינוי בפשרה ב-2017-2016, באחוזים
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בבחינת הפער באחוזים בין המחיר שהוצע בתחילה למחיר הסופי עולה כי שיעורו זינק מ–4.3% בממוצע ברבעון השלישי של 2016 ל–5.8% בממוצע ברבעון השלישי של 2017. "ממצאים אלה מעידים על היחלשות כוח המיקוח של מוכרי הדירות, ואף מחזקים את ההערכות שלפיהן ירידות המחירים בשוק מתקרבות", נכתב במסקנות המחקר.

ואולם לא כל בעלי הדירות הורידו מחירים. יש כאלה שלא התגמשו, והיו אף עסקות שבהן המחירים הסופיים היו גבוהים מהמחירים שהוצעו בתחילה — ככל הנראה משום שהביקושים לנכסים מסוימים אלה נותרו גבוהים. "ניתן להעריך כי בתקופות שבהן המחירים הם במגמת עלייה, שיעור הדירות שבהן המחיר הסופי של העסקה יהיה גדול ממחיר המודעה יהיה גבוה, ואילו בתקופות שבהן הציפיות הן לירידת מחירים — אז שיעור זה יהיה נמוך באופן יחסי", נכתב במחקר. ואכן התברר כי בעוד ברבעון השלישי של 2016, המחיר הסופי היה גבוה ממחיר המודעה בכ–21% מסך העסקות שנבחנו, הרי שברבעון השלישי של 2017, רק ב–15% מהעסקות המחיר הסופי היה גבוה מהמחיר שהופיע בתחילה במודעה.

המוכרים התפשרו פחות רק בשלוש ערים

ממצא מעניין נוסף שעלה במחקר היה כי קיימות אינדיקציות לכך שהעלייה בנכונות להתפשר בקרב מוכרי דירות יד שנייה גדולה במיוחד בערים שבהן קודמו בשנה האחרונה פרויקטים של מחיר למשתכן.

בפילוח הנתונים לפי ערים, ניתן לראות כי בין הרבעון השלישי של 2016 לרבעון השלישי של 2017, ב–23 מתוך 28 הערים שנבדקו גדל הפער בין מחיר המודעה למחיר הסופי, ורק בשלוש ערים נראתה מגמת צמצום. בשתי הערים הנותרות — גבעתיים ובת ים — כמעט לא חל שינוי בפער.

הגידולים המשמעותיים ביותר בפער בין המחירים נרשמו באילת, שבה הפער גדל ב–4.8% (39 אלף שקל בממוצע) — מ–1.6% ל–6.4%; במודיעין, שבה הפער גדל ב–4.5% (119 אלף שקל בממוצע) — מ–1.8% ל–6.3%; בקרית אתא, שבה גדל הפער ב–3.4% (כ–35 אלף שקל בממוצע) — מ–6.5% ל–9.8%; בכפר סבא, שבה הפער גדל ב–3.4% (כ–46 אלף שקל בממוצע) — מ–2.9% ל–6.3%.

הפער בין מחיר הדירות בתחילה למחירן הסופי

מגמת צמצום בין המחיר במודעה למחיר הסופי נרשמה בלוד, שבה הצטמצם הפער ב–2.6% (כ–25 אלף שקל פחות בממוצע) — מ–5% ל–2.4%. ברמת גן הצטמצם הפער ב–2.3% (כ–28 אלף שקל פחות בממוצע) — מ–5.6% ועד ל–2.3%; ובהוד השרון קטן הפער ב–1.6% (כ–65 אלף שקל פחות בממוצע) — מ–5.2% ועד ל–3.6%.

כאמור, נמצא קשר בין תוכנית מחיר למשתכן לבין נכונות בעלי הדירות להתפשר על המחיר. בשלוש הערים שבהן נרשמו העליות המשמעותיות ביותר בנכונות להתפשר, התקיימו מבצעי מחיר למשתכן בהן או בסביבתן; מבצעי מחיר למשתכן התקיימו באילת ובמודיעין, וכן בקרית מוצקין ובקרית ביאליק, הסמוכות לקרית אתא.

סיבה נוספת לגידול בפער היא שבערים אלה מספר הדירות שהוצע במסגרת ההגרלות היתה גדולה ביחס לשוק המקומי, והדבר אילץ את מוכרי הדירות יד שנייה להתפשר. במקומות שבהם התקיימו מבצעים, אולם לא במספרים גדולים יחסית לשווקים המקומיים, השינויים היו נמוכים בהרבה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#