ניצה סמוק: "פתאום התושבים הבינו שיש לשימור ערך וגם יזמים עם חושים חדים מכירים בכך" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ניצה סמוק: "פתאום התושבים הבינו שיש לשימור ערך וגם יזמים עם חושים חדים מכירים בכך"

ארבע שנים עברו מאז ההכרזה של אונסק"ו על ה"עיר הלבנה" בתל אביב כמרכז מורשת עולמית; מאז, למרות הבעיות, המרכז התל אביבי הישן נהפך ללהיט נדל"ני

תגובות

ביום חמישי הקרוב יחגגו בתל אביב "לילה לבן", לציון ארבע שנים להכרזה של אונסק"ו על "העיר הלבנה" כאתר מורשת עולמית. החגיגות שמארגנת עיריית תל אביב מגיעות בזמן שהפריחה העוברת על מרכז העיר גורמת לתחושה שהעירייה הצליחה למנף את ההכרזה לטובת תושבי העיר - שהאטרקטיוויות של תחום השימור גברה בעקבות ההכרזה ועמה איכות החיים של התושבים.

אונסק"ו - ארגון האומות המאוחדות לחינוך, מדע ותרבות - הכריז על העיר תל אביב כאתר מורשת עולמית ב-2003 (ראו תיבה). להכרזה אין אמנם משמעות אופרטיווית רבה, אך עצם העובדה שארגון בינלאומי מכובד עומד מאחוריה מעניק תמריץ לתחום השימור בתל אביב. בעירייה משתדלים לעמוד בהתחייבויות הנובעות מהמעמד לו זכתה העיר, ומנסים להשתמש בו לצורך גיוס תרומות ולהגברת התיירות.

"שינוי תפישה תרבותי"

"יש כיום הבנה כי התוכנית אמנם פוגעת בבעלי בניינים - אבל יש לה חשיבות ציבורית והשפעה על המרקם העירוני", אומר איציק בן שוהם מנכ"ל בנייני העיר הלבנה, חברת ייזום ושיווק המתמחה בתחום השימור.

"אפשר להרגיש שהעירייה מקדמת יותר את תחום השימור. לפני ארבע שנים היתה ביורוקרטיה רבה ועכשיו יש מגמה לשחרר ולעזור ליזם, כדי לעודד את השימור. על בניין לשימור, במצב השוק הנוכחי, יש יותר רווח (בהשוואה למצב בעבר, ש"ש). ההערכה לשימור גברה ומסתכלים על הבניינים כמוצר אמנותי וכך, מבחינתי, אפשר לשלב עסקים עם תרבות", מסביר בן שוהם.

פרופ' ניצה סמוק, בעלת משרד אדריכלים וראש התוכנית לשימור לתואר שני בטכניון, שימשה ראש המחלקה לשימור בעיריית תל אביב בשנים 1993-2003 ונחשבת ל"מנוע" שמאחורי תוכנית השימור וההכרזה של אונסק"ו. "פתאום התושבים הבינו שיש לשימור ערך וגם יזמים עם חושים חדים מכירים בכך". לדעתה, הפריחה בתחום גם קשורה לכך שהשימור העלה את האיכות: "זו היתה המטרה שלי. היזמים מרשים לעצמם לעבוד באיכות בנייה נמוכה ואין ביקורת על העבודה. בבניינים לשימור יש ביקורת על האיכות וזה שווה ערך לכסף".

סמוק גם חושבת שמדובר בשינוי תפישה תרבותי. "יש קהל שמחפש אסתטיקה. כשהתחלתי לעבוד אנשים לא הבינו על מה אני מדברת. חיפשו בית עם חניה ומעלית. כיום מחפשים גם ערך מוסף, יופי, וזה שינוי מלבב - כשהגושפנקא של אונסק"ו תרמה לכך".

בן שוהם מסכים עם סמוק: "ההכרזה של אונסק"ו הגבירה את המודעות לנושא השימור. תושבי חוץ רבים מחפשים את המבנים עם ההגבלות המחמירות, יש כ-200 בניינים כאלה בתל אביב. מכיוון שמדובר בבניין עם 5-5 דיירים ואי אפשר להוסיף לו אחוזי בנייה - מתקבל בניין קטן עם תחושה איכותית ומעט דיירים".

אירועי "הלילה הלבן" ביום חמישי משמשים עדות לכך שאכן מדובר בשינוי תפישה תרבותי, החורג מתחום הארכיטקטורה. האירוע, שצוין בשנה שעברה לראשונה, חובק תחומים רבים וכולל מופעי מוסיקה ותערוכות.

"שבעה מדורי גיהינום"

הרב נתן אלנתן, יועץ בתחום השימור, לשעבר סגן ראש העיר תל אביב וממלא מקום יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מסרב להצטרף לחגיגה. "לא ראיתי השפעה להכרזה. בתל אביב יש כיום ביקוש רב, בעיקר במרכז העיר, שתרם לעליית המחירים. ערך הבניינים לשימור עלה באותו יחס כמו שאר הבניינים. קיים ביקוש לכל נישה בנדל"ן.

"בשנים האחרונות חברות נכנסו לתחום והן עוסקות בשימור, כשהרוכשים מקבלים את הבניין לאחר התהליך ובמצבו המשופץ. אם הרוכשים היו צריכים לעסוק בשימור עצמו - הם היו בורחים מן הבניינים הללו כמו מאש", מסביר אלנתן.

הסיבה לכך שאדם פרטי יתקשה לטפל בבניין לשימור נעוצה, לדעתו של אלנתן, ביחס של העירייה. "אין הקלות בתחום הרישוי ובעל בניין שאינו מומחה בתחום עובר שבעה מדורי גיהינום - ועובדה זו לא השתנתה בעקבות ההכרזה. אין יחס מיוחד, חיובי, לבניינים לשימור בעירייה".

הקשיים שבהם נתקלים אלה המעוניינים לשפץ בניין לשימור הם רבים, כפי שמסביר אלנתן. "עלות השימור היא גבוהה מכיוון שכל מקרה נבחן לגופו ויש תהליכים לא פשוטים הדורשים מומחים בתחום, אדריכלים מתמחים או יועצים, וההוצאות על התכנון והייעוץ גבוהות מאוד. זמן הביצוע גם הוא ממושך יותר מכיוון שצריך לעבור תהליך מתמשך מול מחלקת השימור בעירייה, דבר שלא קיים בבניין רגיל.

"בבניין רגיל הוועדה בודקת את התוכניות בגדול - ולא יורדת לפרטי פרטים. בבניין לשימור כל פרט וצבע צריך לקבל אישור של מחלקת השימור, וזה מקשה על התהליך", אומר אלנתן.

"ויסות הבנייה לגובה"

הפיצוי המשמעותי שמעניקה תוכנית השימור למי שבבעלותו בניין לשימור, הוא ניוד זכויות. לכאורה, הבעלים יכולים למכור את זכויות הבנייה שאין באפשרותם לנצל מכיוון שבבעלותם בניין לשימור, ולכסות בכך חלק מההשקעה בשימור הנכס.

אבל לא מדובר בפתרון פשוט. אלנתן: "ניוד זכויות זה דבר מסובך מאוד - מתוך 10-20 ניסיונות מצליח אחד, וגם זה אם מי שעסק בכך לא התייאש בדרך. במקרים שיש יותר מבעלות אחת על הבית, לדוגמה בניין לשימור של ארבע דירות בבעלות ארבעה בעלים שונים, הסיכוי להצליח לנייד את הזכויות עוד קטן".

מי שלפתחו מתגלגלות הטענות על תוכנית השימור הוא ירמי הופמן, מנהל מחלקת השימור בעיריית תל אביב, שמסביר את הסיבות לקשיים. "ההכרזה היא דבר מאוד צעיר. יש לי בת בגילה של ההכרזה וכשאני מתמודד עם סוגיות הקשורות אליה, אני חושב על השוואה לבתי. כמוה, הכרזה היא קטנה, רגישה, מתפתחת - אבל נהדרת.

"הפנמה של מושג כזה לוקחת הרבה זמן ורבים עדיין לא מבינים את המשמעות של השימור. צריך כל הזמן לתת פרשנות לדברים ולקבוע איזו צורה התוכנית תקבל כשהחוקים משתנים, על פי המקרה", מסביר הופמן.

לטעמה של סמוק כבר יש הוכחות לשימוש נכון וחיובי בהכרזה. "ההכרזה קיימת וצוותי השימור מנסים לשמור על הכללים. לא מאשרים בנייה לגובה באזורים של ההכרזה - דבר שתרם מאוד לוויסות הבנייה לגובה במרכז העיר ולאורך חוף הים. מהנדס העיר משתמש בהכרזה בצורה חיובית, כדי להסביר ליזמים למה לא לבנות", היא מדגימה.

אז יש תוכנית?

רבים מתייחסים אל תוכנית השימור של סמוק כאל תחילתו של עידן השימור בתל אביב. התוכנית הופקדה לפני כעשר שנים וכוללת כ-1,200 מבנים, ברמות שונות של שימור, בעיקר באזור שדרות רוטשילד, כיכר דיזינגוף ורחוב ביאליק, עם דגש על מבנים בסגנון בינלאומי (באוהאוס). כ-200 מהמבנים, רבים מהם מבני ציבור, כלולים בקטגוריית "שימור מחמיר". תוכנית זו שימשה בסיס להכרזת "העיר הלבנה" של אונסק"ו.

אלא שהתוכנית עדיין לא אושרה בוועדה הארצית לתכנון ולבנייה, בין השאר בשל התנגדויות רבות שהוגשו בגינה, מה שיוצר אווירת חוסר ודאות. אחת הבעיות המתעוררות כתוצאה ממצב זה היא שהוראות התוכנית מחייבות את הבונים - אבל הם עדיין לא יכולים ליהנות מהטבות רבות הגלומות בה.

הופמן: "תוכנית השימור כמעט מאושרת. מדובר במנגנון אדיר שכולל חברות שמכינות מידע, מנהלי פרויקטים ומנגנונים כלכליים - כולם חלק מההתארגנות ליום שאחרי". ואולם העיכוב באישורה של תוכנית השימור יוצר בעיות בשטח, שגם האופטימיות של הופמן מתקשה לפתור.

למרות ההצלחה של חסידי השימור במאבק על היכל התרבות (ראו תיבה) והפריחה בתחום, אומרת סמוק: "לטעמי הדברים נעשים לאט מדי. אם היתה התערבות ממשלתית בשילוב עירוני, המהלך היה צובר יותר תאוצה. אין הבנה של החשיבות הגלומה בשיקום עירוני - זה נתפש כמותרות.

"היו אנשים שרצו לעזור בממשלה, אבל הם לא היו מספיק זמן על הכיסא. עיריית תל אביב עשתה יותר ממקומות אחרים ולא זכתה לשיתוף פעולה מהממשלה, שצריכה להקצות משאבים ולדאוג לשימור ברמה הארצית, לקבוע קריטריונים ולתכנן תמ"א שעוסקת רק בשימור - ולא בשימור ופיתוח - מכיוון שאז הפיתוח בא על חשבון השימור.

"אנחנו בפיגור גדול בהשוואה למדינות הסובבות אותנו, במצב גירעוני ביחס לשימור. בכנסים נפגשתי עם נציגים של מדינות ערב ושם יש התייחסות יותר רצינית לנושא השימור ומורשת הבנייה. אין אצלנו התייחסות למרכזי הערים. רוב השטח העירוני בנוי ואין לכך התייחסות רצינית בשום מקום, לא ברמה תכנונית-מקומית ולא ברמה הארצית. שרד הפנים מתמודד רק עם הכלי של פינוי-בינוי. ההרגשה היא שאת כל הבניינים צריך להחליף בחדשים, שמגבה אותה תחושה שהעלות של הריסה ובנייה מחדש נמוכה מטיפול בקיים. תחושה ממש לא נכונה - אי אפשר כל 50 שנה לבנות בניין חדש, צריך לטפל בבניין הקיים ולבנות מנגנונים לכך", מסבירה סמוק.

"תעודת עניות לתרבות"

"ההכרזה של אונסק"ו קרתה בגלל קומץ אנשים שלחץ על העירייה. צריך קומץ שילחץ על הממשלה. חוסר הטיפול במורשת הבנויה הוא תעודת עניות לתרבות", מסכמת סמוק.

המצב הירוד של תחום השימור במקומות אחרים - ירושלים, חיפה, רחובות - מחזק את עמדתה של סמוק. כנראה שרק שיתוף פעולה בין הרשויות המקומיות לגופים ממשלתיים יביא לשיפור המצב. בינתיים, כולם מוזמנים לחגוג בתל אביב.

היכל התרבות - מבחן בשימור

סיפור שיפוצו של היכל התרבות יכול לשמש דוגמה לקושי הנובע מכך שתוכנית השימור הופקדה אך עדיין לא אושרה. היכל התרבות מוגדר כבניין לשימור בתוכנית. העירייה תיכננה לשפצו בקנה מידה גדול - שיפוץ שנעצר בעקבות לחץ ציבורי. הוויכוח בעניין נסב על עד כמה צריך לשמר ועד כמה מותר לשנות את המבנה.

במצב של תוכנית שימור מאושרת, טווח הדיון היה מצטמצם. אחת הטענות שנשמעו בעניין השיפוץ היתה שעיריית תל אביב משתמשת בהכרזת אונסק"ו כמסך עשן, שמאפשר לה לעשות ככל העולה על רוחה במקום.

סמוק מאמינה כי המאבק שניהלה העירייה בעניין שיפוץ היכל התרבות לא היה קשור להכרזה: "נכון, ההכרזה זה מה שלדעתי הציל את המבנה, אבל אי אפשר לומר שבעירייה משתמשים בהכרזה - יכול להיות שבאותו רגע בעירייה היו מעדיפים שהמבנה לא יהיה מוגן".

הופמן רואה את הפן החיובי של הדיון. "היכל התרבות היה מבחן בשימור. עוד לא היה טיפול בבניין בסדר גודל כזה".

"מהנדס העיר מתייחס לבניין על פי התיק ופועל במסגרת החוק. השיפוץ של היכל התרבות הוא אירוע מכונן ויכול להיות שבמידה מסוימת לא פחות חשוב מהריסת המבנה של גימנסיה הרצליה", מסכם הופמן.

יצירתו של מותג

בשנת 2003 הכריז אונסק"ו, ארגון האומות המאוחדות לחינוך מדע ותרבות, על העיר תל אביב כאתר מורשת עולמית. בכך צירף הארגון את תל אביב לרשימה של 56 ערים שזכו בתואר.

ההכרזה ניתנה לתל אביב בשל ריכוז עירוני של מבנים שנבנו על פי עקרונות מודרניסטיים של הסגנון הבינלאומי, שמוכר בישראל כ"באוהאוס", על שמו של בית הספר הגבוה לעיצוב ואדריכלות שפעל בגרמניה בשנות ה-20 וה-30 של המאה הקודמת. הייחוד של תל אביב הוא שריכוזי הבנייה של סגנון הבאוהאוס נמצאים בלב העיר - ולא בפריפריה - כמו במקומות אחרים בעולם. מדובר בעיקר במבנים הממוקמים באזור שדרות רוטשילד, כיכר דיזינגוף ורחוב ביאליק.

את ייחודו של סגנון הבנייה המודרני העלה לתודעה היסטוריון האדריכלות מיכאל לוין, בתערוכה שאצר ב-1984 ושנקראה "העיר הלבנה". התערוכה התחילה את תהליך הפיכתה של ה"עיר הלבנה" למותג שהיא כיום. תוכנית השימור והכרזת אונסק"ו הם תוצר של התערוכה, ובעיקר של עבודת צוות אגף השימור, שבראשו עמדה עמדה האדריכלית ניצה סמוק בשנים 1993-2003.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#