חדרים זעירים, חלון שנפתח למסדרון חשוך: כך נראה פרויקט היוקרה של גינדי בת"א - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חדרים זעירים, חלון שנפתח למסדרון חשוך: כך נראה פרויקט היוקרה של גינדי בת"א

המיקום מנצח - אבל פרויקט TLV של גינדי השקעות במתחם השוק הסיטוני, ששווק כמגורי יוקרה, מתוכנן בסטנדרט צנוע, וחלק מהדירות פונות לעורק תחבורה רועש. בעלי דירות מציעים אותן למכירה ולהשכרה בעשרות אחוזים פחות ממחירי דירות דומות במרכז ת"א

226תגובות
פרויקט גינדי TLV
מירב מורן

הידיעות על מהלכים למכירת חלקה של גינדי השקעות בקניון TLV, חצי שנה בלבד אחרי פתיחתו, הגיעו בד בבד עם מסירת המפתחות לבעלי הדירות הראשונות שבנייתן מסתיימת במבנים שהוקמו במתחם המגורים שמעליו. עשרות רבות של דירות מוצעות שם בימים אלה למכירה ולהשכרה, במחירים שנראים נמוכים בעשרות אחוזים ממחירי הדירות בסביבה.

בחינה מסודרת מגלה, כמו תמיד, שאין ארוחות חינם ואין הנחות סתם — לא כל שכן בתחום הדיור בתל אביב. כשמוצר נמכר בזול יש לכך סיבה, ובמקרה זה יש בה בשורה טובה לתל אביבים.

השיווק של פרויקט הדיור, שהוקם על השטח שהיה בעבר השוק הסיטוני לתוצרת חקלאית, לאורך קרן הרחובות קרליבך והחשמונאים בתל אביב, התחיל לפני יותר משבע שנים, ב–2010. באותם ימים ביקשה היזמית, חברת הנדל"ן גינדי השקעות, לשוות לו דימוי של מגורי יוקרה. היא יזמה לשם כך בערבי גאלה וירידי מכירות נוצצים, פרסום ומיתוג בגוני זהב ומופעי אורות שהוקרנו אל שמי העיר מתוך אתר הבנייה.

ואולם לאחר שנדמה תרועת הפסטיבלים, והמנופים התקדמו לפרויקט הבא, בשטח התגלה הסיפור המלא. אדריכל הפרויקט אומר כיום שהכוונה האמיתית היתה לבנות דיור עממי.

מתוך 2,200 דירות שייבנו בסופו של דבר בפרויקט, כיום מוכנות לאכלוס קצת פחות מ-800 דירות בעשרה בניינים בגובה 16 קומות (הדירות מתחילות בקומה החמישית, שמתחתיה בין היתר קניון, שטחי ציבור, גני ילדים וחניון). רובן ככולן נמכרו. שאר הדירות המתוכננות יהיו בשני מגדלים גבוהים בהרבה שהקמתם עדיין נמשכת, בפאה הדרום־מזרחית של המגרש. מתווכים ממשרדים שונים מתרוצצים בשטח ומראים את הסחורה לקונים ולשוכרים.

המיקום מנצח: שלוש דקות באופניים מתיאטרון הבימה, שתי דקות הליכה משדרות רוטשילד ורחוב אבן גבירול, ושלוש תחנות אוטובוס מדיזנגוף סנטר — לב לבה של תל אביב. גם הקישור התחבורתי אל מחוץ לעיר נוח: הפרויקט שוכן על סף ריכוז תחנות אוטובוסים ליעדי צפון ומזרח המטרופולין והמדינה, ופחות מקילומטר מהיציאה לנתיבי איילון דרך רחוב החשמונאים ומחלף השלום, שלידו יש גם תחנת רכבת. מצד דרום־מזרח, הפרויקט צמוד לתחנת קרליבך, שבה יצטלבו מסילות הקו האדום והקו הירוק של הרכבת הקלה העתידית.

בתקופת הבנייה הקשו הרגולציה והיזמים על הקונים הראשונים להעביר את הדירות מיד ליד, בין היתר באמצעות הטלת קנסות. תחילת האכלוס, החודש, נתנה את האות לפרץ של מכירות.

מטבח לא מאוורר וארון חשמל בסלון

מהמרפסות לא רואים נוף. הן משקיפות אל מרפסות השכנים דרך גינה סגורה
מירב מורן

מחירי הדירות בפרויקט נמוכים. למשל, במחיר התחלתי של 3.8 מיליון שקל מוצעת דירה בשטח 107 מ"ר, המחולקת לשלושה חדרי שינה, סלון וכן מרפסת בשטח 12 מ"ר. הדירה נמצאת בקומה השמינית ומשקיפה על גינה. יש בה מיזוג אוויר ושני חדרי שירותים, ובבניין — מעלית, לובי עם שומר מסביב לשעון, וחניה מקורה צמודה. המחיר המבוקש נמוך ב–30%–40% מהסכום שמבקשים עבור דירות חדשות במפרט דומה, עם חניה ומעלית, ברחובות הסמוכים. וזו אינה הצעה נדירה: עסקות דומות ניתן למצוא בכל הבניינים שבנייתם הסתיימה בפרויקט.

דמי השכירות שמניבה דירה כזאת הם 7,000–8,000 שקל בחודש. בלי חניה אפשר להשכיר אותה ב–6,500 שקל בחודש. דירה אחרת, בשטח 87 מ"ר עם 12 מ"ר ומרפסת מוצעת למכירה ב–3.5 מיליון ואפשר להשכיר אותה ב–6,500 שקל ואף פחות — דירה חדשה במפרט דומה במרכז תל אביב עם מעלית וחנייה אפשר להשכיר במחיר התחלתי של 8,000 שקל.

המרפסות פונות לרחוב החשמונאים הסואן

חלון הממ"ד נפתח למסדרון, שבו עוברים דיירים לדירותיהם
מירב מורן

דירה של 67 מ"ר, מחולקת לשלושה חדרים, עם מרפסת 12 מ"ר הפונה לכביש החשמונאים בקומה גבוהה, מוצעת כעת למכירה ב–3 מיליון שקל, ובעליה רומז שיסכים להתגמש במחיר. הדירה הקטנה תניב דמי שכירות בסך 5,000 שקל בחודש ואולי פחות, אם תושכר בלי חניה. הביקוש לחניה באזור מגלם פוטנציאל הכנסות נפרד, ובין בעלי הדירות כבר יש מי שזיהו אותו ומשכירים חניות תמורת 700–800 שקל בחודש למשלמים מראש, או 1,000 שקל למשלמים מדי חודש בחודשו.

הסיבות למחיר הנמוך בקנייה, שגם בשכירות נמוך עד 25% משכר הדירה המבוקש עבור דירות חדשות במרכז תל אביב, מתבררות כשנכנסים פנימה. המפרט הבסיסי כולל מזגן ותריסים חשמליים, אך הדירות אינן מרוהטות, להוציא ארונות מטבח. חדרי המגורים הם בגודל המינימלי המותר בחוק, 8–14 מ"ר. גם חדר השינה הגדול, המצוי בכל דירות ארבעת חדרים ומעלה, שאליו צמוד חדר רחצה, תוכנן בממדים זעירים אלה.

בחדר המגורים הגדול, הוא הסלון, קיר אחד מוקצה תמיד למטבח, שהוא החדר שנתקלים בו מיד כשנכנסים לדירה, והקיר השני הוא דלת הזזה למרפסת. תכנון זה מותיר את הסלון עם שני קירות בלבד, ויוצר אתגר בסידור הריהוט. לפחות בחלק מהדירות הותקן בחדר זה ארון החשמל — מטרד אסתטי מרגיז.

בדירות הקטנות, המוצעות כדירות שלושה חדרים, שברבות מהן יש רק כיוון אוויר אחד, המטבח נמצא בעומק חדר בפרופורציה של מלבן מוארך, הגורמת לחלל להיות חשוך ולא מאוד מאוורר, לפחות בדירות הצפוניות והנמוכות. אמנם יש מרפסת, אך היא תהיה שימושית בעיקר בסופי שבוע ובחגים, מכיוון שפניה לרחוב החשמונאים, שמאז שיפוצו האחרון נהפך לציר תנועה סואן, לעתים פקוק ולעתים מהיר, ועוברים בו הרבה אוטובוסים — ולכן הוא רועש רוב שעות היום.

בחדר השינה, הפונה גם הוא לרחוב החשמונאים, אפשר לדחוק בקושי ארון ומיטה זוגית. שולחן עבודה או כל רהיט אחר נוסף, כבר לא יכנסו לשם. בצד המטבח, בעומק הדירה, נמצא החדר השלישי, שהוא ממ"ד. במחצית מהדירות בפרויקט — גדולות וקטנות — הממ"ד פונה לפרוזדור — "חלון פנימי", כלשון המתווכים. דרך החלון נשקף מסדרון חשוך המשותף לכל הדיירים העוברים דרכו בדרכם לדירותיהם באותה קומה, שבה חמש או שש דירות. להשאיר אותו פתוח לא כדאי וגם אין טעם, כי לא ייכנסו דרכו לא אור ולא אוויר רענן, וכשהוא סגור — ההרגשה בפנים היא כבתוך בונקר.

המתווכים מונים את הבונקר במניין החדרים של הדירה, אך השימושים האפשריים שלו מוגבלים למדי. במחצית מהדירות בפרויקט, אחד החדרים הוא בונקר כזה. דירה אחרת שהציעו מתווכים כוללת שכלול מסקרן של מופע החלונות: חדר שהחלון שלו פונה לתוך הבית. חדרי ממ"ד פנימיים הם תכנון מקובל בדירות החדשות בתל אביב. לרוב נעשה בהם שימוש כחדרי ארונות או מחסנים לציוד ספורט ונסיעות — חדר מגורים הם לא.

"הכוונות טובות — התוצאה עגומה"

פרויקט TLV
אייל טואג

האם התכנון גרוע? תלוי למה משווים אותו. בתל אביב יש בניינים רבים שבהם הדירות פונות לצירים ראשיים ורועשים, כמו הרחובות בן יהודה, אבן גבירול ודיזנגוף. דירות הקרקע ברחובות המגורים השקטים הן במקרים רבים חשוכות, ולפעמים פונות לחצר שאינה מטופחת. בהשוואה להן, הדירות בשוק הסיטוני הן עסקה סבירה.

האדריכל אבנר ישר, מתכנן המבנים בפרויקט השוק הסיטוני, אומר בפה מלא: "הדירות בשוק הסיטוני הן פרויקט דיור עממי, ככל שדבר כזה ניתן ליצירה במרכזה של עיר עשירה שמתייקרת והולכת. אלה דירות באיכות טובה, חדשות, בתקן ועם אבזור מודרני, במחירים שמאפשרים מגורים בשכירות וקנייה בלב אזור הביקוש גם למי שאינם מיליונרים".

גורם מכריע בעיצוב הדירות הוא סידור הבניינים על המגרש, שתוכנן כמתחם סגור — ולא על רשת רחובות כמו במרכז תל אביב ובשכונות ותיקות בערים אחרות. מתכנן הערים דרור גרשון אומר שמדובר בבזבוז קרקע, הנובע מטעות בתכנון האורבני: "למתכננים של השוק הסיטוני היו כוונות טובות. הם ביקשו להקים פרויקט מעורב שימושים ועירוני, של דירות קטנות וזמינות בתמהיל מגוון של מחירים. דירות קטנות יכולות להיות נוחות ויפות, אך תכנון המג­רש בסגנון של מתחם אילץ את האדריכלים שעיצבו את הבניינים למצוא פתרונות יצירתיים בעיצוב — והתוצאה שהתקבלה עגומה".

גרשון מסביר: "אם הפרויקט היה ניצב על רשת רחובות, היו יותר חזיתות, יותר כיווני אוויר ואור, ויותר דירות מוארות ומאווררות יותר. יתרון נוסף של רשת רחובות הוא שהיא היתה קושרת את הבניינים לסביבה. היא היתה מאפשרת זרימה של תנועת הולכי רגל למסחר שמסביב ומנגישה את מוסדות הציבור והתרבות לדיירים בשכונה ולכל תושבי העיר. גם דיירי השוק הסיטוני היו מרוויחים נוף נוח יותר מהחלון. היום המרפסות שלהם משקיפות אל מרפסות השכנים דרך גינה סגורה. את הפרויקט בנו בסגנון של מתחם, כדי למנוע ממי שאינם גרים לעבור בו במקרה. רצו להשיג פרטיות, אבל במקום זה יצאו בניינים שמהם מהמרפסת אתה משקיף אל השכנים — וזה בדיוק ההפך מפרטיות".

את תכנון התב"ע — שמגדירה את חלוקת השטחים במגרש ומכתיבה את רשת הרחובות שהניבה גושי בניינים בתוך מתחם שסביבו עורקי תנועה סואנים — ביצע האדריכל יעקב יער לפני 20 שנה. כיום יש במתחם כביש פנימי עילי וסגור לתנועת כלי רכב שאינו מקושר לרחובות שמסביב, ויער — הסבור שיש בפרויקט די רחובות — אומר שמתוכנן עוד רחוב מקביל לדרך בגין, אך לא רחובות חוצים. לדעת יער, השוק הסיטוני הוא "פרויקט מופתי שאין דוגמתו בעולם".

האדריכל ישר אומר שלו תוכנן הפרויקט כיום הוא היה נראה אחרת: "העקרונות האורבניים שלפיהם תוכנן השוק הסיטוני, ולבסוף גם נבנה, מיושנים. הם היו מקובלים לפני 25 שנה. כיום היה קשה להעביר תכנון כזה, מפני שהשתנתה התפישה של המרחב הציבורי, חשיבותו ואופן התפקוד שלו".

פרסום חוצות לפרויקט ב– 2016 . היזמים הציגו אותו כפרויקט יוקרה
תומר אפלבאום

ההחזר על השכרה — 2%, כמקובל תל אביב

יהונתן לוי ממשרד התיווך שטורעם, מציע, לדבריו, כ-30 דירות למכירה בפרויקט, ובהן שתי דירות חמישה חדרים (126 מ"ר עם מרפסת בשטח 18 מ"ר) ב–5.2 מיליון שקל. את המחירים הנמוכים ב–30%–40% ממחיר השוק — "מחירי רמת גן", כלשונו — הוא מסביר בכך שהבעלים שקנו את הדירות להשקעה לא הצליחו למכור אותן עד כה בשל מגבלות שונות. עכשיו אצה להם הדרך להיפטר מהן, כדי לשלם את התשלום האחרון לקבלן — שאותו מעבירים עם קבלת מפתח.

האם קניית הדירות כהשקעה השתלמה? עבור דירות 106 מ"ר שנמכרו ב–2010 שילמו הקונים 2.5–3 מיליון שקל בסוף הדרך (אחרי הצמדה), והן מוצעות עכשיו ב–3.5–3.8 מיליון שקל. המחיר תלוי בגובה, בכיוון החזית ובלחץ של בעל הבית למכור, ומייצג רווח של 35% בממוצע, לפי המחירים המוצגים על ידי המתווכים. עליית המחירים הממוצעת בתל אביב בשבע השנים האחרונות היתה 34%. בהרצליה עלו המחירים בתקופה זו ב–42%, ובחיפה ובנתניה ב–38% ו–39% בהתאמה, לפי נתוני לשכת השמאים.

