מוכרים דירה בבניין בתל אביב? ההחלטה שתחסוך לכם עשרות אלפי שקלים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מוכרים דירה בבניין בתל אביב? ההחלטה שתחסוך לכם עשרות אלפי שקלים

השמאי אייל יצחקי הכריע כי בעל דירה ביפו, שעליה דרשה העירייה היטל השבחה של 134 אלף שקל, לא ייאלץ לשאת בתשלום בעקבות אישור תוכנית המתאר החדשה ■ מנגד, בנכס צמוד קרקע בצפון תל אביב ייאלצו הדיירים לשלם

25תגובות
הבניין ברחוב נרדור 20. השמאי קבע כי בעל הדירה לא יישא בהיטל ההשבחה
גוגל סטריט ויו

הכרעות ראשונות של שמאים מכריעים בעקבות אישור תוכנית המתאר החדשה בתל אביב (תא/5000) מצביעות על קריטריון הוודאות למימוש הזכויות על הקרקע כגורם שיכריע לגבי חיוב או מתן פטור מהיטל השבחה על נכסים. בעוד שהכרעה אחת ביטלה כליל את היטל ההשבחה לבעלי דירת שלושה חדרים בבניין מגורים משותף ביפו, שהעירייה דרשה עליה 134 אלף שקל, הכרעה נוספת שעסקה בנכס צמוד קרקע בתל ברוך הטילה על בעלי הנכס היטל בסך 91 אלף שקל.

סוגיית ההיטל היא מהחסמים הגדולים בשוק הנדל"ן בתל אביב, שכן מאות בעלי נכסים ממתינים בימים אלה להכרעה בערעורים שהגישו על חיובם בהיטלי השבחה, שעשויים להגיע למאות אלפי שקלים, בהתאם לזכויות החדשות שתוכנית המתאר החדשה מקנה לנכסים.

היטל השבחה הוא תשלום הנדרש ממוכר מקרקעין בעקבות אישור תוכנית שהביאה לעליית שווי הנכס. גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי, והוא נקבע על ידי שמאי מטעם העירייה ומשולם ביום מכירת הנכס. בעל הנכס נדרש להסדיר מול העירייה את גובה היטל ההשבחה ולשאת בתשלום, והרוכש אמור לקנות נכס נקי מהתחייבויות. לפיכך, לשאלת החיוב יש משקל כבד בשאלת האפשרות לממש את העסקה.

מאז שאושרה תוכנית המתאר, עסקות רבות בעיר מושהות עד להכרעות של שמאים מכריעים, או של ועדות הערר המחוזית על גובה החיובים. ועדת הערר הודיעה באחרונה כי היא מקפיאה עד מארס הקרוב את הטיפול בעררים עקב חוסר ודאות בנוגע לזכויות הנובעות מהתוכנית, ובנוגע לאפשרות לגבות לפיה היטלי השבחה — מה שרק מגביר את החוסר־וודאות.

.
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הטיעון החוזר בפי בעלי הנכסים המחוייבים בהיטל הוא כי תוכנית המתאר אמנם מעלה את הערך הפוטנציאלי של הנכסים שלהם, אך בחלק ניכר מהמקרים קיים ספק גדול אם ניתן יהיה לממש את ההשבחה, ורק אחרי הליכי תכנון פרטניים ניתן יהיה לקבוע אם ובכמה הנכס הושבח.

שמאי הממשלה לשעבר קבע תקדים

על רקע זה, התקבלה שלשום החלטה ראשונה בנושא על ידי השמאי המכריע אייל יצחקי, לשעבר השמאי הממשלתי. יצחקי נדרש להכריע בערעור שהגיש שמאי המקרקעין ניצן גרינפלד בשם בעל דירה המתגורר בדירת שלושה חדרים בגודל 70 מ"ר, ברחוב נרדור 20 שבשכונת יפו ד' בתל אביב — שביקש למכור אותה ב–1.2 מיליון שקל, וחויב בתשלום היטל של 134 אלף שקל עקב זכויות בנייה שנוספו לו.

גרינפלד טען מנגד, כי תוכנית ת"א 5,000 אינה כזאת שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה, וכי בנכס הנדון יש 32 דירות שבהן רבים מהדיירים מוחלשים, וכי הוא נמצא בשכונה שלא היתה בה עליית מחירים דרמטית באחרונה — ועל כן, סביר שבעל הנכס לא ינצל את הזכויות הפוטנציאליות שלו. בעקבות כל זאת, טען, אין סיבה להשית על הדייר עלות גבוהה שכזו של היטל השבחה.

השמאי המכריע יצחקי קבע כי במקרה זה אין לקבוע היטל, ואף הטיל את תשלום ההוצאות על הוועדה המקומית (העירייה).

"כדי לחייב בהיטל דרוש שתהיה השבחה ודאית ומובהקת", הסביר גרינפלד את בקשתו לביטול השומה. "לא ניתן לחייב במקרה שבו ההשבחה אינה ודאית, ולחייב בהיטל השבחה שמתבסס על אי־ודאות מהותית בשל היבטים רבים.

ניצן גרינפלד

"האי־וודאות רלוונטית אף יותר כשאנו דנים בדירות במבנים משותפים. כמו שתמ"א 38 נותנת זכויות נוספות אבל רוב הבניינים לא הצליחו להגיע למצב שבו הם מממשים את הזכויות, קל וחומר שתוכנית כזאת, שגם מצריכה הסכמה של כל הדיירים ופינויים, לא יכולה לחייב בהיטלים כה משמעותיים. זה נכון לכל בניין מגורים משותף, גם במרכז וצפון העיר".

שמאי בכיר בענף מעריך כי "בצפון הוותיק מרכיב הקרקע גדול לפחות פי שלושה מאשר בשכונת יפו ד', ושם יהיה המבחן האמיתי של ההיטל. עם זאת, העקרונות המנחים יהיו דומים, וברור שאף אחד לא יתעלם מההחלטה הזאת שהתקבלה". לדבריו, בשבועות הקרובים יידרשו עוד ועוד שמאים מכריעים להציג את הכרעותיהם, וסביר שחלקם יישענו על ההכרעה שקיבל יצחקי.

הוודאות בנכסים פרטיים גבוהה יותר

הכרעה נוספת, שהתקבלה בחודש שעבר, עסקה בנכס צמוד קרקע דו־משפחתי ברחוב מיזאן בתל ברוך, והיא נעשתה על ידי השמאית דורית פריאל, שקיבלה את שומת העירייה. במקרה הזה קבעה השמאית כי על הדיירים לשאת בהיטל שנקבע.

ההבדל המשמעותי ביותר בין הנכס בשכונת יפו ד' לנכס בתל ברוך הוא מידת הוודאות למימוש ההשבחה. בנכס צמוד הקרקע הפרטי אין בעיות רבות עם השכנים, ולהערכת השמאית המכריעה, העירייה צפויה לאשר את מימוש הזכויות. לכן, הוודאות בכך שתוכנית תביא למימוש זכויות נוספות — ובמקרה זה יש לחייב בהיטל השבחה.

מעיריית תל אביב נמסר: "העירייה והעומד בראשה פועלים מול הגורמים המוסמכים לכך בממשלה ובכנסת על מנת לתקן את החקיקה, כך שייקבע שבמקרה המיוחד של תוכנית כוללנית — יידחה מועד חישוב וגביית היטל ההשבחה עד למועד אישור תוכניות מפורטות.

"כרגע, ועד שיתוקן החוק, פועלת הוועדה המקומית בהתאם לחוק הקיים, המחייב אותה להוציא שומות היטל השבחה בגין תוכנית תא/5000 במקרים המתאימים.

"שומת השמאי המכריע אייל יצחקי התקבלה בעירייה, ובהמשך, לאחר שהעירייה תלמד אותה, היא תשקול אם לערער עליה לוועדת הערר המחוזית. הטלת הוצאות שכר הטרחה על הוועדה המקומית אינה מלמדת על טעות בשיקול דעתה המקצועי. לראיה, השמאי המכריע קבע בשומתו כי שומת הוועדה אינה בלתי־סבירה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#