עסקות נדל"ן בתל אביב מוקפאות עקב חוסר ודאות בנוגע להיטלי השבחה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

עסקות נדל"ן בתל אביב מוקפאות עקב חוסר ודאות בנוגע להיטלי השבחה

עיריית תל אביב שולחת למוכרי דירות חיובים בהיטלי השבחה - הנובעים מתוכנית המתאר החדשה ■ אנשי נדל"ן טוענים כי ההיטלים מופרזים, וחלק מהמוכרים מעוניינים לערער ■ אבל ועדת הערר המחוזית הקפיאה את הטיפול בעררים, בהמתנה לעירייה - שמנסה לקדם תיקון חוק בנושא

16תגובות
תל אביב, חורף
אייל טואג

עסקות נדל"ן רבות בתל אביב־יפו מושהות בעקבות הקפאת הטיפול בהיטלי השבחה מעוררי מחלוקת שהטילה העירייה על מוכרי דירות בתוכנית המתאר החדשה של העיר. ההיטלים יכולים להגיע למאות אלפי שקלים לדירה.

ועדת הערר לתכנון ולבנייה בנושאי פיצויים והיטלי השבחה של מחוז תל אביב הודיעה כי היא מקפיאה את הטיפול בכל העררים שהוגשו לה על היטלים אלה עד מארס 2018. למרות זאת, העירייה הודיעה כי היא תמשיך לגבות אותם.

היטל השבחה הוא תשלום הנדרש מכל מוכר מקרקעין לאחר שוועדת תכנון אישרה תוכנית שהביאה לעליית שווי הקרקע. גובה ההיטל הוא כמחצית מעליית שווי המקרקעין, והוא נקבע על ידי שמאי מטעם העירייה ומשולם ביום מכירת הנכס. בעל הנכס נדרש להסדיר מול העירייה את גובה היטל ההשבחה, ולשלמו עד מועד המכירה. כך, הרוכש אמור לקנות נכס נקי מהתחייבויות, והמוכר מתחייב לשאת בהיטל ההשבחה עבור כל תוכנית שאושרה עד להסכם המכר.

תוכנית המתאר הכוללנית לתל אביב־יפו, תא/5000, נכנסה לתוקף בינואר 2017 והיא מאפשרת לבנות עוד 125 אלף יחידות דיור, ולהגדיל את הזכויות הלא מנוצלות בעיר לבנייה למגורים ב–200 אלף יחידות דיור. כמו כן, הרחיבה התוכנית את האפשרות לניצול מיליוני מ"ר בנוי עבור שטחי מסחר ותעסוקה.

תל אביב. רוכשים אינם יכולים לרשום נכסים בטאבו לפני תשלום ההיטלים
דודו בכר

הרחבת השימושים של הנכסים, לפי תוכנית המתאר, גרמה להשבחתם של אלפי נכסים — מקרקעות ועד דירות ישנות. כתוצאה מכך, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל אביב החליטה לחייב בעלי נכסים בהיטלי השבחה, אף שבחלק ניכר מהמקרים קיים ספק גדול אם אפשר לממש את הזכויות שתוכנית המתאר העניקה, ופעמים רבות נדרש קידום של הליכי תכנון פרטניים ותוכניות נקודתיות לשם מימוש זכויות אלה.

מוכרי נכסים התלוננו כי היטלי ההשבחה גבוהים מאוד, והם מחושבים על סמך הנחה בלתי־מבוססת שהזכויות החדשות בנות מימוש — ושאותן זכויות אכן יתממשו בתוכניות המפורטות. חלקם עירערו על גובה השומה בעירייה וחלקם עירערו על מהות השומות לוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה, תוך שהם מציגים שומות נגדיות המעידות על כך שהזכויות יהיו שוות פחות מכפי שההיטל מגלם.

העירייה השיבה לפונים כי היא מקדמת הסדרה חקיקתית חדשה בנושא. התפתחות נוספת חלה לפני שבועיים, כשוועדת הערר, בראשות עו"ד גילת אייל, החליטה להקפיא עד 15 במארס 2018 את כל העררים שהוגשו על תוכנית המתאר. נוסף על כך, הורתה ועדת הערר לוועדה המקומית לעדכן אותה בכל הנוגע להליכי חקיקה רלוונטיים הנוגעים לתוכנית המתאר, או עד שיתברר מה יעלה בגורל התיקון לחוק שיוזמת העירייה.

.

המשמעות היא יצירת בעיות ועיכובים בעסקות נדל"ן רבות בעיר. מוכרים רבים נרתעים ממכירות נכסים עד שיידעו אם יחויבו בהיטל השבחה, ובכמה, ומנגד, רוכשים רבים אינם נלהבים לרכוש נכס שלא יוכלו לרשום בטאבו עד להסדרת החוב של בעל הנכס בגין ההיטל.

"שיטת מצליח של העירייה"

"יש פה שיטת מצליח של העירייה, שמבקשת תשלום באופן אוטומטי על תוכנית מעורפלות בלי שיהיו תוכנית מפורטות", אומר עו"ד עופר אבן. "העירייה יודעת שמימוש העסקה תלוי בהיטל ההשבחה, ושאנשים שנמצאים בשלבים מתקדמים של עסקת מכר לא מאוד גדולה ישלמו על היטל הנובע מתוכנית 5000, והם לא מעוניינים לעכב עסקות מעבר לזמן הארוך גם ככה בארץ. זאת עמדה של שריף — קודם תשלם, ואחר כך נתווכח".

ראש עיריית תל אביב־יפו,
רון חולדאי
עופר וקנין

השמאי דני טרשנסקי ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל אומר: "מתווכים מעידים שעסקות נעצרות ואנשים יושבים על הגדר בגלל חוסר הבהירות בין רוכשים לקונים, מהדרישות החוזיות שצריכים להציג עורכי הדין שלהם".

לדברי טרשנסקי, "כרגע רק בתל אביב יש כמה אלפים של עסקות שנמצאות תחת חוסר בהירות, אבל תוכניות מתאר כוללניות יש לא רק בתל אביב. תל אביב היא הסנונית הראשונה. תוכניות כוללניות יש גם בחדרה וברעננה, וכפר סבא, מודיעין וראשון לציון נמצאות בתהליכים. אם לא תהיה הכרעה בקרוב אנחנו ניכנס לתקופה נוראה שבה כל הסכמי המכר יצטרכו להשתנות ויידרשו בהם התאמות, אולי גם רטרואקטיבית מאז שתוכניות המתאר נכנסו לתוקף. אנחנו נראה את ההשפעות בכל הארץ — גם על מחירי הדירות".

לפי עו"ד שרון פטל, שותף וראש מחלקת מיסוי מוניציפלי במשרד עו"ד הרצוג פוקס נאמן, המצב המשפטי — שלפיו תוכנית המתאר הכוללנית אינה מעניקה היתרי בנייה ממשיים אך גורמת להעלאת שווי המקרקעין והיטל ההשבחה — אינו מצב חדש. "מה שחריג כאן הוא ההיקפים הגדולים שנובעים מתוכנית המתאר בערים הגדולות, והם אלה שגורמים לאי־ודאות גדולה בעסקות רבות מבעבר", מסביר פטל. "ההחלטה שהוציאה ועדת הערר גורמת לכל מי שעשה עסקת מכר להמתין, ולכן נדרשת בדחיפות הכרעת המחוקק, כפי שמנסה לקדם עיריית תל אביב. תיקון כזה יכול לחסוך הרבה זמן ומשאבים של ועדות התכנון והמיסוי".

טרשנסקי ויו"ר לשכת השמאים לשעבר, רן וירניק, התריעו על המצב במכתב ששלחו לשירות המשפטי של עיריית תל אביב. הם כתבו כי ייתכן מצב שבו תשלום ההיטל לפי התוכנית הכוללנית יידרש רק לאחר אישור התוכנית המפורטת — זמן רב אחרי שהנכס נמכר לבעלים חדשים. מצב זה עלול לחשוף את מוכר הנכס להפרת הסכמים ותביעות משפטיות. "הסיטואציה הזאת עלולה ליצור חשיפה משפטית של ועדת הערר כנתבעת בהליכים שבין המוכר לקונה, נוכח יוזמתה לדחות את החבות במקום לדרוש את פירעונה, וכן ליצור אי־הבנות משפטיות בעסקת המכר עצמה", כתבו.

בעיה נוספת שעולה ממצב העניינים הזה נוגעת ללוחות הזמנים: במצב הנוכחי, מי שנדרש לשלם היטל השבחה יכול לערער על גובה השומה בפני ועדת הערר המחוזית או בפני שמאי מכריע עד 45 ימים מקבלת דרישת התשלום. אחרי 45 יום, אם לא מוגש ערעור, דרישת התשלום נכנסת לתוקפה.

העירייה, מצדה, טוענת כי היא אכן מחכה להכרעה ולתיקון לחקיקה שהיא מקדמת בנוגע להחלת הזכויות הנובעות מהתוכנית הכוללנית, בהיעדר תכניות מפורטות. בעירייה טוענים כי "הוועדה המקומית אינה רואה בהחלטת ועדת הערר החלטה גורפת, שמשמעותה שאין עוד צורך להגיש בקשה להארכת המועד של הגשת הערר ככל שמבקשים להשיג על השומה".

בתוך כך, פנתה העירייה לוועדת הערר בבקשה להבהרת החלטתה. עם זאת, במצב הקיים העירייה דורשת תשלום ללא אפשרות ממשית לערער עליו, שכן הערעור לא יידון בחודשים הקרובים.

עוד נמסר מהעירייה כי "הנחנו בפני הגורמים המוסמכים בממשלה ובכנסת הצעה לתיקון חקיקה, כך שייקבע שבמקרה המיוחד של תוכנית מתאר כוללנית יידחה מועד החישוב והגבייה של היטלי ההשבחה עד למועד אישור של תוכניות מפורטות. ככל שהחלטת ועדת הערר היא שעד 15 במארס 2018 ניתן לעדכן בדבר תיקון החקיקה בגין תוכנית 5000, הרי שככל שיאושר תיקון החקיקה כפי שהוצע על ידי העירייה, יתייתר הצורך לנהל הליכים בקשר עם חיובים בהיטלי השבחה שהוצאו בגין תוכנית 5000".

בעירייה מסבירים כי "במצב הדברים הנוכחי ועד לתיקון החקיקה בכנסת, נישום הסבור שהחיוב בהיטל השבחה בגין תוכנית 5000 גבוה מדי, פתוחה בפניו הדרך להשיג על החיוב או להגיש בקשה להארכת מועד עד להעברת תיקון חקיקה. ההחלטה של ועדת הערר, שלפיה העררים בגין תוכנית 5000 יידחו, היא החלטה פרוצדורלית שמקפיאה את ניהול ההליך. אין בהחלטה כדי לבטל או לדחות את החיוב שכבר הוטל על מוכר הדירה, וודאי שאין בה כדי להביא למצב שבו ביצוע העסקה ייעצר. מובן כי החיוב בהיטל ההשבחה בגין תוכנית 5000 ייוותר בעינו אלא אם ייקבע אחרת בחקיקה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#