כבר לא מתרגשים ממחיר למשתכן: מוכרי הדירות אינם ממהרים להוריד מחירים - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מדד yad2-TheMarker

כבר לא מתרגשים ממחיר למשתכן: מוכרי הדירות אינם ממהרים להוריד מחירים

מדד yad2-TheMarker מצא כי מוכרי הדירות הגיבו להגרלת מחיר למשתכן שנערכה בספטמבר באופן מתון לעומת ההגרלה הקודמת ■ המבצע הביא לירידת מחירים מבוקשים ב-13 מתוך 36 הערים במדד ■ לעומת זאת, ההגרלה שנערכה ביוני גרמה לירידה ב-19 ערים

116תגובות
רחוב עזרא רמה"ש
אייל טואג

מבצעי מחיר למשתכן גורמים לבעלי דירות להתגמש במחירים — כך עולה ממדד yad2–TheMarker לספטמבר. עם זאת, באופן מפתיע, השפעתה של ההגרלה הגדולה השנייה לזכאי מחיר למשתכן שנערכה בחודש שעבר, היתה קטנה באופן ניכר לעומת ההגרלה הראשונה הגדולה, שנערכה ביוני. בספטמבר ירדו מחירי הדירות ב–13 מתוך 36 הערים הנסקרות במדד, ואילו ביוני ירדו המחירים ב–19 ערים.

מדד yad2–themarker מתבסס על חוכמת המונים — אלפי בעלי הדירות המציעים דירות למכירה בלוח yad2, ומשנים את מחירי הדירות בהתאם להערכותיהם על מצב השוק. באופן טבעי, בעלי הדירות דורשים מחירים גבוהים ככל האפשר. עם זאת, כשהם סבורים שמחירי הדירות עשויים לרדת, הם מתגמשים ומורידים את מחיריהן במטרה למכור אותן במהירות. במקרים כאלה חלות ירידות מחירים במספר רב יחסית של ערים. לעומת זאת, כשבעלי הדירות מרגישים שלדירות יש ביקוש — נטייתם תהיה להעלות את המחירים.

כך למשל, בשיאה של המחאה החברתית ב–2011 (אז סברו רבים שהממשלה תנקוט צעדים מיידיים להורדת מחירי דירות) ובתקופה שבה שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, קידם את תוכנית מע"מ 0% ב–2014 — בעלי הדירות הורידו את המחירים המבוקשים ביותר מ–50% מהערים שנסקרו במדד. כך היה גם ביוני השנה, כשמשרד האוצר קיים את ההגרלה הגדולה הראשונה — והמחירים שדרשו בעלי הדירות ירדו ביותר מ–50% מהערים הנסקרות.

לעומת זאת, ב–2015–2016 ניכר כי בעלי הדירות לא התרשמו יתר על המידה ממדיניות הממשלה בנושא הדיור, ומספר הערים שבהן ירדו המחירים מתוך 36 הערים הנסקרות במדד היה ברוב החודשים חד־ספרתי. למעשה, רק ממארס השנה התחילה המגמה להשתנות, ולמעט יולי, שהיה חריג, עם ירידות ב–11 ערים, ביתר החודשים נרשמו ירידות ב–13 ערים לפחות.

מספר הערים שבהן חלה ירידה חודשית במחיר הדירות

הגרלות מחיר למשתכן משפיעות על מחירי הדירות באופן לא אחיד

להערכתנו, הירידה בביקוש שאירעה באחרונה משפיעה על מוכרי הדירות, ורבים מהם נאלצים להוריד את המחירים המבוקשים לדירות, כדי שהן יהיו רלוונטיות לקהל רוכשים גדול יותר. כשמתייחסים לירידה בביקוש, צריך לשים לב לפרטים: הירידה הגדולה ביותר, בסך אלפי עסקות בשנה, נגרמה נוכח נטישת המשקיעים את שוק הדירות בעקבות העלאת מס הרכישה ביוני 2015. עם זאת, מתחילת 2015 עד לרבעון השני של השנה הנוכחית מוכרי הדירות לא שינו באופן ניכר את התנהלותם. גם תחילת מבצעי מחיר למשתכן, עם טפטופי הגרלות לשוק במקומות מוגבלים, לא השפיעה כלל.

לעומת זאת, הגרלות הענק שהתחילו לפני ארבעה חודשים שינו את כללי המשחק. יותר מ–10,000 דירות המוצעות בהגרלות בכ–20 יישובים בו זמנית, מביאות לתנודות בביקוש לדירות. הסיבה לכך היא שעשרות אלפי זכאים הנרשמים להגרלות יורדים ממצבת הביקוש לדירות אחרות, והופכים את תקופת עריכת ההגרלה, עד היוודע התוצאות, לתקופה חלשה יחסית. בכך טמון ההסבר לקפיצה הגדולה ביוני במספר הערים שבהן ירדו המחירים המבוקשים על ידי בעלי הדירות. לראיה, ביולי, מיד לאחר שההגרלה הסתיימה, בעלי הדירות חזרו להעלות את המחירים, או לכל הפחות לא הורידו אותם.

באוגוסט הודיע משרד האוצר על כוונתו לערוך הגרלה חדשה בספטמבר, מה שהעלה שוב את מספר הערים שבהן חלו ירידות מחירים. אבל דווקא בספטמבר ירד מספר הערים שבהן התמתנו מחירי הדירות לפי המדד. אי־אפשר להסביר את התנודות באופן חד־משמעי. ייתכן כי בזמן שמחירי הדירות עולים, קשה לבעלי דירות להתפשר על המחירים. כמו כן, ייתכן כי הביקורת הרבה על מבצעי מחיר למשתכן, שחלק ניכר ממנה מגיע מהמשתתפים במבצעים מעודדת את בעלי הדירות להיאזר בסבלנות ולא למהר להוריד מחירים. נראה כי רק בהגרלות הבאות נוכל להבין טוב יותר את השפעתן על בעלי הדירות.

מחירים ממוצעים של דירות למכירה בספטמבר 2017 , בשקלים

עליות מחירים בגליל המערבי ובקריות - ירידות בחיפה

רוב עליות המחירים הבולטות שחלו בחודש שעבר לפי מדד yad2–themarker היו בצפון, וליתר דיוק בגליל המערבי. עליית המחירים הבולטת של ספטמבר אירעה בנהריה, שבה קפצו המחירים ב–3.3%. המחירים המבוקשים עבור דירות 3 חדרים הסתכמו ב–859 אלף שקל בממוצע, ואילו מחירי דירות 4 חדרים ב–1.2 מיליון שקל. בעכו זינקו מחירי הדירות המבוקשים ב–2.3%, ל–750 אלף שקל בממוצע לדירות 3 חדרים, ול–1.06 מיליון שקל לדירות 4 חדרים. בכרמיאל האמירו המחירים ב–2.1%, ל–785 אלף שקל לדירות 3 חדרים, ול–1.11 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.

בדומה למגמה בגליל המערבי, גם בקריות נמשכו העליות. מחירי הדירות בקרית מוצקין ובקרית ביאליק טיפסו ב–1.6% וב–1.7%, בהתאמה. על דירת 3 חדרים בקרית מוצקין מבקשים בעלי הדירות 907 אלף שקל בממוצע, ועל דירת 4 חדרים 1.28 מיליון שקל. בקרית ביאליק המחירים נמוכים יותר, ומסתכמים ב–868 אלף שקל בממוצע לדירות 3 חדרים, וב–1.22 מיליון שקל לדירות 4 חדרים. בקרית אתא המחירים עלו ב–0.6% בחודש שעבר לעומת קודמו, כך שדירת 3 חדרים עלתה 737 אלף שקל בממוצע, ודירת 4 חדרים 1.04 מיליון שקל. דווקא בבירת המחוז, חיפה, ירדו המחירים ב–0.4%. מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים בעיר היה בחודש שעבר 946 אלף, ואילו המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים היה 1.33 מיליון שקל.

בהוד השרון טיפסו מחירי הדירות ב–2.1%, ל–1.47 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, ול–2.08 מיליון שקל לדירות 4 חדרים. ברמת השרון חלה ירידת המחירים החדה ביותר בחודש שעבר לפי המדד — 5.8%. דירת 3 חדרים בעיר עלתה בממוצע 2.01 מיליון שקל, ואילו דירת 4 חדרים עלתה 2.84 מיליון שקל. יתר הירידות היו נמוכות מ–1%. כך למשל, בירושלים ירדו מחירי הדירות ב–0.2% . מחיריהן הממוצעים של דירות 3 ו–4 חדרים בבירה היו 1.87 ו–2.64 מיליון שקל, בהתאמה.

מורן מעיין / ג'יני

עלייה חודשית של 0.7% בתל אביב; עליות לצד ירידות בדרום

בתל אביב האמירו מחירי הדירות בספטמבר ב–0.7%, כך שדירת 3 חדרים עלתה 2.58 מיליון שקל בממוצע, ואילו דירת 4 חדרים עלתה 3.63 מיליון שקל בממוצע. בגבעתיים, העיר השנייה בגובה מחירי הדירות, המחירים קפצו ב–1.1%, ל–2.18 מיליון שקל בממוצע לדירות 3 חדרים, ול–3.08 מיליון שקל לדירות 4 חדרים. עם זאת, רוב ירידות המחירים בספטמבר היו בערים באזור תל אביב.

על פי המדד, בדרום היה שוויון בין מספר הערים שבהן המחירים עלו לבין אלה שבהן המחירים ירדו. באשקלון חלה עלייה של 0.8% במחירי הדירות בחודש שעבר — ל–900 אלף שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, ו–1.27 מיליון שקל בממוצע לדירת 4 חדרים. בשדרות עלו המחירים ב–1.4%, כך שדירת 3 חדרים עלתה 632 אלף שקל בממוצע, ואילו דירת 4 חדרים עלתה 892 אלף בממוצע. מנגד, בבאר שבע נרשמה ירידה של 0.4% במחירים — 819 אלף שקל לדירת 3 חדרים, ו–1.15 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. בנתיבות היתה ירידה של 0.9%, כך שמחירה הממוצע של דירת 3 חדרים היה 714 אלף, ומחירה הממוצע של דירת 4 חדרים היה מיליון שקל.

בסוף אוקטובר אמורות להתפרסם תוצאות ההגרלה הגדולה השנייה של מחיר למשתכן, ובחודש הבא כבר תוכרז ההגרלה הבאה. סביר להניח שהמגמות והשינויים יבואו לידי ביטוי גם במדדים הקרובים של yad2-TheMarker.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם