תוכנית מחיר למשתכן במצוקה - האם השינויים החדשים יצילו אותה? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תוכנית מחיר למשתכן במצוקה - האם השינויים החדשים יצילו אותה?

במבצע ההגרלות הגדול של מחיר למשתכן מספר הדירות שהוצעו בארבע ערים היה גדול ממספר המגרילים ■ הכשל של מחיר למשתכן: כולם רוצים דירה במרכז - אך המדינה מתמקדת בפריפריה

59תגובות
שר האוצר משה כחלון עם ראש עיריית עפולה יצחק מירון
דוברות עיריית עפולה

מבצע הדגל של שר האוצר משה כחלון, מחיר למשתכן, נקלע למצוקה, שאת עומקה ניתן יהיה להבין בעתיד הקרוב. כמה החלטות שקיבלה בשבוע שעבר מועצת מקרקעי ישראל על שינויים בתוכנית, כמו גם סיכום ההרשמה למבצע ההגרלות הגדול השני שלה, מעידים שהבעיות גוברות והולכות. הבעיות האלה מחייבות עריכת שינויים רציניים בתוכנית, אבל ספק עד כמה אלה יוכלו לחלץ אותה — שכן הבעיות נובעות כולן מהכשל הגדול של הנדל"ן בישראל: העובדה שהמקומות שבהם למדינה יש קרקעות בשפע אינם מבוקשים על ידי הציבור.

מה שקורה בהגרלה הגדולה הנוכחית משקף את הדברים בצורה נאותה: הסיכויים התיאורטיים של נרשם בהגרלה לזכות בדירה מוזלת (מבלי להתחשב בחוקי ההגרלה המסובכים, שמונעים חישוב מדויק של הסיכויים) מגיעים לכמעט 50%. ואולם כשבודקים יישובים ספציפיים, מתגלה הפער הגדול בין אזורי הביקוש לאזורי ההיצע. בעוד שבאזורי הביקוש הסיכוי לזכות בדירה מגיע ל–20% ופחות, בהגרלה האחרונה נמצאו ערים שבהן מספר הדירות היה גבוה בהרבה ממספר המגרילים.

בבאר שבע, למשל, מוגרלות 1,584 דירות בין 826 נרשמים, כלומר מספר כמעט כפול של דירות מנרשמים; בכרמיאל היחס בין הדירות לנרשמים קפץ לכמעט פי שלושה — 786 דירות אל מול 289 נרשמים; היחס הגבוה ביותר בין דירות לנרשמים להגרלות (כ–3.6 דירות על כל נרשם) היה בעכו, שבה הוגרלו 487 דירות בין 136 זכאים; בקרית ביאליק היחס בין הדירות לנרשמים היה סביר יותר, אך עדיין 149 דירות יוגרלו בין 121 נרשמים. כלומר, יותר מ–1,600 דירות — כמעט 15% מסך הדירות שהיו אמורות להיות מוגרלות — לא יוגרלו במחזור ההגרלות הנוכחי, מכיוון שזכאי מחזור א' של תוכנית מחיר למשתכן לא היו מעוניינים בהן.

בקבינט הדיור סבורים כי התופעה נובעת מאופן עריכת ההגרלה, שבה משתתפים אחרוני זכאי סדרה א' (ללא זכאי סדרה ב'). לפי הסבר זה, הביקוש בסדרה א' לדירות בבאר שבע ובקריות, למשל, מוצה ברובו בהגרלות הקודמות — כך שבהגרלה הנוכחית כבר לא נותרו מי שירצו דירות במקומות האלה.

בערים מסוימות – הזכייה ודאית
קרית
ביאליק
ראשון לציון
רמת גן
בית
שמש*
מודיעין
יבנה
באר שבע
912
3,004
1,584
826 68
6,580
334
2,653
ראש
העין
786
289
1,474
6,542
803
2,858
487
136
149
121
256
1,726
2,133
9,347
318
5,632
עכו
נתניה
אזורי ביקוש
פריפריה
דירות בהגרלות
מחיר למשתכן
משקי הבית שנרשמו
להגרלות מחיר למשתכן

כחיזוק לטיעון זה, מובאת הדוגמה של טירת הכרמל מההגרלה הגדולה הקודמת. בהגרלה זו הוצעו 1,481 דירות, אך נרשמו להן רק 756 זכאים. יתרת הדירות הועברה למחזור ב', ושם כבר נרשמו להגרלה זכאים במספר גדול בהרבה ממספר הדירות.

