האם למשפרי הדיור כדאי למכור את דירתם לפני שהם רוכשים חדשה? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האם למשפרי הדיור כדאי למכור את דירתם לפני שהם רוכשים חדשה?

כשהתייקרות הדירות היתה בשיאה, משפרי הדיור העדיפו לרכוש דירות לפני שמכרו את אלה שבבעלותם - במטרה להרוויח מעליות המחירים ■ כעת הם מעריכים כי זהו צעד מסוכן, ולכן נוטים למכור את הדירות לפני רכישה של חדשות ■ התוצאה: מספר הדירות הממתינות בשפל

33תגובות
יריד דירות בתל אביב
תומר אפלבאום

2017 אינה שנה קלה בשוק הדיור: הזוגות הצעירים מיטלטלים בין תקווה לאכזבה ממבצעי מחיר למשתכן, ורק חלק קטן מהם זוכה בדירה הנכספת; והמשקיעים אוכלים מרורים כבר שנים מהממשלה, רבים מהם נטשו את השוק ואלה שנשארו ממעטים בעסקות. בתווך נמצאים משפרי הדיור — אלה המעוניינים למכור את דירתם ולרכוש דירה המתאימה יותר לצורכיהם — וגם מצבם אינו קל.

הסיבה: חלק מהרוכשים הפוטנציאליים שלהם — הזוגות הצעירים והמשקיעים — כבר אינם ממהרים לרכוש דירות. לפיכך, זמני מכירת הדירות מתארכים והרוכשים הפוטנציאליים מתמקחים יותר על המחירים. כתוצאה מכך משפרי דיור ממתינים עם רכישת דירות חדשות עד שיצליחו למכור את הדירות שלהם. הלחץ הזה מתבטא בבדיקה של אגף הכלכלן הראשי במשרד אוצר, שמצאה כי מלאי דירות בהמתנה פחת באחרונה באופן ניכר.

כשמשפר דיור מחליט להחליף את דירתו, יש לו שתי אפשרויות: האחת היא השיטה הסולידית — למכור את הדירה הישנה ולאחר מכן לרכוש את הדירה החדשה. היתרון בשיטה הוא שמשפר הדיור יודע בדיוק כמה הוא עתיד לקבל עבור הדירה, ויכול לחשב את מחיר הדירה החדשה שבאפשרותו לרכוש. החסרון הוא שעלול לעבור זמן רב בין המכירה לרכישה, מחירי הדירות עלולים לעלות במהלך הזמן הזה, ולכן משפר הדיור עשוי להפסיד כסף (נוכח עליית המחיר של הדירה שאותה הוא מעוניין לרכוש).

מוכרים ואז קונים

כדי להתגבר על מכשול זה יש משפרי דיור הנוקטים שיטה הפוכה: רכישת דירה חדשה לפני מכירת הדירה הקיימת. לשיטה הזאת יש שני יתרונות ניכרים: האחד הוא שמשפר הדיור יכול לרכוש דירה נחשקת באופן מיידי בלי לחשוש שמישהו יקדים אותו. השני — כשהמחירים עולים, הוא מצליח לחסוך את עליית המחיר שהיתה חלה על הדירה הנרכשת אילו היה ממתין, ובמקביל לגבות על הדירה שלו מחיר גבוה יותר בשל עליית המחירים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

השיטה הראשונה מאפיינת מצבים שבהם מוכרי הדירות סבורים כי מחירי הדירות יציבים או יורדים, או ששוק הנדל"ן נמצא במיתון, והם בוחרים בצעד הבטוח יותר מבחינתם; ואילו השיטה השנייה מסוכנת יותר, שכן היא כוללת הימור שמחירי הדירות יעלו. הסיכון שטומן ההימור יכול להיות נמוך יחסית, כשברשות משפרי הדיור יש הון עצמי שיכול לאפשר להם לשלם עבור הדירה החדשה ללא צורך למכור את הישנה. אבל במקרים רבים מי שנוקט שיטה זו נוטל הלוואות גישור, ואם מחירי הדירות יירדו, הוא עלול להיקלע למצוקה ולמכור את הדירה הישנה במחיר נמוך — מה שעשוי לגרור קשיים בהשלמת רכישת הדירה החדשה.

התופעה מתרחבת כשמחירי הדירות עולים, משום שבעליהן בטוחים שיוכלו למכור את דירותיהם הישנות במחירים נאים. הם נוקבים במחירים גבוהים על הדירות שבבעלותם, מסרבים להתפשר וממתינים לרוכשים שיסכימו לתנאים.

נוכח ההבדלים בין שתי שיטות הרכישה והמכירה של משפרי הדיור, אפשר להעריך כי במצב שבו יש משפרי דיור רבים שהקדימו את רכישת הדירה החדשה לעומת מכירת הדירה הקודמת — הם אופטימיים וסבורים כי השוק במצב טוב מבחינתם, וכי מחירי הדירות צפויים לעלות. כשהכיוון הוא הפוך, אפשר להעריך כי משפרי הדיור חוששים מקיפאון בשוק הדיור ומקשיים למכור את דירותיהם, ועל כן הם מנסים למכור ורק לאחר מכן לרכוש דירות חדשות. זו הסיבה שבאגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר עוקבים אחרי ההתנהגות הזאת של משפרי הדיור.

ירידה חדה במספר הדירות הממתינות ביולי ובאוגוסט

בדו"ח האחרון של הכלכלן הראשי, שהתייחס לאוגוסט, נבדקו שני פרמטרים בהתנהגות משפרי הדיור: מכירת דירות ורכישת דירות. הדו"ח גילה כי מאז פברואר 2017 יורד מספר רכישות הדירות על ידי משפרי הדיור בכל חודש, לעומת החודש המקביל ב–2016 — וביולי ובאוגוסט התגבר קצב הירידה.

"הירידה במספר רכישות הדירות מצד משפרי הדיור, שאינם מושפעים מהמתנה לתוכנית מחיר למשתכן ומהחמרת המיסוי כלפי משקיעים, יש בה כדי לבטא את השפעת התקררות השוק (לפחות בכל בקשור למספר העסקות) על רמת פעילותם. הזוגות הצעירים והמשקיעים הם קהל היעד העיקרי לדירות, שאותם עתידים משפרי הדיור למכור", מסבירים באגף הכלכלן הראשי.

מעבר לכך, בדו"ח נמצא כי סך הדירות שרכשו משפרי הדיור באוגוסט נמוך ממספר הדירות שנמכרו על ידיהם. מנתון זה מסיקים באוצר כי חלק מהדירות שמשפרי הדיור מכרו בחודש זה הן דירות שבעליהן הקדימו את הרכישה למכירה, כך שהדירות שבבעלות משפרי הדיור המתינו עד שמישהו אחר ירכוש אותן. לפיכך הדירות האלה מכונות "דירות בהמתנה".

"חלק מהדירות הנמכרות הן מתוך מלאי הדירות בהמתנה או שחלק ממשפרי הדיור הקדימו למכור את דירתם הישנה ועדיין לא רכשו דירה חדשה", כתבו בדו"ח. "בהקשר זה נציין כי בתקופת עליות המחירים החדות בשוק הנדל"ן בשנים הקודמות נטו משפרי הדיור לאגור את דירותיהם הישנות (כלומר המתינו עם מכירתן), תוך ניצול עליית המחירים לגריפת רווח הון (בלי שימוסו במס שבח כמשקיעים)", הוסיפו.

שפל של שש שנים

ואכן, מעקב אחרי הממצאים מצביע כי קיים קשר ברור בין תקופות מיתון וירידות מחירים לבין ההתנהגות של משפרי הדיור. כשהמחירים היו בירידה והשוק היה במיתון, כמו ב–2004–2007, מספר הדירות בהמתנה היה כ–5,000 בשנה — כ–5% מכלל העסקות שבוצעו באותן שנים. לעומת זאת, ב–2010 קפץ מספר הדירות האלה לכ–24 אלף — 29% מכלל העסקות באותה שנה. הסיבה: עליות המחירים החדות שאירעו ב–2009–2010. לאחר מכן, נוכח האווירה שנוצרה עם פרוץ המחאה החברתית ב–2011, משפרי הדיור איבדו מהאופטימיות שלהם ומספר הדירות בהמתנה ירד לכ–15 אלף. ב–2013 האופטימיות שבה אל בעלי הדירות, ומספר הדירות בהמתנה עלה לכ–17.5 אלף דירות. בסוף 2014 המספר טיפס לכ–18 אלף, מה שהצביע בבירור על האופטימיות שגברה אז בקרב משפרי דיור.

ואולם הזמנים חלפו ומשפרי הדיור שינו את הגישה מאז התחילה הממשלה הנוכחית בכהונתה. מספר הדירות בהמתנה ירד בשנה שעברה ל–14 אלף, בתחילת השנה הוא הגיע ל–13.5 אלף דירות, ובאוגוסט המספר הגיע ל–10.8 אלף דירות. זה המספר הנמוך ביותר של דירות בהמתנה מאז 2008, לפני שהתחיל גל עליות המחירים בשוק הנדל"ן.

ההתנהגות הזאת של משפרי הדיור מתבטאת בממצא נוסף: הפחתה במספר העסקות שהם מבצעים. בתחילת 2012 מיעטו משפרי הדיור בעסקות, בעיקר עקב המחאה החברתית של 2011. אבל מתחילת אותה שנה ועד סופה זינק מספר העסקות שהם ערכו בכל רבעון מכ–8,000 ברבעון הראשון לכ–11 אלף ברבעון האחרון. ב–2017 אפשר לראות מגמה הפוכה — ברבעון הראשון של השנה משפרי הדיור רכשו כ–10.5 אלף דירות, ואילו האומדנים לרבעון השלישי של השנה מחזירים את רמת הרכישות שלהם לזו של הרבעון הראשון של 2012 (כ–8,000 רכישות).

עיקר הירידות בשוק הדירות יד שנייה

עדינה חכם
אנגלו סכסון

עדינה חכם, יו"ר דירקטוריון רשת התיווך אנגלו סכסון, מסבירה כי "שוק הנדל"ן נמצא כיום במצב של חוסר ודאות ויש סוג של האטה בעסקות. אנחנו עדים לכך שלוקח זמן רב יותר למכור דירה. הקונים הסולידים אמנם תמיד מצויים בחשש מפני שהם צריכים להשיג מימון, אבל גם מצב השוק דורש מאנשים להיות שקולים הרבה יותר.

"משפרי דיור מבקשים הבטחת מימון מראש ופוחדים להיכנס להתחייבות בלי לדעת כמה הון עומד לרשותם, מפני שהשוק לא ברור. אנחנו עדים לכך שבענף הזה האפקט הפסיכולוגי משחק תפקיד משמעותי, ועתה אנו עדים לשינוי מסוים בפסיכולוגיה בשוק, הנובע מחוסר הוודאות. אנשים רוצים מחיר מסוים שהתרגלו אליו ומתעקשים עליו, בודקים עד כמה יוכלו למקסם את ההכנסה שלהם — וכך לוקח יותר זמן למכור דירה".

לדבריה, פעולות קבינט הדיור וההתערבות הממשלתית בענף אולי מלאים בכוונות טובות, אבל בפועל הן אינן עקביות ומערערות את התנהגות השחקנים בשוק. "מחיר למשתכן מפחית את הביקוש בשוק הדירות יד שנייה וזוגות צעירים שהיו פונים לרכוש ממשפרי דיור — ממתינים להגרלות ולדירות מהמדינה. בנוסף, הטבות וגזרות שונות המשתנות תדיר מאז כניסתו של משה כחלון לתפקיד שר האוצר גורמות לאי־ודאות ולחוסר יכולת לצפות את המהלך הבא — מה שהופך את משפרי הדיור בעל כורחם לשקולים יותר ומאוזנים יותר".

רוני כהן
אוראל כהן

רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק ונדל"ן, מסביר כי "המצב המתואר נכון בעיקר לשוק דירות יד שנייה ופחות לרכישות של דירות חדשות". לדבריו, "כשמוכרים דירות חדשות, בעיקר באזורי הביקוש, אלה דירות שהכניסה אליהן תהיה רק בעוד שנתיים במקרה הטוב, וחמש שנים במקרים הטובים פחות. לכן הרוכשים יכולים להרשות לעצמם להחזיק בדירה שלהם במקביל".

הוא מוסיף כי "חברות הנדל"ן והקבלנים יודעים להציע לרוכשי דירות חדשות כלי מימון וגישור, המאפשרים להעביר את התשלומים באופן גמיש מאוד עד לקבלת הדירה, ולכן שם נשמר המצב של רכישה לפני מכירה. היכולת של הקבלנים לתת מסלול תשלומים גמיש ומותאם לצרכים וליכולות של הרוכשים זה כלי שיווק מקובל זה שנים. כך מבטיחים משרדי המכירות שלא תהיה רתיעה מכניסה לדירות חדשות שבהן העסקה תמושש רק בעוד שלוש־ארבע שנים. הרי גם בעבר רוכש שקנה דירה לעוד שלוש שנים לא רץ למכור את הדירה שלו ולהניח אותה מיד על המדף, זו אינה הדרך שבה השוק מתנהל".

כהן אינו מתעלם מהירידה במספר המכירות בתקופה האחרונה גם של דירות חדשות, אבל הוא טוען כי הסיבה לכך אינה החשש שהדירה הקודמת לא תימכר. "כשאנשים קונים דירה חדשה לעוד שלוש־ארבע שנים, הם יודעים שבפרק הזמן הזה הרבה דברים יכולים לקרות, והשוק יכול לתקן כמעט כל חשש".

לדבריו, את הירידה ברכישות אפשר להסבירב אמצעות הקושי בקיום עסקות מכירה של דירות יד שנייה — שם נמצאות ככל הנראה עיקר העסקות בשוק הנדל"ן. "הקיפאון היחסי שבו מצוי השוק מקשה על מכירה של דירות יד שנייה, לכן החשש של אחזקת שתי דירות במקביל נהפך למוחשי יותר, ולכן גם משתהים ברכישה של דירת יד שנייה אחרת. הסיבה היא שבשוק היד שנייה המעבר והתשלום צריכים להתבצע בתוך זמן קצר יותר של חצי שנה להערכתי. את מלוא התשלום צריך לשלם בתוך זמן קצר מאוד וזה יוצר קושי אצל הרוכש, המקשה להבטיח את המכירה לפני שהוא פונה לקניית הדירה", טוען כהן.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#