בכיר לשעבר בבנק ישראל: "מחיר למשתכן - תוכנית להגדלת האי שוויון במדינה" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בכיר לשעבר בבנק ישראל: "מחיר למשתכן - תוכנית להגדלת האי שוויון במדינה"

לדברי פרופסור צבי אקשטיין, ששימש בעבר משנה לנגיד בנק ישראל ודקאן ביה"ס לכלכלה במרכז הבינתחומי, "מינהל מקרקעי ישראל זה אסון שרובץ עלינו מאז שנות ה-60. הוציאו את היוזמה הפרטית מישראל והעבירו אותה לפקידים, שרק רוצים להעביר את היום בשלום"

19תגובות
צבי אקשטיין
עופר וקנין

ערן היימר, מנכ"ל מדרוג, פתח הבוקר (ב') את פורום שוק החוב של מדרוג - שבוחן את המגמות בשוק הנדל"ן, ויתמקד בין היתר בתוכנית מחיר למשתכן ובכוחה להביא לשינוי משמעותי במחירי הדיור בישראל. לדברי היימר, "מחירי הדיור הגבוהים בישראל הם לא בעיה מקומית, הם בעיה עולמית המאפיינת מדינות קטנות ומדינות מתקדמות. שאלות דומות שואלים גם בקנדה ובאוסטרליה".

עם זאת, היימר הסביר כי למרות עליית מחירי הדיור, פרופיל החיתום בדיור עדיין שמרני. בנוסף הצביע היימר על תהליך המינוף במתן הלוואות שלא לדיור שמתרחש בשנים האחרונות, ואמר כי "אנחנו עוד לא מוטרדים אבל ניכרת עלייה מהירה שאנחנו שמים אליה לב בזהירות".

היימר דיבר גם על נתוני המאקרו בישראל והשפעתם על השוק: "הריבית הנמוכה ממשיכה לייצר אינפלציה במחירי הנכסים, המניות, האג"ח ובעיקר במחירי הנדל"ן בארץ ובעולם. עד שהריבית לא תעלה - במקרה הטוב המחירים לא ירדו. בנוסף, שוק האג"ח לא מתמחר כיום סיכוי לשינוי במגמת מחירי הנדל"ן או שינוי לרעה בנתוני המאקרו כלכלה, והגירעון הממשלתי הנמוך מוסיף שמן למדורה ודוחף את המרווחים והתשואות כלפי מטה".

פרופסור צבי (צביקה) אקשטיין, שכיהן בעבר כמשנה לנגיד בנק ישראל ודקאן בית הספר לכלכלה במרכז הבינתחומי, אמר כי לתפישתו המצב בארץ לא דומה להתרחשות בעולם - אלא גרוע יותר. קצב הגידול של משקי הבית גדול משמעותית בהשוואה ליתר המדינות, והמחיר הריאלי לדירות למגורים גבוה ביחס למדינות OECD. "יש כאן בעיה מאד משמעותית ובעולם מתמודדים איתה יותר טוב מאשר בישראל", קבע אקשטיין.

בדבריו התייחס אקשטיין לתוכנית הדגל שמקדם שר האוצר משה כחלון, מחיר למשתכן, וכפר ביעילותה וביכולתה להוריד מחירים בשוק הדיור. לדבריו, "מחיר למשתכן היא התוכנית הגדולה ביותר להגדלת אי השוויון במדינה. מי שקונה דירה במחיר למשתכן בהרצליה צריך להיות עשיר יותר ממי שקונה דירה בכרמיאל או בבאר שבע. לא רק זה, הוא גם נהנה מהנחה גדולה יותר בהשוואה לאחרים. יש פה חלוקה מחדש של העושר באופן שמגדיל את אי השוויון. רק בעלי ממון או מי שהוריהם תומכים בהם מסוגלים להתחרות על הדירות היקרות. פעולות הממשלה הנוכחיות לא מספקות את המענה הנדרש. אנחנו צריכים לבנות בשנים הבאות 80 אלף יחידות דיור בשנה כדי לייצב את מחירי הדיור ברמת הריבית הנוכחית במשק".

רן גולדשטיין, ראש תחום נדל"ן במדרוג, אמר שהיזמים בשוק לא מורידים מחירים בעקבות מחיר למשתכן וההאטה שנגרמת בשוק הדיור כולו, ואפילו להפך. לדבריו בעשור האחרון היו שלוש תקופות של האטה ועצירה במכירות דירות במשך שלושה רבעונים, ואחריה הגיעה קפיצה בקצב המכירות ובמחירי הדירות. "היזמים מזהים את זה ומחכים בסבלנות. רק שההאטה הזאת גורמת גם להאטה בהתחלות הבנייה, וכאן תיווצר בעיה קשה. מחיר למשתכן יוצרת בבאר שבע ובכרמיאל עודפי היצע ביחס לביקושים, בעוד באיזור המרכז אין מספיק מענה לביקושים היציבים.

"אנחנו רואים שיש אבולציה בהתקדמות של התוכנית וכי יש למידה ממפרטים ומכרזים קודמים, כמו גם ניסיון להקל על היזמים ולשנות את תמהיל הדירות בבניין כך שימכרו חלק מהדירות בשוק החופשי, אבל עדיין יש בה כשלים".

גולדשטיין התכוון גם לחשש מפני יצירת דירות בסטנדרט נמוך, הרחבת הפערים החברתיים, בעיית לקיחת המשכנתאות של זוגות מול הבנקים והפיכת היזם לקבלן ביצוע של המדינה. למרות זאת, לדבריו שוק הנדל"ן ממשיך להיות מתודלק על ידי שוק ההון - שמביע בו אמון וממשיך להעניק לו כסף בריביות נמוכות.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אקשטיין התייחס בדבריו לכשל המרכזי בשוק הדיור בארץ לדעתו - הרחבת ההיצע הנדרש ביחס לכמות המשפחות ומשקי הבית הגדלים בארץ. "המשק צומח ואנחנו לא מתכננים אותו נכון. הסיבה המרכזית לעלייה הדרמטית במחירים היא צמצום מתמשך במלאי התכנוני של קרקע לדיור יחסית לכמות הצמיחה המאסיבית של תוספת משקי הבית.

"באופן כזה גדל אי השוויון במשק. צעירים ושכבות מוחלשות נחלשים אף יותר ומחיר למשתכן רק מחזק את המגמה. מחירי הקרקעות למשרדים ומסחר ועלויות הבנייה נשארים יציבים ביחס לעלייה החדה במחירי הקרקעות לדיור. מחיר למ"ר ליחידת דיור עלה ב-64% בין 2006 ל-2016 והכל בגלל מחירי הקרקע. תשומות הבנייה עלו רק ב-4% בתקופה הזאת. יש היצע קרקע אין סופי למשרדים והיצע סופי לדירה. בנוסף המדינה מזניחה את מערכת התשתיות".

אקשטיין אף טען כי למועצות המקומיות באזור המרכז לא כדאי, מבחינה כלכלית, לייצר יחידות דיור נוספות, ובמיוחד למועצות שאין להן הסכמי גג. ערי המרכז הן אלו המושכות אליהן אזרחים שיעבדו במרכזי התעסוקה ויגיעו למרכזי הבילוי והמסחר, אך אותן ערים מתקשות להבטיח שירותים ברמה הנדרשת למספר גדל והולך של תושבים - מבלי להיכנס לגרעונות. לכן, לדבריו, העיריות דוחות את הקצאת הקרקעות לבניית יחידת דיור.

"המדינה לא מצליחה להתמודד עם זה ולהציע לרשויות תמריצים, אלא יודעת רק לייצר פתרונות במעגל השני ובפריפריה. המחסור בקרקעות למגורים באזור המרכז משפיע על מחירי הדיור בכל הארץ. ממוצע השינוי בשווי מ"ר הריאלי במחיר בין 2007 ל-2016 עומד על 71% בכל הארץ", אמר אקשטיין.

לטענתו של אקשטיין, חומרת משבר הדיור נובעת מבעיות בהיצע הקרקעות, ואילו המדינה מתעסקת בעיקר בביקושים. אקשטיין הדגיש כי "מסים לא מורידים מחירים. הם מחלקים את הרווח קצת אחרת, אבל לא שם צריכה להיות מרכז ההשקעה של המדינה. הגדלת מס רכישה למשקיעים ומס על דירה שלישית לא תביא לירידית המחירים". לדבריו הפתרון נמצא בתכנון, והסקטור הפרטי צריך להתגייס להגדלת המלאי.

אקשטיין מתריע כי ההתנגדויות והחיכוכים נעשים קשים יותר, ולכן במערכת הבירוקרטית הישראלית יש צורך בתכנון של 800 אלף יחידות דיור, שלפחות שליש מהן יהיו באזור המרכז. "לא הגיוני שהיוזמה הפרטית שבויה של הממשלה. אם לא תיעשה רפורמה במימון הרשויות המקומיות, תל אביב, רמת גן, הרצליה ופתח תקווה לא ישחררו קרקעות ולא יהיו להן תמריצים להביא עוד תושבים. צריך לייצר תמריצים לעירייה שיבטיחו את שחרור הקרקעות". לדבריו, "מנהל מקרקעי ישראל זה אסון שרובץ עלינו מאז שנות ה-60. הוציאו את היוזמה הפרטית מישראל והעבירו אותה לפקידים, שרק רוצים להעביר את היום בשלום".

אקשטיין הדגיש גם את חשיבות הרפורמות הנדרשות בהשקעה בהתחדשות עירונית, תיעוש הבנייה והשקעה בצימצום הפערים של המגזר הערבי.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#