הממשלה מציגה: עוד שיפוץ, עוד תיקון ועוד שיוף קטן לתוכנית מחיר למשתכן - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הממשלה מציגה: עוד שיפוץ, עוד תיקון ועוד שיוף קטן לתוכנית מחיר למשתכן

מועצת מקרקעי ישראל אישרה הקלה לזוכים במחיר למשתכן: יוכלו למכור את הדירה שבע שנים לאחר הזכייה ■ עד כה, משך הזמן שבו אסור למכור את הדירה נמנה ממועד מתן היתר האכלוס - והחשש היה שזוכים בדירות שהקמתן תארוך זמן רב לא יוכלו למכור אותן במשך שנים ארוכות

17תגובות
גיל כהן מגן

שוב שינויים ותיקונים בתוכנית מחיר למשתכן: מועצת מקרקעי ישראל החליטה אתמול על הגמשת ההגבלה על מכירת הדירות, המוטלת על רוכשי דירות שזכו במחיר למשתכן, וכן החליטה לאפשר הקצאה של דירות לטובת הדיור הציבורי. עיקרון נוסף שאושר אתמול פותח לראשונה את מחיר למשתכן גם ליזמות פרטית על קרקעות פרטיות.

עוד אושרה אתמול במועצה ההצעה להוסיף קרקעות משלימות לפרויקטים של התחדשות עירונית, כדי לשפר את רווחיותם ליזמים. המשותף לכל ההחלטות הוא שבענף הנדל"ן לא רואים בהן פתרון אמיתי לבעיות הדיור.

נתחיל עם הדברים הפשוטים יותר: כיום נאסר על רוכשים במסגרת המבצע למכור את הדירות למשך חמש שנים מיום קבלת טופס האכלוס לפרויקט. ואולם מעתה יוכלו הרוכשים למכור את הדירות גם שבע שנים לאחר הזכייה בהגרלה, אף אם לא ניתן עדיין טופס אכלוס.

צניחה ברבעון השני של 2017

ההגמשה של הגבלת הזמן היא תגובה עקיפה לביקורת, שלפיה פרויקטים רבים הכלולים בהגרלות מחיר למשתכן עדיין לא קיבלו היתרי בנייה — מה שעלול לגרום לכך שהם יקבלו טופסי אכלוס בעוד ארבע או חמש שנים ממועד קיום ההגרלות. אם מוסיפים לכך את חמש השנים שבהם נאסרת מכירת הדירות, המשמעות היא שהזוכים לא יוכלו למכור את הדירות למשך עשר שנים. בשנים האלה, צרכני הדירות עשויים להשתנות — למשל עקב הרחבת המשפחה או לחלופין גירושים — והגבלת המכירה עלולה להתגלות בסופו של דבר כמלכודת.

מתן האפשרות למכור את הדירות שבע שנים אחרי הזכייה בהגרלה יכול להסיר במידה מסוימת את הדאגה של הרוכשים מהתמשכות ההליכים התכנוניים של הפרויקט, עבודות הפיתוח וזמן הקמתו. עם זאת, עדיין מדובר בהגבלת זמן משמעותית. ההגבלה נועדה למנוע ספסרות בדירות שניתן לקנות בזול ולמכור אחר כך במחיר גבוה יותר.

קבלנים בפריפריה מתקשים לשווק דירות

הקצאת דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן לטובת הדיור הציבורי היא יוזמה של שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט. לפי ההחלטה, הוועדה לתכנון ולפיתוח במועצת מקרקעי ישראל רשאית לקבוע כי עד 5% מכלל הדירות במיזם מסוים של מחיר למשתכן יוקצו חינם למשרד השיכון. אם תחליט כך, ההקצאה תפורסם במכרז על קרקעות, ומחיריהן ליזמים יופחתו.

ההחלטה קובעת עוד כי אם דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן אינן נרכשות על ידי זכאים, הקבלנים יהיו רשאים באישור משרד הבינוי והשיכון למכור את יתרת הדירות לציבור הרחב במחיר שלא יעלה על המחיר שנקבע במכרז. אם אחרי שנה מקיום ההגרלה עדיין יישארו בידי הקבלן דירות שלא נמכרו, הוא יוכל למכור אותן במחיר שוק, אך רק באישור משרד הבינוי והשיכון.

רמי שלוש

החלטה חשובה במיוחד שהתקבלה אתמול במועצה היא על פתיחת האפשרות לכלול קרקעות פרטיות במחיר למשתכן. רעיונות מעין זה מושמעים זה חודשים במשרדי הממשלה. שר האוצר, משה כחלון, סיפר שהגיעו אליו יזמים פרטיים וביקשו לשלב את הפרויקטים שלהם בתוכנית, משום שהתקשו לשווק אותם בדרך רגילה. בעקבות זאת, אמר כחלון, "קבלנים שלא ישתתפו במחיר למשתכן פשוט לא יהיו". גם פקידים שונים שנפגשו עם יזמים פרטיים סיפרו על מצוקה לא קטנה שאליה נקלעו קבלנים ששיווקו פרויקטים רגילים, בעיקר בפריפריה.

