"די, נמאס, מספיק — מילאו את המדינה בקניונים משעממים" - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
נדל"ן סופ"ש

"די, נמאס, מספיק — מילאו את המדינה בקניונים משעממים"

איתן בר זאב, מנכ"ל ביג ובקרוב היו"ר, בטוח שרוב היזמים בתחום הקניונים לא מבינים כלום ורק מעתיקים זה מזה, מסדרים את המספרים, ומרמים את המשקיעים כדי לחפות על ירידת ערך — ושבסוף הכל יתפוצץ ■ והוא עצמו דווקא שוקל לקנות את קניון TLV הדועך

25תגובות
איתן בר זאב
מיכל לנרט

איתן בר זאב, מנכ"ל ביג ובקרוב יו"ר החברה, אפשר להכריז על תום עידן הקניונים והפאוור סנטרים (מרכזי קניות פתוחים) בישראל במתכונתם הנוכחית?

"אנחנו חושבים שנכון יהיה להמשיך בפיתוח של מרכזי קניות שמעניקים חוויית לקוח אחרת ולא עוד מהמודל הישן. זה לא שהמרכזים שלנו הולכים למות, אבל שוק מרכזי המסחר בישראל רווי, ואין צורך להקים עוד מאותו דבר. לכן המרכזים החדשים שנקים ייתנו חוויה שונה, כדי לעמוד בתחרות".

מה זה אומר?

"יותר בילוי, מסעדות, בתי קפה וברים. גם בתי קולנוע חזרו להיות עוגן, אף על פי שקברו אותם לפני 12–15 שנה, כשהגיעו לפה חנויות בלוקבאסטר להשכרת סרטי וידיאו והכריזו שאין יותר בתי קולנוע. פחות חנויות אופנה, מפני שיש היום הרבה מותגי אופנה שפונים לאותה נישה. גם הן יצטרכו להתמקד ולהבין שלא כולם יכולים לחיות בעולם החדש שנוצר לנו פה. כיום בקניונים מעל 75% מהתמהיל זה אופנה, אולי אפילו יותר אם מוסיפים לחישוב את חנויות ההנעלה".

איפה זה שם את המרכזים שלך? למעט שניים, באשדוד ובנצרת, כל המרכזים שלך הם מהדור הישן.

"הם ימשיכו לעבוד. לא נהפוך אותם לכאלה שמציעים חוויית לקוח כמו שיש באשדוד. התמהיל שלהם ישתנה בשוליים מכיוון שאצלנו במרכזים, בניגוד לקניונים, חנויות האופנה אחראיות רק לכ–30% מהתמהיל. הקניונים של היום זה כבר ממש 'די, נמאס, מספיק'".

קניון ביג באשדוד
אילן אסייג

איך בכירי ענף הקניונים מבינים רק עכשיו שמשעמם ללכת בקניון ולראות רק את חנויות האופנה חוזרות על עצמן? הלקוחות הבינו את זה מזמן.

"יזמי הקניונים מתחלקים לשני סוגים עיקריים: אלה שמבינים מה הם עושים, וזה המיעוט, ואלה שלא מבינים מה הם עושים — וזה הרוב. רוב היזמים אומרים לעצמם 'איזה יופי, ההוא בנה קניון ומקבל תשואה של 8%–10%, אני אעשה גם כזה, מה הבעיה — נעתיק'. אז הוא מקים את הקניון ואז מחפש איך למלא אותו. במה הוא ימלא אותו? באותו הדבר שקיים. וככה מילאנו את המדינה בקניונים משעממים שאין בהם שום חדשנות ושום בשורה. ואז פתאום יש יותר מדי, ופתאום יש קניות באינטרנט, ואז בונים מרכז חדש כזה בתל אביב שלא מביא שום בשורה, בלי לנקוב בשמות (TLV Fashion Mall של רבוע כחול נדל"ן וגינדי; עד"מ), וקורה לו מה שקורה לו".

הבנתי שאתה דווקא מתעניין ב-TLV Fashion Mall. אומרים שנפגשת אתם במטרה לבדוק רכישה של הקניון.

"את אמרת את זה. אני לא אומר כלום. לכל דבר יש ווליו (ערך, מוצר במחיר משתלם) בנדל"ן. בואי נניח לצורך העניין שאני רואה מצב נתון במרכז מסוים, ואני אומר שאני מוכן לשלם בשבילו 100 שקל, ומישהו חושב שהוא שווה 200 שקל. אם ימכרו לי אותו ב–100 שקל — אז כנראה שאני אעשה עסקה בסדר. אנחנו עוסקים בנכסים מניבים, אז לכל נכס יש מחיר מסוים שבו אני אקנה אותו. אני גם מעריך שיש לנו יכולות קצת יותר טובות, בלי להיות שחצן, בנושא של ניהול, תחזוקה ותפעול של מרכזי קניות. אז אם אני קונה ב–100 שקל משהו שמישהו חושב ששווה 200 שקל ואני גם יודע לתחזק אותו — אז יש לזה כלכלה. מעבר לזה אני לא אגיד".

אי אפשר לא לדבר על התגברות הרכישות באינטרנט. האם זה באמת האיום המרכזי על הקניונים?

"אני לא חושב. נכון שיש גידולים יפים במכירות און ליין, אבל הצריכה בחנויות הפיזיות לא ירדה בשלוש־ארבע השנים האחרונות. אמנם היא לא גדלה למרות הגידול באוכלוסיה, אבל היא גם לא קטנה. הבעיות יתחילו כשהפדיון של החנויות הפיזיות יתחיל לרדת. בין הפדיון של השוכר לדמי השכירות שגובים ממנו יש קשר שאי אפשר לנתק. גם חברות קניונים שחשבו במשך שנים שהקשר הזה כן ניתן לניתוק, הבינו שהוא לא. אם מחר בבוקר כל הפדיונות של מרכזי ביג יירדו ב–10%, לא יקרה כלום לדמי השכירות אצלנו, כי העומס על השוכרים של שכירות ודמי ניהול מהפדיון הוא בערך חצי לעומת הממוצע בקניונים".

כשאתה מדבר על חברות שחשבו שאפשר לנתק את הקשר בין דמי השכירות שהן דורשות מהפדיון של השוכרים, אתה מתכוון לקבוצת קניוני עופר (מליסרון) ולעזריאלי?

"אני לא רוצה לנקוב בשמות, אבל כמה קבוצות קניונים גדולות יש במדינה? אין לי מה לדבר על המתחרים שלי. כל אחד יודע את מצבו. בנוסף, הנתונים שלהם מפורסמים ואפשר לבדוק את המאזנים והשערוכים שלהם. אפשר לראות את העומסים על השוכרים שם".

רשתות שונות מספרות שאמנם קבוצות הקניונים לא הורידו את דמי השכירות באופן רשמי, אבל הן נתנו לשכורים הרבה כסף לשיפוץ החנויות, לתקציב פרסום וכדומה. בדרך הזאת, רשמית דמי השכירות כאילו לא משתנים ושווי הקניון לא יורד.

"בדיוק! כולם מרמים את כולם. במקום להוריד את דמי השכירות, הקניונים נותנים לשוכרים הטבות ששוות להורדת השכירות בדמות כסף לפרסום או שיפוץ או אני לא יודע מה, ושומרים על דמי שכירות כדי שהשמאים ישמרו על הערך של הקניון — וככה העולם מתנהל".

מתי זה יתפוצץ?

"זה יכול להחזיק ככה הרבה זמן. זה יתפוצץ כשהרגולטור יבוא ויגיד 'תפסיקו לרמות את המשקיעים שלכם'. נתת למישהו הטבה כלשהי בסך 100 אלף שקל? תוריד את זה מדמי השכירות שלך ותרשום את ערך הקניון שלך כיותר נמוך בהתאם. לדעתי, הרגולטור לא יישב בצד הרבה זמן. בסוף הוא יתעורר".

אז נראה את דמי השכירות בקניונים יורד?

"לדעתי הוא יירד, לא דרסטית אבל יירד. זה קורה כבר כיום, כי אם נותנים לך 100 אלף שקל במתנה ואומרים לך 'תשמור על דמי השכירות', אז זה כן קורה — אבל עושים בלוף. אני מניח שהתהליך של הורדת דמי השכירות בקניונים במתכונת כזאת או אחרת יימשך. הקניונים מתמודדים כיום עם קבוצות אופנה חזקות מאוד".

האם נראה קניונים מתים בישראל?

"כן. כבר בעבר נסגרו לא מעט קניונים ועוד ימשיכו להיסגר, זה חלק מתהליך טבעי של אבולוציה וגם חוסר מקצוענות. אני לא רואה מצב שבו מרכזים שלנו ייסגרו. בשוק יש מפעילי פאוור סנטרים פחות מקצועיים ועם יכולות ניהול פחות טובות, וכשיש האטה כלכלית החובבנים מוצאים את עצמם בחוץ — מה שרק יחזק אותנו".

קניון TLV Fashion
עופר וקנין

בארה"ב, שם אתם מפעילים 27 מרכזי קניות, אתם מעוניינים למכור שישה מרכזים. למה?

"אנחנו מוציאים למכירה שישה מרכזי קניות שלא עומדים בקריטריונים שהצבנו לעצמנו בארה"ב. כלומר, כאלה שהם לא מוטים חוויית לקוח ושאין לי אפשרות חוקית לשנות את הייעוד שלהם למגדל משרדים או למגורים. אלה לא מרכזים מפסידים והם ממשיכים לייצר את אותו NOI (הכנסות מהשכרה ודמי ניהול בניכוי הוצאות תפעול הנכסים), אבל אנחנו חושבים שבטווח של עשר שנים קדימה, לאור מה שקורה בארה"ב, כן יהיו בהם ירידות".

למה בישראל אתה לא עושה כזה דבר?

"בישראל יש עודף שטחי מסחר, ואם מסתכלים על התכנון קדימה מה שהולך להיבנות זה עודפים שיבואו על חשבון מישהו אחר שייסגר. אני לא אבנה מרכז חדש שלא יהיה מסוגל לתת מכה באזור שאני בונה בו באמצעות מתן סוג אחר של חוויה. ובכל זאת, ארה"ב רוויה בשטחי מסחר — פי שניים מבישראל. מרכזים שאני חושב שבטווח המאוד רחוק עלולים להיפגע — עדיף לי לטפל בהם כשכולם עוד רוצים אותם ולא כשזה יהיה מאוחר מדי. הקניונים שם לא דומים לקניונים כאן. הקניונים בארה"ב לא סובלים בגלל האינטרנט, אלא בגלל חנויות הכלבו הגדולות שנהפכו ללא רלוונטיות".

בתל אביב יש יותר מדי מרכזים מסחריים?

"אם מסתכלים על כל שטחי המסחר בעיר, כולל מתחם שרונה, נמל תל אביב, המסחר ברחובות ועוד — אז אין צורך להוסיף יותר. את התוצאות של מה שקרה שהוסיפו עוד אנחנו רואים. בכל מקום שהוסיפו שטחי מסחר סטנדרטיים שאינם נותנים משהו אחר ומיוחד, התוצאות נראות בשטח".

למה אתה לא מפתח נישה של מרכזים מסחריים קטנים שיפעלו בשכונות? מעין ביג קטן.

"אני בדיוק נכנס לישיבה בנושא הזה. אנחנו בוחנים את הכיוון הזה".

מה קורה עם הקמת ביג פאשן גלילות וההתנגדויות הקיימות לפרויקט?

"השבוע התקיים דיון בוועדת הערר ואנחנו מחכים להחלטה. אנחנו מקווים שזה יאפשר לנו להתחיל את ההקמה, ושבעוד כמה חודשים ניכנס לעבודות הבנייה".

שיווקתם את כל שטחי המסחר של המרכז, אף שהתב"ע עדיין אינה מאושרת. זאת לא התנהלות בעייתית?

"אני לא מחכה למשיח, אני משווק. אף אחד לא התחיל להשקיע השקעות מעבר לעובדה שהוא סימן את המיקום שלו במרכז וקבע תנאי סחר, ולאף אחד לא ייגרם נזק אם המרכז לא יוקם בסוף. מעבר לכך, רמת הוודאות שהמרכז יוקם קרובה ל–100%, כי גם אם לא יאשרו את התב"ע כמו שהיא — זה יוקם באופן אחר".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם