מה שלא ראו בסרטוני ההדמיה של השכונות החדשות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מה שלא ראו בסרטוני ההדמיה של השכונות החדשות

הם לא נשמו את האבק מהמחצבה שליד; לא שמעו את רעשי הכביש; לא נשמו את הזיהום מתחנת הכוח ולא עמדו בפקקים בכביש הצר המוביל לשכונה, בהנחה שבכלל תוכנן כזה

11תגובות
הדמיה של תוכנית בנייה בדימונה. הבעיה היא בפער שבין סוגי המציאות השונים
הדמיות : משרד אלי

באולם הישיבות של כל מוסד תכנון שמכבד את עצמו מוצב אחר כבוד — מקרן. מיד לאחר פתיחת הישיבה, ולאחר 20 דקות נוספות של ניסיונות כושלים לחבר את המחשב הנייד, תתחיל ההקרנה. בפני חברי מוסד התכנון, משתתפי ומוזמני הדיון יוצג סרטון הדמיה, המתיימר להציג בפני הנוכחים כיצד תיראה השכונה המתוכננת. אחת הבעיות של השנים הבאות בעולם התכנון הוא הפער התהומי שבין המציאות הווירטואלית המוצגת בסרטונים אלה לבין העולם האמיתי.

הסרטונים האלה, המלווים בדרך כלל במוזיקה שכל מתכנן מעליות היה עושה מאמץ רב לרכוש את הפסקול שלה, מציגה בפני מקבלי ההחלטות, את השכונה החדשה והמוריקה ממעוף הציפור. זווית המצלמה נעה ומציגה בניינים נפלאים ועתירי קירות מסך, ביניהם שבילים הולנדיים אדמדמים, אדניות נאות, אצטדיונים מטופחים, כבישים וגשרים. בפארקים ילדים משחקים, מכוניות חדשות ומבריקות חונות לאורך הרחובות ההולנדיים, ונראה כי הציבור מאושר. לפחות על פי הדמויות שמוצגות על המסך.

ברקע, מתכנן התוכנית, מסביר בקול שקט ובוטח, בעגה האדריכלית, את חזונם של עורכי התוכנית ומגישיה. הוא מסביר, בביטחון רב, כיצד שטחי הבור/מגרשי הגרוטאות/הבנייה הישנה/שטחי התעשייה ייהפכו לשכונה משגשגת ופורחת. כיצד השכונה תוסיף לעיר כך וכך יחידות דיור, אלפי מ"ר של שטחי ציבור. כיצד אלפי משפחות צעירות וחזקות ירכשו דירות בשכונה, ויגשימו אגב כך את חזונם של פרנסי העיר, להעלות את מיקום העיר בשלוש דרגות בסולם הסוציו־אקונומי. אכן חזון מרגש שאי־אפשר לעמוד בפניו.

גם לראש העירייה יש מה להראות לבוחריו, וממילא, התוכנית לא תאושר לפני מערכת הבחירות הקרובה. עוד לפני שהישיבה הסתיימה, דובר העירייה הזריז כבר העלה לדף הפייסבוק של העירייה את הסרטון, ובצדו את חזון ראש העירייה, הקורם עור וגידים. הנה לכם "אחד שאומר ועושה". אם ראש העירייה מרוצה, במוסדות התכנון בוודאי מרוצים. אלה חייבים "לייצר" יחידות דיור, 50 אלף בשנה לפחות. נכון שיעבור זמן עד שהיחידות המתוכננות ייבנו ויאוכלסו, אבל אישור שכונה חדשה משרת את הסטטיסטיקה, ואם יש סרט, אז יש גם מה להראות. זה כמעט כבר שם. זה כמעט אמיתי.

הדמיה של מגדל שחר בגבעתיים
קבוצות תדהר וסופר

הבעיה היא בפער שבין סוגי המציאות השונים. הפער בין המציאות ממש לזו המדומה. מה שחברי מוסד התכנון, ראש העירייה, וכל האחרים לא ראו בסרטוני ההדמיה זה את אזור התעשייה הסמוך. הם גם לא הריחו את הריחות הנוראיים המגיעים מהמט"ש (מכון טיהור שפכים) הצמוד; לא נשמו את האבק מהמחצבה שליד, ואת אבק המשאיות המגיעות אליה וממנה; לא שמעו את רעשי הכביש; לא ראו ולא נשמו את הזיהום מתחנת הכוח; לא חשו את הרעידות מהרכבת; לא ראו את ההצפות בחורף, ולא עמדו בפקקים בכביש הצר המוביל להשכונה, בהנחה שבכלל תוכנן כזה.

נכון, סיפרו להם על כל אלה. נכון, הונחו בפניהם תסקירים וחוות דעת, ולכל בעיה היתה לפחות תשובה אחת, לפעמים אפילו תשובה טובה. אבל בעיקר היה לפניהם סרט. הרי אין כמו מראה עיניים. כשיש סרט, כמה נוח להתעלם מכל אותם מרכיבים שהביאו לכך שמלכתחילה האזור הרלוונטי מעולם לא היה מוקד למשיכה, וכנראה שגם לא יהיה כזה בעתיד, ולא בכדי.

מי רוצה לגור ליד מט"ש? מי רוצה לגור על קרקעות מזוהמות או להתעורר מרעידות מסילת הרכבת? נכון, התוכנית אומרת שהמסילה תקורה. נכון, התקן החדש לבנייה מונע רעידות. נכון, יותקנו חלונות אקוסטיים. נכון, מבחינה סטטיסטית רק כל שלושה ימים יש סיכוי שהסירחון מהמט"ש יגיע לשכונה, וגם זאת למשך שעה אחת ביום. הכל נכון. אבל בסוף, המט"ש שם, והסירחון שם. הרכבת גם, והשימוש בה רק יגבר. נכון, המדינה צפופה ואין ברירה.

וכך, בהינף יד קל, או הרמת עפעף, במחי הצבעה אחת (ובכפוף להתנגדויות — שיידחו ברובן) ייהפך המיזם לתוכנית מחייבת.

הקרקע תשווק באמצעות מחיר למשתכן או באמצעות פטנט אחר. התשתיות ייבנו באמצעות הסכמי הגג, ועכשיו השכונה תיבנה. האם היא תראה כמו בסרט ההדמיה? ספק רב. בפני מוסדות התכנון לא הוצג תג המחיר של הסרטון. איש לא אמר להם כמה זה עולה. כמה עולה לבנות את הבניינים ברמה המוצגת בסרטון? כמה עולה לפתח את השטחים הפתוחים? כמה עולה פיתוח התשתיות? כמה עולה התחזוקה של כל אלה?

נושאים אלה אינם מעניינם של מוסדות התכנון. פער המימון בין הסרט לבין עלויות הגשמתו, ככל שניתן להגשימו, עלול להיות הרסני מבחינתם של רוכשי הדירות ומבחינתן של הרשויות המקומיות, שיישארו עם כל הבלגן הזה אחרי שהמדינה תעבור כבר לסרט הבא.

תוכנית הדמיה של מחיר למשתכן
הדמיות : משרד אלי �

ספק רב אם מחירי הקרקע באזורים שסובלים מתשתיות חסרות, או כפופים למגבלות סביבתיות, יכולים לשאת עלויות בינוי וחומרי גמר כפי שהוצגו בסרט. ספק רב אם המימון, באמצעות הסכמי גג, יכול לשאת את הפיתוח הסביבתי שהראה סרטון ההדמיה. ספק אם הרשות המקומית, שתישאר בודדה בשטח אחרי שיגמר התקציב על פי הסכם הגג, תדע לספק את כל השירותים הנדרשים לתחזק את הגנים המוריקים שבסרטון, או לתמוך בתשתיות חברתיות נדרשות בעבור כל אותם תושבים שיגורו באלפי יחידות הדיור שנבנו בשכונה.

חידה נוספת היא אם אותן אוכלוסיות חזקות, שבעבורן כביכול תוכננו השכונות, יגיעו להתגורר ביישובים ובשכונות הסובלות ממחסור בתשתיות וממפגעי רעש, ריח וכיו"ב. האם רוכשי הדירות בשכונות אלה יוכלו וירצו לתחזק ולממן את כל אותם מבנים גבוהים עתירי קירות מסך, ולתמוך, באמצעות תשלומי ארנונה, בתחזוקת השטחים הפתוחים הנרחבים שאותם ראינו בסרטון ההדמיה. הרבה שאלות, שהתשובה לכולן כבר נכנסה לקלאסיקה הישראלית: "יהיה בסדר". אז זהו, שלא כל כך בטוח. ניתן לשנות את המציאות התכנונית, אבל תוך ראייה מציאותית של המציאות, בלי להפליג על גלי הדמיון המודרך, שהרי החיים הם לא סרט.

הכותב הוא שותף במשרד שביט בר־און גלאון צין ויתקון ושות', מתמחה בדיני תכנון ובנייה ובעל בלוג המרפסת



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#