לפי ההחלטה, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תפנה בקול קורא שוויוני ליזמים ובעלי זכויות בקרקע לבנייה רוויה, ותציע להם לכלול דירות שיקימו במחיר למשתכן, בהנחה של 200 אלף שקל לפחות ממחירי השוק (כפי שנקבעו ביוני 2015) לטובת תוכנית מחיר למשתכן. בתמורה לכך תשלם המדינה לקבלנים או לבעלי הקרקעות 137 אלף שקל כולל מע"מ בעבור כל דירה כזאת. את מחיר השוק מיוני 2015 יקבעו שמאי רמ"י. ההחזר הממשלתי על ההנחה חושב לפי החיסכון שיזמים הפועלים במחיר למשתכן מפיקים, למשל בהוצאות מימון ושיווק.

האם ליזמים יש טעם להיענות לקול קורא כזה? מקורות בענף סבורים כי דינו להיכשל, וכי "היזמים הנואשים" שעליהם מדברים כחלון ואנשיו פועלים בעיקר בפריפריה הרוויה במבצעי מחיר למשתכן. לדברי מקור נוסף בענף, "במקומות רבים בפריפריה הקבלנים אינם מצליחים להעניק הנחה של 200 אלף שקל, גם במבצעים רגילים של מחיר למשתכן, והממשלה מוסיפה סבסוד של עלויות פיתוח ליזמים ומענקי רכישה לרוכשים — כך שלא נראה שיזם שרכש קרקע במחיר מלא יוכל לעמוד בתנאי הזה — גם אם יקבל בחזרה מהממשלה את רוב הסכום בחזרה".

מצד שני, לא נראה שיזם הפועל באזור המרכז, ששילם על הקרקע שלו מחיר מלא ומתכנן להקים עליה פרויקט בסטנדרט גבוה, יהיה מעוניין לשנות את תוכניותיו כעת ולהקים דיור בסטנדרטים הצנועים יותר של מחיר למשתכן.

נראה כי אחת ההנחות שעליה התבססה מועצת מקרקעי ישראל בקבלת ההחלטה הזאת היתה שיזמים הנתקלים בירידות בביקוש מצד הציבור הרחב, כפי שקורה בשנה האחרונה, יישברו וישמחו לקבל את גלגל ההצלה בדמות הצטרפות למחיר למשתכן. עם זאת, בינתיים היזמים הגיבו באופן שונה לגמרי — הם הורידו את התחלות הבנייה. הדבר מוכיח כי הם מעדיפים להפסיק לבנות על הורדת מחירים.

לשפר את הרווחיות של ההתחדשות העירונית

לבסוף, החליטה מועצת מקרקעי ישראל לקבוע תמריצים ליזמים של פינוי־בינוי — עוד תחום שהתקנות והנהלים בו משתנים תכופות, עקב הביצועים החלשים. לפי ההחלטה, יזמים שייכנסו לפרויקטים כאלה, יקבלו מהמדינה הקצאת מגרשים נוספים, שיסייעו להם להקים יחידות דיור נוספות, ובכך הפרויקטים ייהפכו לרווחיים יותר.

המגרשים שיוקצו ליזמים הם מגרשים בבעלות מדינה, והמלאי של המגרשים ייקבע במשותף על ידי הרשות להתחדשות עירונית ורמ"י. הם יסומנו בעיקר ברשויות מקומיות שחתמו על הסכמי גג. ההקצאה תיעשה באמצעות מכרז שייערך בין יזמים של כמה מתחמי התחדשות עירונית. כתנאי לקבלת התמרוץ ולהשתתפות במכרז, יצטרכו יזמים להוכיח באמצעות דו"חות שמאיים כי הפרויקטים אינם עומדים ברווחיות מינימלית שנקבעה למיזמים מסוג זה (25%–30%).

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין אמרה בתגובה כי הרעיון טוב, אבל בדרך ליישומו יש כשלים רבים מדי. "אלה אזורים שבהם יש מכפיל 3 (כלומר יוקמו פי שלושה דירות חדשות מאלה הקיימות; א"מ) — הוא רחוק מלהיות רווחי, ולכן גם ההנחה שתינתן ליזמים של עד 20% לקרקע המשלימה לא תביא לאיזון הראוי.

"בנוסף, יש הליכי תכנון ארוכים ונפרדים לקרקע רמ"י ולקרקע העתידית לפרויקט, כך שנוצרת תלות בהחלטות נקודתיות שלא בטוח יהיו בתוקף כשהפרויקט יבשיל. בימים אלה אני מלווה פרויקטים שיש בהם כוונה לתת קרקע משלימה, היזמים חוששים, ובצדק".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם