הגילוי הישראלי החדש: לקנות דירה - לחיות בבית מלון - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הגילוי הישראלי החדש: לקנות דירה - לחיות בבית מלון

עירוב שימושים הוא המלה האחרונה במיזמי מגורים רבים, למרות הרתיעה שיש לרוכשים מלהתגורר בדירה שנמצאת מעל אזור מסחר הומה. כיום מנסים לחדש את הנוסחה בישראל עם עירוב בין חדרי מלון לבין דירות מגורים - שילוב מצליח בעולם

9תגובות
הדמיה של פרויקט לגון בנתניה
אסף פינצוק

הרבה שנים חיכו באילת לפינויו של שדה התעופה העירוני, שהביא אליה מאות אלפי תיירים בשנה. מיקומו בתוך העיר היה אמנם יתרון בעבור האורחים, אבל חיסרון גדול בעבור התושבים: פרט לרעש ולזיהום האוויר שהם חלק בלתי־נפרד מקיומו של שדה תעופה, השדה האילתי יצר חיץ בין אזור המלונות לבין שכונות המגורים, עד ליצירתן של שתי ערים — אחת לתיירים ואחת לתושבים.

ביוני הגיע הרגע שרבים חיכו לו — הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה אישרה את פינוי השדה, שיועתק לבקעת תמנע. על 800 הדונמים שיתפנו יקום מתחם מלונאות, מסחר, מגורים ופנאי. הסוף להפרדה: מעתה יגור תושב עם תייר ובליין עם איש עסקים ירבץ.

עירוב שימושים אינו מגמה חדשה בעולם או בישראל, להפך. זה עשרות שנים שמרכזי הערים מאכלסים דירות מגורים מעל קומות מסחריות. עם השנים פיתח הציבור רתיעה מהשילוב הזה, בין היתר בגלל תחזוקה לקויה ומטרדים שנבעו מהעסקים שלמטה. הדבר הוריד את ערכן של הדירות האלה.

הבשורה החדשה במקרה הזה היא החיבור בין מלונות למגורי קבע — שילוב מוכר בעולם שמתחיל לפלס את דרכו בישראל בשנים האחרונות. במיאמי ובערים תיירותיות אחרות בעולם זה קונספט מוכר: היזם בונה בניין אחד, שחלק מקומותיו יוקדשו לאורחים וחלק אחר לדיירים, או מתחם שלם שבו יש בניין שמשמש מלון ובניין או שניים שבהם דירות לתושבים קבועים.

הדמיה של פרויקט לגון בנתניה
division3
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

כך, למשל, חברת דיזנגוף סחר הקימה את קומפלקס Lagoon (לגון) על 35 דונם בשכונה נוף הטיילת (שכונת נת 600) בנתניה, צפונית לשכונת עיר ימים. הקומפלקס, ששוכן בקו ראשון לים, כולל מלון ושני בנייני דירות, באחד מהם 34 קומות ובשני 37 קומות, שבהם 320 דירות בסך הכל. "ההחלטה לבנות על עתודת הקרקע הזאת קומפלקס של מלון ובנייני מגורים התקבלה מתוך לימוד מעמיק של פרויקטים לאורך קו החוף", אומרת סמנכ"לית השיווק של דיזנגוף סחר, שירן אחוון. "בדקנו מה לא קיים בישראל אבל עובד טוב בעולם, וראינו שמתחם שמשלב מלון ומגורים יכול להצליח".

המלון ושני בנייני המגורים צמודים זה לזה, ומפריד ביניהם רק חניון ציבורי קטן. לידם ניצבים המבנים החומים של בית פלדמן, השייך לצבא ומארח חיילים לתרבות יום א', ונראים מנותקים לגמרי מאווירת היוקרה במקום. בלגון מבטיחים שבקרוב הם יצבעו את שני המבנים, בתקווה שהם ישתלבו מעט טוב יותר. במרחק נגיעה נמצא מצוק הכורכר המתנשא מעל החוף, ובדיזנגוף סחר שוקלים להקים מעלית שתסייע לאורחי המלון ולדיירי הבניינים לרדת לים בקלות.

סופרמרקט, בית ספר, סניף דואר — את כל אלה אי־אפשר למצוא ליד לגון, אלא רק במרחק נסיעה במכונית. נראה שזה לא יפריע לדיירי הפרויקט, רובם בני 50 פלוס שלא צריכים לשלוח ילדים לבית הספר בבוקר וממילא מצוידים במכונית אחת, אם לא יותר. בדיזנגוף סחר מאפיינים את הדיירים כמצמצמי דיור, 65% מהם ישראלים והשאר תושבי חוץ מצרפת, דרום אפריקה, רוסיה ועוד. כסף לא חסר להם: דירת 180 מ"ר עם מרפסת בשטח של 56 מ"ר עולה כ–8 מיליון שקל. עם זאת, סמנכ״ל המכירות של לגון, אלון טולדנו, מבקש להבהיר: דירה דומה בתל אביב היתה עולה יותר.

מה יוצא לדיירים בפרויקט מהקרבה למלון? ראשית, הם נהנים מחלק מהשירותים שהוא מספק, כמו הספא, חדר האוכל וחדר הכושר, ואורחים שלהם יוכלו להתאכסן בחדרי המלון במחיר מיוחד. מעל הכל, אומרת אחוון, הם נהנים מאווירת נופש קבועה. מאחר שבנייני המגורים נפרדים מהמלון, אין תחושה של טיילת, ומכיוון שהנופשים במלון הם לא מהסוג שמחפש מסיבות לתוך הלילה, אין חשש שהם יפריעו את שלוותם של התושבים.

דודו מכלוף, הבעלים של רימקס נתניה, המנהל את המכירות של לגון, אומר כי הקרבה למלון והיחסים ההדוקים עמו היו בעלי משקל רב בשיווק הדירות בבניינים. "בהחלט מינפנו את העובדה שהבניינים נבנים במתחם לצד מלון", הוא אומר. "דיברנו עם הרוכשים על כך שאם יהיו להם אורחים, הם יוכלו לשכן אותם במלון במחיר מיוחד, להיות עם ולהרגיש בלי. זה משרת במיוחד עולים שמארחים קרובים שלהם בישראל".

כך עוקפים את התוכניות

אף שבלגון מתארים את התועלת בעבור דיירי הבניינים, אין ספק שבמשולש דיירים־רשות מקומית־יזם, האחרון הוא המרוויח הגדול. מלון אינו עסק רווחי במיוחד: בישראל עתירת התיירים אך גם הסיכונים הביטחוניים, החזר ההשקעה על מלון הוא 6% — חצי מההחזר באיחוד האירופי. "לנוכח העלייה במספר התיירים שמגיעים מדי שנה לישראל, אפשר היה לצפות שמספר חדרי המלון יגדל גם הוא בעשרות אחוזים — אבל זה לא כך", אומר אלון גרינברג, מתכנן ערים ואזורים ומנכ"ל חברת סביבות מגורים. "התפוסה במלונות די נמוכה — 55%–60% בערים הגדולות, ופחות מזה בנתניה, טבריה ואשקלון. יש לכך כמה סיבות, כמו הנהירה של ישראלים לחו"ל בזכות רפורמת השמים הפתוחים והתחזוקה הירודה במלונות רבים בישראל, שהופכת אותם לאטרקטיביים פחות. זה מרתיע את היזמים מלהקים מלונות חדשים".

הקמת פרויקט מגורים, לעומת זאת, היא הימור ביטוח יותר: בישראל החזר ההשקעה על מגורים הוא 10%. בניגוד למלון, שיכול לדעת תקופות טובות יותר ופחות, במיוחד לנוכח המצב הגיאו־פוליטי המעורער באזור, מגורים הם בעבור היזם בבחינת "שגר ושכח": הוא בונה, מוכר וממשיך הלאה.

אלון גרינברג
אורן טסלר

אם כך, סביר להניח שהיזם היה מעדיף להקים פרויקט מגורים, אבל התוכנית בניין עיר (תב"ע) לא תמיד מאפשרת זאת. הפתרון מבחינתו הוא שילוב של השניים: הוא יבנה מלון, כפי שהתב"ע מאפשרת, אבל יקים לצדו בניין מגורים שיהפוך את ההשקעה למשתלמת. "יש סיכוי טוב שהיזם היה רוצה לבנות פרויקט מגורים בלבד", אומר גרינברג. "אבל אם הרשויות אינן מאפשרות את זה, בנייה של קומפלקס מלון ומגורים מסייעת לו לצמצם את הסיכונים ולהגיע לרווחיות סבירה".

ומה מרוויחה מכך הרשות המקומית? ראשית, הארנונה על מלונות גבוהה יותר מהארנונה על מגורים, ומצד שני השירותים שהמלון צורך מצומצמים יותר — שהרי תיירים לא זקוקים לגני ילדים, למשל. שנית, תיירים קונים בחנויות, אוכלים במסעדות המקומיות, וכך יוצרים מקומות תעסוקה באופן ישיר ועקיף. ולבסוף, תיירות מחזקת את התדמית העירונית.

"כיום יש בישראל על הנייר מאות אלפי מ"ר של שטחי מלונות שלא נוצלו כבר שנים ואפילו עשרות שנים", אומר גרינברג. "המתחמים המשולבים של מגורים ומלונות מהווים בעצם סוג של פשרה בין האינטרסים הכמעט מנוגדים. אפשר לומר שבמציאות הישראלית, במידה מסוימת זה מתווה שבו המגורים מייצגים את הרווח של היזם, והמלונות את הרווח הציבורי".

"אני קורא לזה 'הגילוי הישראלי החדש'", אומר אבי כראל, יזם בתחום הנדל"ן והמסעדנות מאילת. "השילוב של מלונות ומגורים קיים כבר שנים בערי תיירות רבות בעולם, אבל רק בשנים האחרונות הגיע הקונספט הזה לישראל. רשויות התכנון מבינות את זה ומשנות את התב"ע בהתאם. בתוכניות החדשות כבר מקפידים על עירוב שימושים, מפני שברור שזה הופך את העיר לשוקקת חיים, עם תנועה קבועה של מבקרים ותושבים".

אוכל מהמלון הביתה וכניסה לבריכה ולספא

הדמיה של פרויקט המגורים והמלונאות של מנרב בטיילת בתל אביב

גם קבוצת מנרב זיהתה את הפוטנציאל של שילוב מלונות ומגורים: בימים אלה מקדמת הקבוצה תוכנית להקמת מגדל בפינת הרחובות הרברט סמואל והירקון בתל אביב, שבו יהיו משרדים, חדרי מלון ודירות. "חשוב לנו להפריד בין המלון לדירות אף שזה בניין אחד", אומר אבי ביטן, סמנכ"ל השיווק של מנרב. "לכן אנחנו שוקלים לייצר לדיירים כניסה נפרדת מהכניסה למלון, כך שלשני הצדדים תהיה פרטיות. עם זאת, הדיירים בבניין ייהנו מהשירותים שהמלון יספק, כמו ניקיון, כביסה ושירות חדרים".

על פי ביטן, השילוב בין מלונאות למגורים יצבור תאוצה בשנים הקרובות, בין השאר בגלל עתודות הקרקע המצומצמות של ישראל, במיוחד ליד הים. "הרשות תמיד תרצה להוסיף חדרי מלון, משום שהארנונה מהם גבוהה ומכיוון שזה יאפשר ליותר תיירים לבוא. אבל לעשות רק מלונאות לא תמיד מחזיק מים", טוען ביטן. "נכון שישראל היא מדינה מתוירת, אבל רק כמה חודשים בשנה. מלון לבדו יכול להצליח בתל אביב, כנראה גם באילת, אבל בערים כמו נתניה, בת ים ואשדוד — מלון לבדו לא ישרוד. לכן השילוב עם מגורים הוא פתרון טוב בעבור היזם".

צפונית לפרויקט העתידי של מנרב, בנמל תל אביב, מקדמת קבוצת חג'ג' את פרויקט Port TLV, שנמצא בשלב האישורים הסופיים. "כשמשלבים ביניהם, מלון ומגורים מפרים זה את זה", מסביר עידו חג'ג', הבעלים והמנכ"ל של קבוצת חג'ג'. "אבל אין טעם להקים מתחם כזה במיקום שבו אין הרבה תיירים. אם אקים מתחם כזה בבאר שבע, למשל, זה לא יעבוד. קודם כל חייבים לוודא שהמלון יוכל לפעול באופן עצמאי. אם אנשים יסכימו לשלם 500 דולר ללילה, סביר להניח שהם יסכימו לקנות בו דירה".

פרויקט Port TLV בנמל תל אביב
באדיבות קבוצת חג'�

גם במקרה של Port TLV מדובר בבניין אחד שיכלול 45 חדרי מלון ו–31 דירות, וישכון בלב הנמל בין חנויות ומסעדות. "בעל דירה בפרויקט הזה ייהנה מחוויה של מגורים במלון", מסביר חג'ג'. "הוא יוכל לקבל אוכל מתי שירצה, להשתמש בספא ובבריכה".

חג'ג' מאמין כי בניגוד לעירובי שימושים אחרים, השילוב בין מלון למגורים יכול להצליח. "יש פרויקטים ששילבו מגורים ומשרדים, וזה לא מתאים, מפני שבערב המשרדים מתרוקנים והבניין נהיה עיר רפאים, ומצד שני עובדי המשרדים לא רוצים לראות דיירים מסתובבים בטריקו בדרך הביתה. דווקא שילוב של מלון ודירות יכול לעבוד מצוין".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#