מחיר למשתכן מפריע להוריד את מחירי הדירות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מחיר למשתכן מפריע להוריד את מחירי הדירות

במשרד האוצר מתגאים בצבר הדירות המוזלות שהם מוכרים במחיר למשתכן - אבל המבצע גורם לירידה בהתחלות הבנייה ובכך מונע מהמחירים לרדת

78תגובות
הגרלה של מחיר למשתכן
רמי שלוש

מהכיוון של משרד האוצר עולה בזמן האחרון תהייה: כיצד ייתכן שיש ירידה במספר העסקות אך אין עדיין ירידה במחירי הדירות? חלק מהאשמה מופנה ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ולעובדה שהיא הקטינה את המשקל של דירות מחיר למשתכן במדד המחירים לצרכן. הטענה המובלעת היא שיש כנראה משהו שגוי במדד המחירים, אחרת כבר היינו צריכים לראות ירידות מחירים.

אבל האמת היא שזה לא כל כך מוזר שהמחירים עדיין אינם יורדים. זה לא משום שהם אינם יכולים לרדת. הם בהחלט יכולים, וייתכן מאוד שהם גם יירדו בשלב כזה או אחר — אפילו בעתיד הלא רחוק. אבל מדיניות ממשלתית המתמקדת במחיר למשתכן אינה הדרך המהירה או הזולה להביא לירידת מחירים.

נראה כי מי שתיכנן את מחיר למשתכן חשב שאם יימכר מספר גדול של דירות במחיר למשתכן, אז המחיר הממוצע של הדירות שנמכרות ירד, ולכן גם הלמ"ס תדווח על ידירה במחירי הדירות. ההנחה הזאת מסבירה מדוע מצד אחד משרד האוצר דחף לשווק כמה שיותר דירות וכמה שיותר מוקדם במחיר למשתכן, ומצד שני הקשה על רוכשים שאינם במחיר למשתכן לרכוש דירות בשוק החופשי.

כדי להשיג את שתי המטרות בו זמנית, משרד האוצר הפנה את כל השיווקים של קרקעות מדינה למכרזי מחיר למשתכן — כך שמצד אחד יימכרו יותר דירות במחיר למשתכן, ומצד שני היצע הדירות החדשות שאינן במחיר למשתכן יפחת. במקביל, הוא פעל באמצעות מיסוי כדי להקטין את רכישת הדירות על ידי אנשים הרוכשים יותר מדירה אחת.

חוזרים אחורה - מדד התחלות הבנייה

משרד האוצר השיג בינתיים מטרה אחת: מספר הדירות הנמכרות בשוק החופשי יורד באופן ניכר, ומספר הדירות שנמכרות במחיר למשתכן נהפך לחלק ניכר מסך הדירות הנמכרות בישראל. ברבעון השני של 2017, דירות שנמכרו במחיר למשתכן היו יותר מרבע מהדירות החדשות שנמכרו בישראל.

אבל הנתון הזה בפני עצמו אינו מוריד את מחירי הדירות בישראל. העובדה שמוכרים הרבה דירות במחיר שמתחת למחיר השוק אינה מוכיחה שהמחיר בשוק יורד — זה רק אומר שמוכרים הרבה דירות מתחת למחיר השוק.

מחיר למשתכן מוריד את מספר המיזמים החדשים

כדי שההשפעה של מחיר למשתכן תפעל על מחירי הדירות בישראל, צריך שהיא תתגלגל גם לדירות שנמכרות בשוק החופשי. אבל כדי שתהיה למחיר למשתכן השפעה על דירות בשוק החופשי, היא צריכה להתגבר על כמה בעיות שאת חלקן היא יוצרת בעצמה.

ראשית, קבלנים אינם אוהבים להוריד מחירים של דירות בפרויקט קיים. הם חוששים שהורדת מחירים במיזם קיים תיצור לפרויקט דימוי של כזה שלקוחות נמנעים ממנו, ובנוסף תרגיז את הדיירים שכבר קנו דירות. כך, למשל, בשנות ה–2000 המוקדמות, כשהיתה ירידה ריאלית במחירי הדירות, קבלנים העדיפו להוסיף לדירות מטבחים, מזגנים ושאר הטבות — העיקר לא להוריד את המחירים. נפוץ יותר לראות ירידות מחירים בפרויקט חדש מאשר בקיים, מכיוון שבמיזם חדש הקבלן יכול להציע מראש מחירים נמוכים, וכך להימנע מהצורך להוריד מחירים אחר כך.

אבל מחיר למשתכן מוריד את מספר הפרויקטים החדשים המגיעים לשוק הפרטי, מכיוון שכל קרקעות המדינה משווקות למחיר למשתכן. בנוסף, מכיוון שקרקעות פרטיות הן מצרך לא נפוץ, ברגע שהמדינה אינה משווקת קרקעות לשוק הפרטי, מחיר הקרקעות הפרטיות עולה — דבר שמקשה על הקבלנים עוד יותר להוריד את המחירים של דירות בשוק הפרטי.

התוצאה היא שאף שמשרד האוצר מעוניין להגדיל את היצע הדירות, מספר התחלות הבנייה בשוק הפרטי ב–2017 נמצא בירידה. מדד התחלות הבנייה של בנק ישראל מראה כי מספר התחלות הבנייה הגיע לשיא של השנים האחרונות ב–2015–2016, אבל ב–2017 יש חזרה לרמות נמוכות בהרבה. כך שמחיר למשתכן, במקום לעזור להוריד את מחירי הדירות בשוק החופשי באמצעות הגדלה של מספר הפרויקטים החדשים שנכנסים לשוק — עושה בדיוק את ההפך.

בנוסף, מחיר למשתכן מפריע גם למשפרי דיור להוריד מחירים. נניח שמשפחה מעוניינת לעבור לדירה מרווחת יותר. מכיוון שכעת מספר הדירות החדשות בשוק החופשי הוא קטן יותר, קשה לה יותר למצוא דירה מתאימה. לכן, המשפחה תחכה זמן רב יותר, ומפני שהיא ממתינה, היא תוכל להרשות לעצמה לבקש על הדירה שהיא רוצה למכור מחיר גבוה, משום שאין לה סיבה להוריד אותו.

כך שבהחלט ייתכן שמחירי הדירות, כולל מחירי הדירות בשוק החופשי, יירדו, אם וכאשר הביקושים לדירות יירגעו, ואנשים יעדיפו לחכות מאשר לרכוש דירה במחיר גבוה. אבל בזמן שמחיר למשתכן מאפשרת למי שזוכים בהגרלות לרכוש דירות במחיר נמוך, היא אינה מקדמת בהרבה את המטרה של להוריד את כלל מחירי הדירות בישראל. אולי אפילו להפך, מכיוון שכעת משפרי הדיור משלמים פעמיים: פעם אחת כשכספי המסים שלהם מסבסדים את זוכי מחיר למשתכן, ופעם שנייה כשהם נאלצים להמתין עם מכירת הדירה שלהם במחיר שיאפשר להם לרכוש את הדירה שאליה הם רוצים לעבור.

הכותב הוא מרצה במכללה האקדמית נתניה וחבר בבית ההשקעות אינפיניטי



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#