"הגידול הטבעי יאכלס את הדירות בפריפריה"

מהנתונים עולה השאלה עד כמה רב הביקוש לדירות חדשות ביישובי הפריפריה? מספר התחלות הבנייה יכול לענות על השאלה הזאת, משום שיזמים שפועלים בשוק החופשי מתאימים את הבנייה שלהם ואת היקפה לביקוש שהם מזהים. בכרמיאל הוא נע בשנים האחרונות בסביבות 200 דירות בשנה, וזה כנראה סדר הגודל של הביקוש האמיתי לדירות בעיר. אם כך, בהגרלה האחרונה הוגרלו דירות במספר שמתאים לביקוש של ארבע שנים רגילות.

לטענה כי הביקוש לדירות בכרמיאל זינק ברמה כזאת בתקופה האחרונה אין אינדיקציה דמוגרפית ואף לא נדל"נית. אין שום ראיה לכך ששוק הנדל"ן בכרמיאל באמת צריך את כל 786 הדירות המשווקות במחיר למשתכן, אלא אם הרוכשים הם משקיעים.

תמונה דומה מתקבלת גם בבאר שבע: בשנים האחרונות חלה בה עלייה דרמטית בקצב התחלות הבנייה, אך מספר הדירות המוצעות בהגרלות מחיר למשתכן עדיין שווה להתחלות בנייה שנתיות שמיועדות לכלל השוק, ואין אינדיקציה לכך שהעיר הדרומית הפכה לכה מבוקשת בקרב מי שאינם משקיעים.

ויותר מזה: ההגרלה ייעדה ל–578 בני באר שבע דירות, אבל רק 216 מהם נרשמו לה. כלומר, אפילו בני המקום ממחזור א' או אלה שנותרו בו אינם מעוניינים בדירות בעיר. גם אם תמומש ההערכה בקבינט הדיור, ובסדרה ב' של ההגרלה הדירות יימכרו, סביר שהתמונה תישנה בהמשך אותו מחזור, כי הביקוש של זכאי מחיר למשתכן לדירות בבאר שבע מוגבל, ויש גבול ליכולת המדינה לשווק דירות לציבור במקומות שאינם מבוקשים.

פרויקט במסגרת תוכנית מחיר למשתכן בשכונת השחר בדימונה
הדמיות : משרד אלי ?

כשמדברים עם יזמים הפועלים בפריפריה, הם נתלים קודם כל בשיטת ההגרלה. גלעד יפרח, בעלי חברת גלעד יפרח אחזקות וניהול, שזכה במכרז בחצור הגלילית ומתמחה בפרויקטים בפריפריה, גורס, בדומה לקבינט הדיור, כי שיטת ההגרלות היא שעיוותה את התמונה. לדבריו, במצב הקיים כיום בשוק הדיור, עדיין יש עודפי ביקוש בפריפריה, בעיקר מצד תושבי האזור ובני המקום. יפרח הציע בהגרלה 32 דירות בחצור הגלילית, שמהן 16 לבני המקום. בפועל נרשמו להגרלה 105 זכאים, שמהם 38 בני המקום.

"המדיניות שלנו כחברה, עוד לפני מחיר למשתכן, היא בנייה בפריפריה במקומות שאנחנו רואים עודף ביקוש על ההיצע", אומר יפרח. "שיטת ההגרלות היא זו שיצרה מצב שבו לא כל הדירות שיצאו להגרלה ישווקו. בתחילת התוכנית יצאו פרויקטים בודדים ואנשים נרשמו אליהם כדי לא לאבד את הזכאות שלהם, אבל לא מימשו את הזכיות. כך הוציאו 30 אלף מהזכאים מחוץ לשוק — לאו דווקא למקומות שהם היו בוחרים לקנות בהם דירה.

"הרבה זכאים ניגשו לפרויקטים בפריפריה אף שידעו שהם לא מתכוונים לגור שם אלא להשקיע. כך נוצר מצב שבו בני העיר עדיין מבקשים לקנות דירות בערים. אחר כך הבינו שיש צורך בתיקון ושינו את השיטה, כך שהיום ניתן להירשם להגרלה הגדולה ולדרג לפי ההעדפות שלהם וגם לתעדף את בני המקום. אם כולם היו יכולים לבחור באופן חופשי, בלי שיאולצו לממש את הזכאות שלהם במועד מסוים, היינו רואים את הביקוש גם בפריפריה", טוען יפרח.

יפרח מוסיף כי "הביקוש הנמוך לפריפריה שראינו בהגרלה לא פותח את התיאבון של יזמים שלא התנסו בפריפריה להתחיל פרויקטים בפריפריה, אבל מי שנמצא בשוק הזה בוחר בו מתוך הבנה שהגידול הטבעי יאכלס את הדירות בפריפריה. אנחנו מאמינים שבסוף כולם צריכים דירות, ולא לכולם יש יכולת לרכוש אותן במרכז או להישאר אצל ההורים".

התוכנית לא נועדה כדי למשוך זוגות לפריפריה

האמירה הזאת נכונה לגבי מקומות שבהם הבנייה בשנים האחרונות היתה בחסר, אך במקומות כמו עפולה, באר שבע והקריות — שלושה אזורים פריפריאליים שמככבים בתוכנית מחיר למשתכן, היתה בשנים האחרונות בנייה בהיקפים גדולים.

מעבר לזה, אם מכוונים לצד השני, כלומר לביקוש לדירות במקומות השונים, אי־אפשר להתעלם מהמספרים המוחלטים. ברמת גן, שבה הוצעו 318 דירות, פי 10 דירות מבחצור הגלילית, הביקוש היה 5,632 — פי 53 מהביקוש בחצור הגלילית. אז מובן שבחצור הגלילית יש ביקוש מקומי, אבל לא צריך להפריז במידותיו. גם יפרח מעיר כי הביקוש למקומות מסוימים בפריפריה לא יישמר, אלא אם תדע המדינה לספק פתרונות תעסוקה ופיתוח תשתיות, שימשכו לאזור משפחות צעירות.

אלי אביסרור, בעלי אביסרור משה ובניו, זכה במכרז להקמת פרויקט של 176 יחידות דיור בבאר שבע, ש–118 מהן הוצעו בהגרלה האחרונה. הוא טוען כי מחיר למשתכן מעודדת בחירת הדירות במרכז, מכיוון שההנחה המוצעת לרוכשים קשורה במחירי השוק של הדירות — הגבוהים ביותר במרכז.

הבנייה בפריפריה לא משקפת את הביקוש
התחלות בנייה שנתיות בכרמיאל התחלות בנייה שנתיות בבאר שבע
מקור: הלמ"ס
300
250
200
150
100
50
0

לדברי אביסרור, "התוכנית נותנת לזוגות שזכו במרכז הנחות משמעותיות של 600–700 אלף שקל, בעוד בדרום מקבלים הנחות של 100–150 אלף שקל. ככה, במקום לעודד צעירים להגיע לדרום ולצפון — מקפחים אותם. למה מגיעה להם הנחה נמוכה יותר?"

אביסרור טוען כי לא היה מצטרף לתוכנית מחיר למשתכן אלמלא היה מתאפשר לו לשווק לפחות 40% מהדירות מלכתחילה בשוק החופשי. "בפרויקט בבאר שבע השתתפנו בגלל שיש בו 16 אלף מ"ר של שטח מסחרי. זה היה השיקול המרכזי שלנו — לא הדירות. בלי זה לא הייתי משתתף במכרז", הוא אומר.

באשר להגרלה האחרונה הוא מוסיף: "אנחנו לא בלחץ מהמספרים של המשתתפים כי אנחנו יודעים שבתוך שנה מהתחלת השיווק יש לנו אפשרות לשווק גם בשוק החופשי, אם לא נצליח למלא את הדירות שיועדו למחיר למשתכן. אבל צריך להבין שמחיר למשתכן היא לא הפתרון כדי להביא זוגות צעירים וזכאים לפריפריה. זה פשוט לא מספיק. הממשלה צריכה לתת מענקים, שיוכלו להבטיח שהמשפחה תישאר באזור ותצליח לקיים את עצמה כאן בהתחייבות למשך שנים. אי־אפשר להציף את יישובי הצפון והדרום בדירות בלי לתת את המענה הנכון לזוגות הצעירים. הם פשוט לא יבואו". ואולם כל זה לא נעשה, והציבור מצביע במקלדת ונרשם בהמוניו להגרלות במרכז, בעוד הביקוש בפריפריה מראה סימני דעיכה.

ככל שהזמן עובר, חלקם של משפרי הדיור עולה

היזמים בפריפריה מסתכלים על משפרי הדיור כמי שיחלצו את הפרויקטים שלהם מהמחסור בביקוש מצד זכאי המבצע. החברות שובל מתחמי מגורים של היזם משה מילר, וסלעית־טובולסקי של היזמים שייקה נפחא ומשה טובולסקי, זכו יחד במסגרת מחיר למשתכן במכרז להקמת כ–800 יחידות דיור בבאר שבע, מהן 486 במחיר למשתכן, והם מנסים להתמודד עם היעדר הביקוש והחוסר בגורמי משיכה למשפחות צעירות בצורה אחרת.

עוד במהלך ההגרלה הם יצאו בקמפיין שיווקי אותו מוביל הסלבריטי־מעצב מושיק גלמין, שמקדם את הפרויקט על ידי השקעה בחללים הציבוריים שבו. נפחא, מנכ"ל ובעלים של סלעית, הכריז: "לראשונה בפרויקט מחיר למשתכן, מעצב־על ידאג כי השטחים הציבוריים, חדרי הלובי וחדרי הג'ימבורי בפרויקט יקבלו פן עיצובי יוקרתי".

נפחא מסביר כי "התפישה עד היום כלפי הזוכים בדירות מחיר למשתכן היא שמדובר בקהל שבוי שאין צורך להשקיע בו. היזמים מקבלים את רשימת הזוכים, ומוכרים את הדירות בתוך זמן קצוב. אם זכאי לא מעוניין במימוש הזכייה — עוברים הלאה. אנחנו חושבים שזהו עיוות, ושגם זכאים במחיר למשתכן צריכים לקבל את מלוא השירותים וההשקעה כמו כל רוכש שמגיע למשרד המכירות. אנחנו רואים את התחרות ורוצים למתג את עצמנו כפרויקט השווה ביותר לזכאים".

הסבר אלטרנטיבי הוא שנפחא מכוון את הפרויקט שלו לתחרות שתתפתח על הדירות שמיועדות למשפרי הדיור, מפני שהדירות שיקים במחיר למשתכן ממילא כפופות לסטנדרט מחייב של משרד השיכון, והזוכים בדירות אינם יכולים לברור לעצמם את הפרויקטים המועדפים עליהם.

עצם העובדה שחלקם של משפרי דיור במבצע, שמלכתחילה יועד כמעט במלואו למחוסרי דיור, עולה ככל שהוא מתקדם, מראה את גודל הכשל שבו נתונה תוכנית מחיר למשתכן.

נראה כי גם בממשלה רואים את הבעיה הזאת, והמענה שמנסים לתת לה נמצא במגזר הפרטי ואצל משפרי הדיור. בשבוע שעבר אישרה מועצת מקרקעי ישראל שורה של הצעות שיאפשרו לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לפנות בקול קורא ליזמים ולבעלי קרקעות פרטיות לכלול דירות שיקימו בפרויקט שלהם בתוכנית מחיר למשתכן, בתנאי שייתנו הנחה של 200 אלף שקל לפחות על מחיר השוק (כפי שנקבע ביוני 2015). מכיוון שהמדינה אינה צריכה קרקעות בפריפריה, נראה כי היא מקווה שייפנו אליה יזמים מאזור המרכז.

עוד אישרה המועצה ליזמים למכור דירות גם למשפרי דיור, ואם הדירות לא יימכרו במשך שנה — להוציאן למכירה בשוק החופשי. בכך היא מקווה שיזמים יאותו לגשת למכרזים על קרקעות בפריפריה. באחרונה ניכר כי יזמים אינם ממהרים לגשת למכרזים באזורים שבהם אינם מאמינים שיש מספיק ביקוש מצד זכאי מחיר למשתכן.

ההגרלה הגדולה הנוכחית מאשרת את החשש הזה, והשאלה היא אם המענה שהמדינה מנסה לתת לבעיה יספיק כדי להחזיק את המבצע עד סיומו המתוכנן, בסוף 2019.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#