מהפכה? בתנאי שיש לכם 3 מיליון שקל - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מהפכה? בתנאי שיש לכם 3 מיליון שקל

לפני כשנה וחצי אישרה הממשלה החלטה שהיתה אמורה להביא למהפכה במשטר הנחלות ולהקל על בני המושבים. זאת, באמצעות מתן אפשרות לבניית יחידת דיור שלישית, פיצול חלקת המגורים בין כמה יורשים ועוד. אז מדוע עד עכשיו היישום הוא אפסי?

9תגובות
נחלה חקלאית בעמק חפר. מהנכסים הנחשקים אך גם הבעייתיים
נמרוד גליקמן

בימים שבהם כל האמצעים כשרים במלחמה של עורכי העיתונים ואתרי החדשות על תשומת הלב של הקוראים, עברה המלה "היסטוריה" זילות של ממש. כל הצעת חוק, כל זינוק במחיר של מניה או חומר גלם, הישג ספורטיבי או יצירת אמנות מוצלחת מקוטלג מיד תחת התואר היסטורי. ואף על פי כן — "היסטורית" היא הדרך הטובה ביותר לתאר החלטה שקיבלה מועצת מקרקעי ישראל באפריל 2016 — בוודאי אם נבחן אותה דרך עיניהם של 40 אלף משקי בית החוכרים נחלות חקלאיות בישראל.

כדרכן של החלטות המועצה, גם החלטה 1464 מתויגת תחת מספר שאין לו משמעות כמעט לאיש בציבור הרחב. עם זאת, היא משנה מהיסוד את משטר הנחלות הנהוג זה עשרות שנים במושבים.

הנחלות החקלאיות הן נכסים ייחודיים למושבים. תקצר כאן היריעה מלתאר את כל מאפייניו של הנכס, שהוא אחד המורכבים בשוק. מדובר באחד הנכסים הנחשקים בענף הנדל"ן, במיוחד כשהנחלה ממוקמת בשרון או בשפלה. עם זאת, מדובר בנכס מורכב ביותר, שגורר עמו גם לא מעט בעיות. באופן כללי, לרוב אלה כמה עשרות דונמים של קרקע מדינה או של קק"ל, שהוקצו לחוכר הקרקע לצורך עיבודה וגידול תוצרת חקלאית. לצד עשרות הדונמים המיועדים לחקלאות, בנחלות יש גם מגרש, בדרך כלל בשטח של 2.5 דונמים, המכונה חלקת המגורים או חלקה א'. עד היום, בשטח זה התאפשר לחוכר לבנות עד שלוש יחידות דיור, ובלבד שבין הדיירים המאכלסים את החלקה יתקיים רצף בין־דורי — כלומר שלושה דורות של משפחה אחת (למשל, משפחת החוכר, הוריו המבוגרים, ומשפחת אחד מילדיו).

אחת הבעיות המרכזיות בנחלות היא חוסר היכולת לחלק אותה לצורכי ירושה. לפי התקנות שהיו נהוגות עד כה, רק אחד מצאצאי החוכר יוגדר בן ממשיך, והוא זה שלידיו תועבר הנחלה. בהיעדר רכוש משמעותי נוסף, מביא המצב לחוסר יכולת של המוריש לדאוג באופן שוויוני לצאצאיו. אפשר לדמיין עד כמה המצב שנוצר בתוך משפחות חוכרים סביב הסוגיה הזאת הוא נפיץ. בעיה נוספת היא שמאחר שזו קרקע מדינה, לחוכר יש מעט מאוד עצמאות ביכולתו לפתח את השטח בהתאם לצרכיו. הוא זקוק לאישורה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) על כל צעד ושעל.

ההסדר החדש שגובש בין המדינה לחוכרי הנחלות צפוי לאפשר לאחרונים להקים בחלקת המגורים יחידת דיור שלישית שדובר עליה רבות. ההחלטה מבטלת את החיוב ברצף בין־דורי של המתגוררים בנחלה, ומאפשרת לפצל את חלקת המגורים לשלושה חלקים, באופן שצפוי להקל משמעותית על המתחים הפנים־משפחתיים שנוצרים בחלק ניכר ממשפחות החקלאים בסוגיות ירושה. כמו כן, היא מאפשרת להעביר לידי חוכרי הנחלות את כלל זכות הבנייה הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים של הנחלה.

למרות כל הטוב שמרעיף ההסדר שבהחלטה על ראשי החקלאים, בחינת הנעשה בשטח כמעט שנה וחצי לאחר האישור של ההחלטה מעלה כי קצב יישומה רחוק מלהיות מרשים. לפי הנתונים שמסרה רמ"י ל–TheMarker, כ–300 בקשות התקבלו עד כה מצד בעלי הנחלות להצטרפות להסדר, מהן 50 עסקות אושרו ו–80 בקשות נמצאות בטיפול לקראת אישור עסקה. ואולם הפוטנציאל של הבקשות קרוב ל–40 אלף חוכרי נחלות ומשקי עזר. כיצד ניתן להסביר את הפער?

מושב ערוגות
אילן אסייג

בדיקת TheMarker חושפת כי בדרך למימוש סל הזכויות החדש המוצע בהסדר עומדים בפני בני המושבים כמה חסמים. הראשון, ואולי העיקרי שבהם, הוא עלויות כספיות כבדות — במיוחד בעבור אלה המתגוררים במרכז. חסם נוסף הוא הצורך של חוכרי הנחלות להסדיר את מעמדם החדש בהתאם להחלטה עובר דרך משרדי רמ"י — ואלה פועלים לאט. ברמ"י טוענים כי בימים אלה מסיימת תקופת ההתארגנות ליישום המהלך. במהלך התקופה היו צריכים עובדי הרשות ללמוד כיצד להתמודד עם ההחלטה החדשה, שהופכת סדרי יסוד.

מסלול לעשירים בלבד

אז מה בעצם מציע ההסדר החדש? אם לפשט את ההצעה המורכבת, בשורה התחתונה עומדים בפני בעלי הנחלות שלוש אפשרויות עיקריות. לכל אחת מהן יש תנאי בסיסי מקדים — הסדרה ותשלום לרמ"י בגין תשלומים שלא הוסדרו עדיין בנחלה.

האפשרות הראשונה היא מעין "חבילת בסיס", שבה יש לשלם סכום בשווי 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים של הנחלה (חלקה א'), ששטחה לרוב הוא 2.5 דונמים. בשטח זה התאפשר עד כה לבנות שני מבנים, האחד לחוכר הנחלה והשני לבן הממשיך. כמו כן, התאפשר עד כה לבנות יחידת דיור שלישית, בשטח של עד 55 מ"ר, בצמוד לבית של בעל הנחלה בעבור זוג הורים מבוגר. כך או כך, נדרשו שלושת הדיירים לקיים ביניהם רצף בין־דורי.

באמצעות תשלום 3.75% משווי חלקת המגורים של הנחלה, יזכה החוכר בהגמשה ניכרת של אופי המגורים בנחלה. לרשותו יעמדו זכויות בנייה בשטח של 375 מ"ר, שבמרבית חלקות המגורים של הנחלות ניתנות למימוש באופן הבא: שני בתים צמודי קרקע בשטח בנוי של 160 מ"ר כל אחד, ויחידת מגורים נוספת בשטח של 55 מ"ר. בכל מקרה, ניצול הזכויות חייב להיעשות בכפוף לתוכנית בניין עיר (תב"ע) תקפה באזור. אם התוכנית מתירה בנייה בשטח של יותר מ–375 מ"ר, יכול בעל הנחלה לרכוש מרמ"י גם את הזכויות האלה.

ההקלה המשמעותית בהצטרפות להסדר באופציה זאת היא ביטול החיוב ברצף בין־דורי של המתגוררים בנחלה. מי שיהיה רשאי להתגורר כעת בנחלה לפי הנוסח העמום של ההחלטה הוא "קרובו" של החוכר. למה הכוונה? זו שאלה נהדרת. העובדה שרמ"י הותירה אותה פתוחה לפרשנויות בוודאי תספק עבודה ללא מעט עורכי דין. עם זאת, דבר אחד ברור — קרוב צריך להיות בעל קשרי משפחה עם חוכר הנחלה. חבר, ואפילו חבר קרוב, אינו עונה על הקריטריון. הקלה נוספת היא מתן גמישות גדולה יותר לחוכר הנחלה באופן שבו יוכל לחלק את זכויות הבנייה בין היחידות השונות.

עמק חפר
נמרוד גליקמן

לעומת מסלול זה, המסלול מרחיק הלכת ביותר מאפשר לחוכר לרכוש את כלל זכויות המגורים בנחלה — גם הקיימות וגם העתידיות — בעבור תשלום של 33% משווייה של חלקת המגורים בנחלה. זכויותיו של מי שרכש את מלוא הזכויות מקרבות אותו מאוד למעמד של בעלים. לאורך כל תקופת החכירה (49 שנה עם אפשרויות הארכה לשלוש תקופות דומות) יהיה החוכר חופשי לבצע על דעת עצמו שורה של פעולות, ובהן תוספת בנייה למגורים בשטח וביחידות דיור (ככל שתאפשר לו התב"ע המאושרת ליישוב), השכרת הדירות לכל מי שירצה ללא הגבלה, ופיצול אחת או שתיים מיחידות הדיור שאפשר לבנות בחלקת המגורים של הנחלה, ומכירתן. ואולם לפחות יחידה אחת חייבת להישאר בידי חוכר הנחלה החקלאית. כלומר, החוכר לא יוכל למכור או להשכיר אותה במנותק מהנחלה.

כלומר, בעל נחלה שרכש מרמ"י את כל זכויות הבנייה בנחלתו, וביישובו אושרה תוכנית לבניית בית מגורים שלישי, רשאי למשל לפצל את המגרש המיועד לבית המגורים השלישי ולמכור אותו לכל המרבה במחיר, ממש כמו מגרש בהרחבה של המושב. את שתי היחידות הנוספות מלבד שלו — הבית צמוד הקרקע השני שבעבר שימש למגורי בן ממשיך ויחידת ההורים — יוכל החוכר, למשל, להשכיר לכל המרבה במחיר כמקור הכנסה.

בעלי נחלות יסכימו כי זה תרחיש חלומי. אלא שהוא מגיע עם הגבלה גדולה, בעיקר ביישובי המרכז — סכום התשלום. מחירה של נחלה במושבים במרכז — לאו דווקא ביקרים שבהם — עשוי להגיע ל–9–10 מיליון שקל. 33% משווי הנחלה, שאותם אמור בעל הנחלה לשלם לרמ"י, הם כ–3 מיליון שקל. את הכסף על החוכר להוציא מכיסו כדי להצטרף להסדר בערוץ המקסימלי, ולא רבים רוצים או מסוגלים לעשות זאת.

הגבלת הסכום מובילה אותנו לאופציה השלישית שמציע ההסדר לחוכרי הנחלות, מעין פתרון ביניים. באופציה זו מוצע לחוכר להצטרף להסדר הבסיסי (3.75%), ולאחר מכן לפצל יחידת מגורים אחת מהנחלה. בהחלטה נקבע כי יחידת דיור קיימת בשטח של 160 מ"ר לפחות המשמשת למגורי החוכר, תישאר צמודה לנחלה. את היחידה השנייה (או השלישית), שלה זכויות בשטח של 160 מ"ר בנוי, אפשר לפצל מהנחלה. במקרה זה יהיה על החוכר לשלם 33% רק על שווי הזכויות של היחידה המפוצלת, ולא בעבור זכויות הבנייה בחלקת המגורים כולה. לכן, התשלום יהיה נמוך באופן ניכר. ביחידה המפוצלת יוכל החוכר לשכן את מי שירצה וכן להשכיר או למכור אותה.

הכל תלוי בתב"ע

ואחרי שכל זאת נכתב, כדאי לשים לב כי ההצטרפות להסדר — לא משנה באיזה מסלול — אינה מבטיחה את האפשרות לבנות יחידת דיור שלישית בחלקת המגורים של הנחלה. הסיבה: הסוגיה של הקמת היחידה אינה קניינית — אלא תכנונית. כלומר, בנייתה של כל יחידת דיור נוספת מעבר לסל הזכויות הבסיסי הקיים כיום בשטח של 375 מ"ר, צריכה להיתמך בתב"ע המאפשרת זאת.

מושב בן שמן
תומר אפלבאום

בנובמבר 2015 נעשה הצעד התכנוני הראשון שאמור לאפשר זאת, כשהמועצה הארצית לתכנון ולבנייה קיבלה החלטה על עדכון תוכנית המתאר הארצית תמ"א 35, באופן שיאפשר תוספת של יחידה שלישית בכל אחת מהנחלות החקלאיות. כלומר, תוספת פוטנציאלית של יותר מ–30 אלף דירות בסך הכל למרחב הכפרי.

אבל לדברי מזכ"ל תנועת כפרי האיחוד החקלאי המאגדת 72 יישובים חקלאיים, עו"ד דודו קוכמן, כדי שתוכל האמירה הכללית שניפקה המועצה הארצית להיהפך למציאות, נדרשים המועצות האזוריות והיישובים החקלאיים עצמם להכין תוכניות שיאפשרו את הקמת היחידה הנוספת מבחינה תכנונית. תהליך זה עדיין נמצא בחיתוליו.

"כיום אפשר להצביע על כמה עשרות יישובים שכבר שכרו משרדים של מתכננים לשם הכנת תוכנית חדשה, ובחלק מהמקרים הדבר נעשה על ידי המועצה שמכינה תוכנית כוללנית", מסביר קוכמן. "בחלק מהמקרים, התוכנית צריכה לכלול עיבוי של התשתיות, מכיוון שזאת תוספת של עשרות יחידות דיור ליישוב ומאות רבות של יחידות נוספות למועצה. צריך להראות כיצד בתי הספר ומוסדות הציבור ערוכים לגידול הזה".

עם זאת, לדברי קוכמן, בעלי נחלות המעוניינים ברכישת הזכויות יכולים לפעול כבר עכשיו ולא להמתין לאישור התוכניות. "הרבה חוכרים מחכים לתב"ע, ולא יודעים שהדרך פתוחה בפניהם להעביר את הזכויות אליהם כבר עכשיו. אני לא רוצה להתנבא, אבל אם להסתמך על ניסיון העבר, ברגע שעסקות התחילו להתבצע בשטח המחירים עלו. אני מעריך שזה יקרה גם כאן. המחירים משתנים באופן תדיר, וקשה לדעת מה יקרה. אבל אם בעוד 20 שנה יוחלט על אישור תב"ע ליחידה רביעית בנחלה, אז כבר רמ"י לא תהיה בתמונה, והזכויות יהיו כולן של חוכרי הנחלה".

במרכז רכישת הזכויות כרוכה בתשלום של מיליוני שקלים. עד כמה העסקה כזאת כדאית לחוכרי הנחלות?

"התוכנית הזאת מצוינת בראש וראשונה למי שרוצה להסדיר עניינים בתוך המשפחה. היא מאפשרת שינוי דרמטי. במקום להוריש את הנחלה עם כל זכויות הבנייה של יחידת המגורים ליורש בודד, כפי שמחויב בעל הנחלה לעשות כיום, מעתה ניתנת לחוכרים האפשרות לחלק את הנחלה לשלושה. אם נוסיף לכך את העובדה שבמקרים רבים לילד נוסף כבר ניתנה זכות לרכוש בית בהרחבה, אנחנו רואים שלבעלי הנחלות כבר יש סל כלים גדול בהרבה מבעבר, שיכול להסדיר את הירושה ולהפחית את המתחים הנוצרים במשפחה סביב הנושא. זה יפתור הרבה בעיות. אני מרגיש כבר כיום שהשיח בנושא משתנה. לחוכרי נחלות, שבעבר היו מודאגים מאוד לגבי העתיד בהקשר של הירושה, רווח כעת. הם מבינים שיש להם מה לעשות עם זה.

"מעבר לכך, זאת רמת חופש עצומה בהתנהלות שבמושבים לא ידעו כמותה. אם כיום זקוק חוכר הנחלה לאישור ובדיקה מצד רמ"י על כל צעד ושעל, רכישת הזכויות משמעותה היפרדות מרמ"י — כשהחוכר רשאי לבצע פעולות בינוי, פיצול, השכרה ומכירה ככל העולה על רוחו, בתנאי שאלה תואמות את התב"ע".

חרף היתרונות הבולטים, קוכמן מעריך כי במרכז נראה בתקופה הקרובה בעיקר פניות להצטרפות לחבילת הבסיס שמציע ההסדר, עקב החסם הכספי. "את הבקשות להעברת בעלות מלאה אני מעריך שנראה בעיקר ביישובים הממוקמים באזורי עדיפות לאומית ובקו עימות — הנגב, הגליל ועוטף עזה. ביישובים אלה זוכים החוכרים בהנחות אזור גדולות מאוד על העברת הזכויות, שצפויות להפוך אותן למשתלמות במיוחד".

"הביורוקרטיה מכלה כל חלקה טובה"

סיבה נוספת ליישום האטי של ההחלטה הוא קצב עבודה אטי, במיוחד מצדה של רמ"י. בנושא זה לא נמצא איש מקרב אנשי המקצוע המטפלים בנושא שהסכים להתראיין גלויות, אבל חלקם ביקרו בעילום שם את ההתנהלות באגף החוזים לדורות ברשות, האחראי ליישום ההחלטה.

"הביורוקרטיה מכלה כל חלקה טובה, ובעוד יד אחת מקבלת החלטות שנועדו לפתור בעיות — היד השנייה מערימה עוד ועוד חסמים וקשיים ליישום הפתרון", התלונן אחד מהם.

מרמ"י נמסר בנושא: "הרשות הקימה במרחבים חמישה צוותים ייעודיים לביצוע כל המשימות שהוטלו על אגף החוזים לדורות בהתיישבות. תפקידם, בין היתר, הוא לבצע עסקות לפי החלטה 1464. הצוותים מצויים כרגע בעיצומה של הכשרה מקצועית, תוך קידום עסקות ובקשות המתקבלות בכל אחת מששת תהליכי העבודה למטרת חתימה על החוזים לדורות, שעליהן אמונים האגף והצוותים הייעודיים".

לגבי היקפי הביצוע, עד כה מסרה רמ"י: "כ–300 בקשות התקבלו במסגרת פיילוט שעורך האגף לכלל המרחבים. חלק מהבקשות הושבו בשלילה עקב אי־עמידה בתנאי הסף הקבועים בהחלטה. הפונים עודכנו מה עליהם להשלים כדי לאפשר הצטרפות להסדר. אלה בעיקר הסדרת שימושים שאינם מוסדרים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#