רווח יוצא דופן, אם כך, לא היה כאן — בקושי הושגה תשואת השוק הממוצעת. באזור שבו הפרויקט ממוקם, אזור דרום העיר ושדרות רוטשילד, המחירים עלו יותר מאשר בכל תל אביב, בין היתר בשל תוכניות פיתוח עירוניות שהוסיפו לבניינים הישנים זכויות בנייה.כלומר, התשואה באופן יחסי לאזור שבו נמצא הפרויקט — נמוכה. שיעור ההחזר למשקיע מהשכרה, 2% בשנה, הוא בגובה מקובל בתל אביב.

השקעה בינונית
העלייה הממוצעת במחירי הדיור ב 2017-201

המיקום אטרקטיבי, המחיר מתחת לשוק

סוגיה נוספת שצריכים קוני דירות להשקעה במתחם להביא בחשבון, היא שקניית הדירה תגזור עליהם תשלומים גבוהים יחסית לוועד הבית ודמי ניהול לחברה חיצונית. לפי חוזה המכירה, בשנתיים הראשונות מתחייבים הדיירים להפקיד את ניהול הדירות בידי חברה שהיזם בוחר, בעלות הקבועה בחוזה בין 800 שקל בחודש לדירות קטנות ל–1,200 שקל בחודש לדירות הגדולות ביותר — ומייצגת תקציב של עשרות מיליוני שקלים בשנה, לאחר שכל הדירות יאוכלסו.

תמורת התשלום מקבלים שומר בלובי, ניקיון, תחזוקת חניון, מעליות ואינטרקום. חדר כושר ובריכה קיימים בפרויקט, אך השימוש בהם כרוך בתשלום נוסף. המתווכים מוסיפים בהתלהבות שתשלום דמי הוועד נותן גישה לאפליקציה ייעודית, שדרכה אפשר להיות בקשר עם ההנהלה, לקבל מידע על אירועים ולצ'וטט עם דיירים אחרים. בעתיד אפשר יהיה לשלם דרכה על שימוש בבריכה ואולי גם להכניס אורחים לחניון.

בינתיים לא נגבים דמי ניהול, ולדברי דיירים שנכנסו לגור בפרויקט, נרשמת נכונות מצד הנהלת הבניין להוזיל ככל שניתן את הוצאות התחזוקה.

רוב הדירות בפרויקט נקנו להשקעה, ובין בעלי הבית שרוצים להשכיר את הנכס במהירות כדי שיתחיל להניב תשואה, רבים מסכימים לחוזים שבהם בשנה הראשונה דמי הוועד והניהול ייכללו בשכר הדירה, כלומר ישולמו על ידי בעלי הדירה ולא השוכר. סכומים אלה מפחיתים את תשואת הנכס לבעל דירה שקנה אותה להשקעה.

מתווכים המציגים את הדירות לקונים ולשוכרים מדווחים על מתעניינים רבים, אך גם על "עסקים אטיים ומחירים יורדים". נדל"ן בתל אביב לא עומד ריק, אומר אחד מהם, "הכל מתמלא בסוף, רק תלוי באיזה מחיר".

כך, בכל זאת הרווחנו משהו. לפרויקט יש בעיות רבות מבחינה תכנונית, הוא מנותק מסביבתו והמגורים בדירות אינם בתנאים אידאליים. הצד החיובי של המטבע הוא שקיבלנו בתל אביב דיור מתחת למחיר השוק במיקום אטרקטיבי ובמימון משקיעי נדל"ן מהשוק הפרטי — בלי סובסידיות, בלי ג'ובים, ובלי התערבות של השלטון המרכזי.

מגינדי השקעות נמסר: "בפרויקט המתאכלס בימים אלה יש כמה חדרי ממ"ד אשר אינם בעלי חלון חיצוני אלא חלון פנימי. חדרים אלה אינם נחשבים לחדר לפי החוק, ולא נמכרו כחדר אלא כמרחב עבודה. פרויקט גינדי תל אביב הוא פרויקט תל אביבי בסטנדרטים המקובלים בפרויקטים מקבילים בעיר". לשאלה מהם הפרויקטים שבהם מקובלים סטנדרטים דומים, בגינדי סירבו להשיב.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם