התוכנית הסודית להצלת מרכזי הערים - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
נדל"ן סופ"ש

התוכנית הסודית להצלת מרכזי הערים

תשכחו מעגבניות רקובות, ארגזים ריקים ושאריות חמוצים: ברשויות המקומיות החליטו להפוך את השוק העירוני למוקד בילוי שסביבו ייבנו מגדלי מגורים

24תגובות
שוק תלפיות בחיפה. "באים העניים שגרים בסביבה"
רמי שלוש

במרכז העיר נתניה, הסובל משקיעה מתמשכת, ניכרת באחרונה תנועת מנופים. שניים מהם עובדים באינטנסיביות מעל רחובות השוק הוותיק, ונוכחותם מאותתת לכאורה על עניין נדל"ני שהעירייה שאפה זה זמן שיתעורר בסביבתו. "שוק הוא מתנה, דלק למנוע הפיתוח", אומרת עלווית פרוינד, ראש מינהלת התחדשות מרכז נתניה והממונה מטעם העירייה על מימוש השינוי המבוקש לשכונות מרכז העיר.

פרוינד והמנופים המשקיפים על דוכני השוק בנתניה מייצגים את רוח הזמן. אנשי תכנון בערים זיהו את הפוטנציאל העירוני הגלום באזורים שבהם פעלו השווקים הוותיקים, וקושרים את מימוש ההתחדשות העירונית המיוחלת בקיומו של שוק מסורתי. הם אומרים שדוכני השוק הם "עוגן אורבני", מעין אטרקציה שאמורה לחמם את השטח ולמשוך תושבים להגיע לסביבה.

כדי לתמרץ את התהליך נוקטים יוזמות מתוזמרות בניצוח הרשות: בפתח תקוה העירייה השקיעה באירועי תרבות, בחיפה יזמו מופעי מוזיקה בבניין נטוש, ובנתניה הפתיעו את בעלי הדוכנים בגרפיטי שציירו אמנים באופן מאורגן על תריסי הסגירה של בסטות, במטרה לשוות לסמטאות מראה מלבב גם כשהם מוגפים.

שטחו של השוק בנתניה הוא 3 קמ"ר, הנחלקים בין רחוב הרצל שנהפך למדרחוב, הרחובות החוצים אותו וכן שני מבנים מקורים שאחד מהם בבעלות פרטית ואחד בבעלות העירייה. זה שוק גדול — כ–200 דוכנים וחנויות. כמו כן, פעילות בשוק כמה מסעדות ותיקות, המגישות בשעות היום אוכל עממי.

שוק נתניה
מירב מורן

לפני שש שנים התקבלה הצעה לתכנון מחדש של מרכז נתניה, שהגדירה את השוק כגורם מרכזי בהתחדשות העירונית. התכנון כלל שינוי בהסדרי התחבורה, הכתיב מיתון תנועה ברחובות, שירטט ועיצב מחדש את שימושי הקרקע והקצה זכויות בנייה המצופפות מגורים באמצעות פוטנציאל לתוספת מאות דירות בבנייה לגובה.

תוך כדי התקדמות התוכניות ננקטו בשוק פעולות הסדרה ורישום, הסוחרים נדרשו לשלם תמורת הדוכנים ו–88% מהם הסכימו להישאר בהסדר החדש, הכולל גם תשלום חודשי קבוע לעירייה בסך 1,000 שקל. לאחר מכן חודשו דרכים ותשתיות ניקוז, שני מגדלים קיבלו היתר ואף התחילו להיבנות, ובדרך מתקדמות תוכניות לבנייה חדשה לגובה בעוד שלושה מגרשים לפחות.

עיריית נתניה הקציבה עד היום 15 מיליון שקל לפיתוח סביבות השוק, עובדה המוכיחה את רצינות כוונותיה, והתוצאות ניכרות בשטח: סדר, ניקיון, ביטחון, טיפוח וניצני נדל"ן מתעורר. מה חסר? לקוחות. לקראת החגים מסתובבים בשוק 10,000 איש ביום, אבל הימים הרגילים דלילים, כמה אלפים בודדים בקושי. הסוחרים המשועממים נזכרים בערגה בתמונת השוק מלפני 15 ו–20 שנה, לפני נדידת התושבים הגדולה לשכונות החדשות על קו החוף ומזרחה מעבר לכביש החוף. "במקום להביא את התושבים החדשים לשוק במרכז העיר, הביאו קניונים וסופרמרקטים לשכונות החדשות שבנו להם", אומר מוכר במדרחוב. "למה שיתאמצו להגיע אלינו?"

בימים אלה מתקדם בנתניה מכרז להשכרת דוכנים בשוק המקורה שבבעלות העירייה. העיקרון מזכיר את שוק מחנה יהודה בירושלים, שבתוך עשור נהפך משוק עממי, לאתר עלייה לרגל קולינרי למבקרים מישראל ותיירים מחו"ל. כיום רק השוליים של מחנה יהודה משמשים לקניות שגרה, ואת העיקר והיתר כבשו מעדניות, מסעדות ומגורי יוקרה.

המודל הירושלמי הוא השראה, אבל כשמזכירים אותו לפרוינד היא נרתעת וממהרת לומר: "אנחנו לא נאבד את האותנטיות". היא מדגישה שלא מתכוונים בשום פנים ואופן להעלים את דוכני הירקות והסחורה השגרתית מהנוף, וש"פינות הישיבה וגלריות האמנים" שהעירייה מתכננת, לא ישתלטו על הפעילות המסורתית. "ההחלטה המפורשת היא להשאיר דוכני ירקות ופירות ולא להגיע למצבו של שוק הפשפשים בתל אביב, שכולו מסעדות טרנדיות ובוטיקים. שוק נתניה יישאר שוק", היא מסכמת בתקווה.

כפר סבא: העירייה סירסה את השוק

שוק כפר סבא
מגד גוזני

כוונות דומות היו ככל הנראה גם לעיריית כפר סבא כשהחליטה לחדש את השוק הוותיק שפעל בחצר פנימית במבנה גדול על ספו של רחוב ויצמן — השדרה המרכזית בעיר. במשך שנים פעלו בו חנויות מזון, אך הוא נשלט בידי גורמים שתפסו שטחים וסירבו לפנותם. לכן הוחלט לפני שנים להעביר את הטיפול לחברה הכלכלית של כפר סבא, שידה חופשית יותר לפעולה.

לאחר שפינתה את הפולשים ופיצתה את חלקם, שופץ המבנה, ואז הוחכר ל–15 שנה לזכיין המפעיל אותו כמעין קניון של מסעדות ובתי קפה. סביב המבנה נותרו שאריות מדולדלות מהשוק הוותיק, דוכנים ספורים שמוחזקים בדמי מפתח, כמה חללים ריקים שמוצעים להשכרה, ובהם עסקים שמקבלים הצעות לשכור את השטח לטובת הקמה של מסעדה, אך מעדיפים לוותר על ההצעה, כדי לא להיכנס לעימות שיתעורר בשל תחרות עם העסקים שבמתחם חצר השוק לשעבר, המקבלים גיבוי מהעירייה.

אלעד קנדל, מנכ"ל החברה הכלכלית כפר סבא, מספר כי העירייה מתכננת להקים באזור מגדלי משרדים בגובה תשע קומות ולשלש את שטח החניון, ואלה יביאו עוד לקוחות לעסקים. הכדאיות הכלכלית של שטחי המסחר תגדל גם בזכות מהלכי פינוי־בינוי גדולים המתוכננים בשכונות המגורים הסמוכות, שיביאו עוד תושבים וקונים פוטנציאלים. קנדל טוען שחצר המסעדות היא הצלחה, ולדבריו מבקרים בה 25–30 אלף איש בחודש (כ–1,000 ביום) ועוד היד נטויה, "כשתהיה עוד חניה".

במסעדות מציינים את האירועים היזומים שמארגנת העירייה במקום כרגעי שיא בביקוש, וקובלים שאינה מאפשרת להם לפעול בשבת בשל הסכמים עם שותפים בקואליציה במועצת העיר. בעלי חנויות הירקות שמסביב טוענים שקשה להתפרנס מהתנועה למסעדות, מפני שהקהל מועט מדי. אחת הסיבות היא שמהחניון נכנסים הישר לחצר המסעדות הסגורה, בלי לעבור בדוכנים שממוקמים מעברו השני של המבנה.

שוק כפר סבא ממוקם בתוך סביבה שתיפקדה ועדיין מתפקדת כמרכז עירוני פעיל, ולמרות ההתיישנות שכונות המגורים הסמוכות, מתגוררת בסביבה אוכלוסיה מכל השכבות הכלכליות. מירית שקד־ברק היא תושבת העיר וחברה בוועד התושבים הנאבק בתוכנית המתאר, ודווקא במקרה השוק היא שופעת מחמאות על תשומת הלב והמשאבים שהופנו לפיתוח. עם זאת, מדבריה עולה שהעירייה העתיקה צורה בלי להבין את התוכן, וכך החמיצה את הפוטנציאל העירוני שהיה טמון בשוק הוותיק. "טוב ששיפצו וניקו, היה צריך להשקיע בתחזוקה ובתאורה ובפיקוח על הדוכנים, רק קצת מפתיע שהפכו את המבנה למרכז מסעדות גנריות שאפשר למצוא בכל קניון ורחוב. היה עדיף אילו השאירו מרכז גדול למכירת מזון טרי עם הרבה דוכנים והיצע, שתושבי השכונות יכולים להגיע אליו ברגל. בשוק יש הרבה מוכרים, שמתחרים ביניהם על איכות ומחיר, סחורה טרייה, בריאה ויותר זולה בדרך כלל".

נדמה לפיכך שהעירייה בחרה בפתרון הקל: במקום לפתח שוק רב סוחרים ומגוון בסחורה, דבר מסובך ואטי, הדורש תשומת לב וסבלנות, היא השכירה נכסים לזכיין. "הכי פשוט להביא מישהו שישכור נדל"ן בזול ויביא מסעדה של רשת", אומרת שקד־ברק. היא סבורה גם שהמסעדות במתחם שבבעלות העירייה יצרו תחרות בלתי הוגנת לעסקים הפרטיים ברחוב ויצמן. "אם כבר מסעדות — שיהיו ברחוב, ואם צריך לעשות משהו במבנה סגור — שיהיה השוק. אצלנו עשו הפוך".

פתח תקוה: כוונות טובות, שגיאות בדרך

שוק פתח תקוה
ניר קידר

פרנסי כפר סבא היו יכולים לקבל שיעור מהשוק בפתח תקוה כדוגמה ההפוכה — שוק שעבר התחדשות, בינתיים בלי שינוי מוכוון של התמהיל המסחרי, ושמשרה לקוחות על העסקים בסביבתו — בעיקר ברחוב הברון הירש המקיף מדרום ומוביל למרכז העיר, שלאורכו משגשגות מעדניות, חנויות כלי בית ובגדים לא ממותגים. תקציב של 20 מיליון שקל הוקצה לשיפוץ בפתח תקוה, במהלך ששלביו הראשונים הסתיימו לפני שנה, וכלל קירוי ושיפוץ תשתיות דרכים וניקוז, תאורה והנגשת מעברים לנכים, שהביא ברכה לעסקים, לדברי בעלי הדוכנים. כעת רוצים להמשיך בתנופת ההתחדשות ולעצב לדוכנים חזיתות אחידות.

סיבוב בשטח מעורר תהייה לגבי נחיצות העיצוב האחיד, שכן העסקים משגשגים, תנאי הקנייה השתפרו, וסוחרים וקונים משבחים את העירייה. אנשיה מסבירים שמטרת האחדת הדוכנים ושיפוץ החזיתות היא "למצב את השוק כאחד העוגנים של חווית הביקור במרכז העיר ולגוון את קהל המבקרים", ומאמינים שהשינוי יתרום להפיכת האזור למקום בילוי עם "הארכת שעות הפעילות והרחבת היצע ומגוון הדוכנים", לדברי הדוברת.

האדריכל ומתכנן הערים רפי רייש הוא תושב פתח תקוה. בעבר גר קרוב לשוק וקנה בו, אך מאז הרחיק לשכונות, ביקוריו נדירים. הוא אומר שלעירייה יש כוונות נכונות, אך היא שוגה בדרך. "ברדת החשיכה, אזור השוק בפתח תקוה הוא מקום שלא נעים לעבור בו. אירועים חד־פעמיים, קוסמטיקה ופסטיבלים לא ישנו את המצב. לשוק יש תחליף בדמות סופרמרקט בשכונה, ויקנו בו אם יהיו סיבות אחרות להגיע אליו". רייש אומר שהיו יכולות להיות סיבות להגיע לשוק, אבל העירייה ביטלה אותן כשהחליטה לוותר על הקמת היכל תרבות וספרייה עירונית שתוכננו לקום בסמוך. "אם היו קמים, אנשים היו מגיעים אליהם ונעצרים בדרכם לקנות, לשתות בירה או לאכול משהו בדוכנים".

הוא מזכיר שבית העירייה נמצא במרחק עשר דקות הליכה מהשוק, אבל ההליכה ביניהם לא נוחה בלשון המעטה. "אם רוצים שהשוק יהיה 'עוגן', צריך לחבר אותו לאונייה. אם רוצים שיתפקד, צריך תחבורה שתוביל אליו". רייש מציין בצער שתוכניות התחבורה המתקדמות עלולות לפגוע בשוק. תחנה של הרכבת הקלה בוטלה, ותחנת האוטובוסים המרכזית נמצאת במרחק 2 ק"מ ממנו. אם בכך לא די, התאוששות המסחר בשוק עלולה להיות קצרת טווח, שכן באותה תחנה מרכזית מתוכננת, שהיא גם התחנה האחרונה בקו האדום, מתכננים מרכז עסקים עם שטחי מסחר, שבשיתוף עם הקישוריות הנוחה יציב לשוק פתח תקוה תחרות קשה עד בלתי הוגנת.

בגבעתיים לא היה שוק מעולם, והתושבים נאלצו להרחיק לשוק כרמל בתל אביב. לפני שנתיים החליט ראש העיר, רן קוניק, ליזום שוק שבועי של מזון טרי ברוח שוקי אירופה הנודדים, שבהם המגדלים מוכרים בעצמם את תוצרתם, ולהפעילו באזור שאפשר להגיע אליו ברגל מכל העיר — הרחבה שמול הקניון.

חיפה: שוק של פנסיונרים ועניים

שוק תלפיות בחיפה
רמי שלוש

התקווה שעוד לא התגשמה בשוק בנתניה, הכוונות הטובות שהורידו לטמיון את השוק בכפר סבא והשוק המשגשג תחת איום עתידי בפתח תקוה הם מבוא מרוכך להחמצה שנחשפת בשוק המזון הוותיק בשכונת הדר בחיפה. השוק נמצא ברחובות סירקין ולונץ שבסביבותיהם מבנים בסגנון אדריכלות בינלאומית נדירים ביופיים, ובהם דוכני שוק פתוחים הצופים אל נוף המפרץ המרהיב. בנוסף פעיל שוק במרתף המבנה המכונה "שוק תלפיות" בקצה רחוב סירקין ונחשב לבניין עם ערך אדריכלי והיסטורי בינלאומי. בקומת המרתף של בית תלפיות פעילים דוכני ירקות המתקיימים בקושי, והקומה שמעליו מוזנחת, יש בה פולשים ושטחים גדולים שחתומים מפני כניסה בכלל. "זה שוק של פנסיונרים", אומר מוכר ותיק. "באים העניים שגרים בסביבה, אין להם אוטו ואין להם ברירה".

באופן אירוני, פרויקט המטרונית שיזמה עיריית חיפה ושינה את סדרי התחבורה הציבורית לטובה במובנים רבים, הקשה על באי השוק. הוא הרחיק את התחנות ממנו, וכיום הקונים נאלצים לטפס מדרגות לרחוב הרצל עם סלי קניות כבדים. לא רק שהשינויים בתחבורה הציבורית לא הועילו, הם הקשו על תיפקודו.

"השוק היה יכול לתרום לשדרוג חלקים נרחבים בחיפה ההיסטורית, אך העירייה לא זיהתה את הפוטנציאל שלו לפני שהתחילה במהלכי ההתחדשות היקרים בעיר התחתית", אומרת האדריכלית עינת קליש־רותם, חברת מועצת העיר האופוזיציונרית והטוענת לראשות העיר. "אילו הבינו את כוח החיבור של השוק בין העיר התחתית להדר היו עושים את תלפיות תחילה — אז אולי לא היו יורדות לטמיון עשר שנות ניסיונות התחדשות אורבנית כושלים, ואתן מאות מיליוני שקלים".

בשנה האחרונה קיימה עיריית חיפה אירועי רחוב בסביבת השוק, ואפילו נפתחו בו כמה בתי אוכל טרנדיים. האזור גם קורץ למשקיעי נדל"ן, בעיקר מתל אביב, הקונים נכסים שנותרים כמבני רפאים ומוסיפים לתמונה הצורבת של השוק המתפורר, פיזית ומסחרית. "בשורה התחתונה העיר התחתית אינה מצליחה להתרומם, והשוק בהדר ממשיך להידרדר", מסכמת קליש־רותם את המציאות הזועקת לעזרה מיידית.

מבנה שוק תלפיות נמצא בבעלות העירייה ועמד בפני הפרטה ומכירה ליזמים, במהלך שנבלם ברגע האחרון, והניע את העירייה לבדוק מחדש את יחסה לאזור. מהנדס העיר חיפה, אריאל וטרמן, מנסה לעודד: "אנחנו עומדים לקראת מימוש תוכנית אסטרטגית להתחדשות סביבת השוק. יש מודעות לפוטנציאל, לדירות הריקות, לבניינים לשימור ולאיכויות המיוחדות של האזור הוותיק. המצב מתגבש לשאיפה למשוך אנשים שייקנו ברחובות השוק וסביבותיו דירה ויראו בה את ביתם הקבוע. יש באזור קיבולת מגורים לא מנוצלת ואנחנו רואים בהדר פוטנציאל צמיחה לעיר. נתערב גם במרחב הציבורי, אבל לא מיד ולא באופן דרסטי".

שוק גבעתיים
תומר אפלבאום

תוכנית של משרד גבריאלי־סגל לתכנון עירוני, שהוזמנה על ידי עיריית חיפה, מיפתה דרכים המקשרות את השוק עם סביבתו, ומחברות את רחובות הדר זה לזה ולרשת דרכים נגישה. את הרשת מתכוונים לשפר בדרגנועים שיותקנו בין הרחובות, וכך יסייעו להתגבר על הטופוגרפיה החיפאית המאתגרת, במיוחד עם סלי קניות מהשוק. התוכנית ממפה מגרשים מתאימים למוסדות ציבור, כדי להבטיח הקמה של גני ילדים ובתי ספר לתושבים החדשים שיגיעו. לדברי וטרמן, נכללים בהצעה מהלכים רבים נוספים, ואפילו תוספת שימושים זהירה לשוק, תוך הקפדה שלא לפגוע באופיו.

אולי כלקח מהפיתוח המהיר בעיר התחתית, אולי כלקח מפיתוח מהיר של שווקים שקמו באופן מלאכותי ונפלו, בהדר מתכוונים כרגע להתקדם בשימושים זמניים, כדי לבדוק את השפעתו שלו כל שינוי, ולהתקדם בהתאם לתגובות. דוברת העירייה אומרת שמתכוונים להשקיע בשיקום 15 מיליון שקל. נותר לקוות שהתוכניות אכן יתקדמו, ושההצהרות היפות אינן רק כיסוי על הזנחה מהדהדת וממושכת.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם