היזמים מתחרים על קבוצת הרכישה בשרונה - והדירות צפויות להתייקר ב-40%

היום יקבעו הרוכשים מי יהיה המנהל החדש של הקבוצה ■ מבין ארבע ההצעות, אלה של קבוצת אביב וקבוצת חג'ג' נחשבות ריאליות יותר

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
מגדלי יונייטד שרונה
הדמיית מגדלי יונייטד שרונהצילום: מינהל מגורים ישראל

חברי קבוצת הרכישה בפרויקט יונייטד שרונה יתכנסו היום (א') כדי לקבוע מי ייקח לידיו את ניהול הקבוצה, בעקבות המלצת נציגות הקבוצה לפני כשבועיים להחליף את מוטי פלד כמנהל ומארגן הקבוצה.

על הפרק עומדות ארבע הצעות, שהשתיים הבולטות ביניהן הוגשו ערב החג על ידי קבוצת אביב וקבוצת חג'ג'. שתי ההצעות האחרות הן של פלד עצמו ושל קבוצת ב.ס.ר, אך חג'ג' ואביב נחשבות ריאליות יותר בשל ניסיונן בגידור הוצאות פיננסיות. באסיפת הרוכשים היום תציג נציגות הקבוצה חזית מאוחדת לגבי אפשרות מימוש הקרקע כפתרון כלכלי עדיף — אך לא תמליץ על הצעה מסוימת אלא תיתן לרוכשים להכריע.

בבסיס כל ההצעות עומדת ההנחה שלפיה עלויות הפרויקט שהוצגו לקבוצת הרכישה בתחילת הדרך — 2.2 מיליארד שקל — אינן משקפות נאמנה את העלות המוערכת הנוכחית — 2.35 מיליארד שקל. לפני שבועיים הודיעה נציגות הקבוצה לרוכשים כי פלד לא יצליח לגייס את העלויות הנדרשות להשלמת הרכישה של הקרקע — 1.06 מיליארד שקל ללא מיסוי — ולכן יש להחליט מה יהיה גורלה של הקבוצה.

בשבועות האחרונים התברר כי התוכנית הכלכלית שהציג פלד כדי לגייס את המימון הפרויקט נשענה על שיטה בעייתית לתמחור הדירות. כך, גם אם כל הדירות היו נמכרות לא היו נאספים יותר מ–1.9 מיליארד שקל. לפי הערכות, פער זה בין יכולת גיוס המימון לבין העלות העדכנית יוביל להתייקרות של הדירות לרוכשים ב–40%.

אם יוחלט להחליף את פלד, הוא צפוי לקבל כ–15 מיליון שקל עבור שחרורו מהתפקיד. עם זאת, נראה כי בכל ההצעות שעל הפרק ישמרו נציגות הקבוצה ועורך הדין המלווה, יואב זהבי, על מעמדם.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לפי ההצעות של הקבוצות חג'ג' ואביב, החברה המנהלת תקבל 750 אלף שקל מדי חודש מרגע חתימת ההסכם ועד למועד קבלת טופס אכלוס — ובתנאי שהסכום לא יעלה על 35 מיליון שקל בתוספת מע"מ. לעומתן, ב.ס.ר דורשת סכום כולל של 77 מיליון שקל.

חג'ג' ואביב הציעו מנגנוני גידור תקציבי לפרויקט, שבאמצעותם יוכלו לתחום את העלויות הנוספות שיש להן השפעה עליהן: עלויות הבנייה בפרויקט ומחירי מכירת הדירות שנותרו. את המשא ומתן מול חג'ג' ריכזה עו"ד לימור עמר מנציגות הקבוצה, ואת המשא ומתן מול חברת אביב ניהל הנציגות, אייל ספיר. את כל המגעים ליווה עו"ד דורון אריאל.

החברה שתנהל את הקבוצה תפיק רווח מכל הוזלה בבנייה בהשוואה להערכת עלות הבנייה הנוכחית של הקבוצה — 881 מיליון שקל לפי תחשיבי מינהל מגורים (החברה של פלד). חג'ג' ואביב נשענות על הערכה עדכנית מחמירה שערך המפקח על הפרויקט, יוני אפרתי, לגבי עלויות הביצוע בכפוף למפרט שהציגה הקבלנית הנוכחית, חברת אלקטרה, ובכפוף לתוכניות בנייה עדכניות.

לפי הערכות אלה, העלויות יהיו נמוכות באופן משמעותי: כ–665 מיליון שקל. מכאן, ככל שהחברות המנהלות יבטיחו את הוזלת עלויות הביצוע עבור הקבוצה, כך יגדילו את הרווח שלהן מניהול הפרויקט. מנגנון שני להגבלת העלויות הנוספות בפרויקט יהיה גביית עמלה גבוהה תמורת שיווק הדירות, שיימכרו במחירים גבוהים ככל שניתן. חברת הניהול תידרש למכור את הפנטהאוזים בעלות מינימלית מוערכת של 60 אלף שקל למ"ר.

קפיצה מ–2.7 מיליון שקל ל–4 מיליון שקל

חלק מההתייקרות הצפויה של הדירות נובעת מעלויות הנוספות הנוגעות למימון ההלוואות והריביות, עלויות מס נדרשות עבור כלל הפרויקט, שכר טרחה לעורכי הדין, עלויות רישום בית משותף, חיבורי מים וחשמל, יועצים והוצאות חריגות נוספות.

לפי ההערכות, המנגנונים הקיימים בהצעות חג'ג' ואביב יוכלו להבטיח שהעלייה לא תהיה גבוהה מ–40% משווי הדירה המוערך שהוצג לרוכשים בתחילה. כלומר, מי שרכש על הנייר דירה של 100 מ"ר ב–2.7 מיליון שקל ללא עלויות מיסוי — ישלם כעת לפי הערכות כ–4 מיליון שקל כולל מס. מחיר זה אינו רחוק ממחירי השוק, אך עדיין נמוך מהמחיר הממוצע של דירה דומה בפרויקטים אחרים בשרונה.

ההצעות של ב.ס.ר ופלד אינן מציעות תנאי גידור אך מבטיחות לעשות כל שביכולתן כדי להפחית מהעלויות. ניסיונה של ב.ס.ר בניהול קבוצות רכישה נזקף לזכותה, בעוד התנהלותו של פלד מקשה על רוכשים רבים לבטוח בו.

בתוך כך, קבוצה של כ–50 רוכשים, המיוצגים על ידי עו"ד זוהר לנדה, צפויה להתנגד למימוש הקרקע ולנסות לשכנע את הקבוצה לוותר על המימוש ולמזער את ההפסדים. המתנגדים מאשימים את מוטי פלד בהצגת עלויות לא־ריאליות, וכן את רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שלטענתם לא פיקחה כראוי על הפרויקט וניהולו.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker