הסכמי הגג לבניית עשרות אלפי דירות ירוששו את הערים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הסכמי הגג לבניית עשרות אלפי דירות ירוששו את הערים

רשויות מקומיות רבות שחתמו על הסכמי גג צפויות לעבור מעודף תקציבי לגירעון, כך לפי מודל כלכלי של משרד הפנים ■ הערים החלשות ייפגעו קשות בגלל תקציב קטן או חוסר יכולת למשוך עסקים, אך גם ערים חזקות ייאלצו לקצץ באיכות השירותים

48תגובות
אירוע החתימה על הסכם הגג למגדל העמק
גיל אליהו

מצבן הפיננסי של רשויות מקומיות שחתמו על הסכמי גג יתערער, וחלק מהן יעברו מתקציב מאוזן לגירעון, דבר שיוביל בהכרח לירידה באיכות השירותים שהן נותנות לתושבים — כך מאשרת בדיקה שנעשתה במשרד הפנים, שבחנה את חובות הפיתוח ותוספת יחידות המגורים שמכתיבים הסכמי הגג ואת תקציבי הערים והמועצות שחתמו עליהם.

המודל הכלכלי שלפיו נעשתה הבדיקה בחן את ההשלכות של תוספת התושבים הנגזרת מהסכם הגג על הוצאות הרשות המקומית. הוא מדד את היכולת של הרשות לעמוד בעלויות החדשות שיצמחו לעיר כתוצאה מהשירותים שהיא מחויבת בחוק לתת לתושבים, ואת הסיכויים שהיא תוכל לממן אותם באמצעות ההכנסות הצפויות מארנונה — מתושבים ועסקים קיימים, ומאלה שיתווספו לעיר בעקבות ההסכם.

המודל בדק את כל הערים והמועצות שחתמו על הסכמי הגג ומצא כי רבות מהן יעברו מיציבות פיננסית ואיזון תקציבי — לגירעון. ההסכמים יפגעו יותר בערים חלשות, אך גם רשויות חזקות, שנותנות כיום שירותים ברמה גבוהה, ייפגעו פיננסית. לכן, לפי המודל, רשויות אלה יצטרכו לקצץ באיכות השירותים המוניציפליים.

בהסכמי הגג שנחתמו בארבע השנים החולפות, רשויות מקומיות חתמו על התחייבות לבנות בפרקי זמן קצרים עשרות אלפי דירות בתחומן, ובקצב שלא יפחת מאלפיים בשנה. אשקלון, למשל, התחייבה ליותר מ–12 אלף יחידות דיור בשלב הראשון, וכך גם ראש העין. באר יעקב וטירת הכרמל התחייבו כל אחת ליותר מ–11 אלף יחידות דיור, ואשדוד הסכימה לחתום על הסכם גג חסר תקדים שמימושו המלא מדבר על תוספת של יותר מ–30 אלף יחידות דיור לעיר.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

התמורה שמקבלות הרשויות מהמדינה על ההתחייבות לקלוט כל כך הרבה תושבים היא תוספות כספים מיוחדות לכל דירה שמקבלת היתר בנייה, וכן השתתפות במהלכי פיתוח מסוגים שונים הנכרכים במימוש התוכניות לבנייה. הסכם הגג, אם כן, משתלם לרשות בטווח הקצר, כי הוא נותן בידי ראש העיר המכהן תקציבים גדולים שאפשר לנתב לצרכים מיידים. עם זאת, ההסכם גוזר על הרשות הוצאות קבועות וגבוהות בעתיד, שמקור המימון שלהן לא בטוח. כשההוצאות גדולות וההכנסות לא גדלות, יש בעיה — ועליה בדיוק מצביע המודל שהריץ משרד הפנים על הסכמי הגג.

מצבן הפיננסי של רשויות מקומיות שחתמו על הסכמי גג, בשקלים

ראש העין תצא מאיזון

ראש העין היא חלוצת הסכמי הגג. הסכם הגג שנחתם עמה צפוי להכפיל את מספר התושבים שלה מ–45 אלף איש ל–90 אלף איש עד 2020. המודל מראה כי לפי נתוני 2016, בראש העין קיימים שטחי תעסוקה שתקבולי הארנונה מהם מותירים את הרשות עם עודף תקציבי של יותר מ–40 מיליון שקל בשנה. כלומר, ראש העין היא כיום רשות מאוזנת, שיש לה יכולת לתת לתושביה שירותים טובים ואף להוסיף "מותרות" באמצעות עודף זה — כמו תוספת כוח אדם בחינוך הבלתי־פורמלי או אירועי תרבות. לעומת זאת, עם התאכלסות העיר בתושבים — המוכתבת על ידי הסכם הגג — ראש העין צפויה לעבור מעודף לגירעון, מאחר שההוצאות על התושבים יגדלו עם הגידול במספרם, אך ההכנסות מהתושבים — הארנונה למגורים — יהיו קטנות מההוצאה (ראו מסגרת).

על פי המודל, לראש העין יחסרו בכל שנה 34 מיליון שקל. אלה יצטרכו להיגרע משירותים שוטפים כמו איסוף אשפה, גינון, ניקיון חוצות, תאורה וכוח אדם בעירייה.

ההידרדרות באשקלון אפילו חריפה יותר. כיום נחשבת אשקלון לרשות מקומית "איתנה" — מעמד הניתן לרשות שמוכיחה אחריות פיננסית, הבאה לידי ביטוי בתקציב מאוזן באופן עקבי. מימוש הסכם הגג — שאמור להגדיל את מספר התושבים באשקלון מ–160 אלף ליותר מ–220 אלף בתוך חמש שנים — יעביר את העירייה לגירעון שנתי של יותר מ–30 מיליון שקל.

לכאורה, את המחסור בהכנסות יכולה אשקלון לכסות אם תבנה בתחומה עוד 330 אלף מ"ר עסקים — יותר מכל שלושת המגדלים של מרכז עזריאלי בתל אביב. זהו דבר שיהיה קשה לבצע בתוך זמן כה קצר, וספק אם הוא כלל יכול לקרות, בהתחשב בתחרות שיש לאשקלון עם שטחי התעסוקה הנבנים, למשל, באשדוד ובקרית גת — עוד עיר עם הסכם גג ותיק העומד בימים אלה במחלוקת משפטית, שלפי המודל יגרור את העירייה לגירעון שנתי של 40 מיליון שקל.

תוכניות חסרות סיכוי

מציאות מטרידה מתגלה בבחינת הסכם הגג של יבנה הסמוכה, שמספר התושבים בה צפוי לצמוח מ–44 אלף ל–62 אלף. ההסכם צפוי להוביל את יבנה לגירעון של יותר מ–11 מיליון שקל בשנה, וכדי להדביק את הפער היא תצטרך לבנות 160 אלף מ"ר שטחי עסקים. יבנה צמודה לאשדוד מצדה האחד ולראשון לציון מצדה השני. לערים אלה כוח משיכה גדול בהרבה לעסקים ותעשיות מאשר ליבנה.

בהסכמים בצפון הארץ המצב לא משתפר. כך, למשל בעכו — עיר קטנה עם תקציב קטן, שלפי ההסכם שנחתם עמה השנה מספר תושביה צפוי לגדול מ–55 אלף ל–65 אלף. הבור שייפתח בתקציבה כתוצאה מכך הוא של 10 מיליון שקל בלבד, ואולם סכום זה הוא כ–7% מתקציבה השנתי. כדי לכסות אותו, עכו תצטרך לבנות 83 אלף מ"ר שטחי עסקים — מקביל למגדל אחד של עזריאלי.

אם עכו היתה עיר יחידה במרחב, לתוכניות אלה אולי היה סיכוי להתממש. ואולם עכו חתמה על הסכם גג שמוסיף לה 30 אלף תושבים בזמן שערים הסמוכות לה, ובהן קרית ביאליק ונהריה, חתמו גם הן על הסכמי גג שיוסיפו להן עשרות אלפי תושבים, וגם הן יידרשו לעשות מאמצים גדולים כדי לבנות בתחומן שטחי תעסוקה שיממנו את הגידול המתוכנן באוכלוסייה שלהן.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#