מה מעכב את מיזמי התמ"א 38? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מה מעכב את מיזמי התמ"א 38?

היעדר משילות של השלטון המרכזי מול השלטון המקומי הוא פגם מהותי שגורם לכך שכל ראש עירייה קובע את קצב ההתפתחות של עירו בטענה שהוא נבחר ציבור שתפקידו לשרת את בוחריו ■ ההתנגשות הזאת גורמת לקיפאון

8תגובות
פרויקט תמ"א 38 ת"א
עופר וקנין

האתגר המרכזי בתחום ההתחדשות העירונית הוא ללא ספק האי־ודאות התכנונית, המרחפת כל העת מלמעלה. שינויים חלים בתדירות גבוהה ובעוצמות משתנות בהחלטות רשויות התכנון, ויש פערי מדיניות בין הוועדות המקומית לתכנון ולבנייה.

מעבר לכך, גם לאחר השלמת חקיקתו של תיקון 3 א' לתמ"א 38 בסוף 2016, שלפיו שטח הקומות המתווספות לבניין יחושב על בסיס שטח המבנה בפועל ולא על סמך תב"עות (תוכנית בניין עיר) קיימות, יש רשויות מקומיות הבוחרות במודע להתעלם ממנו, ולאמץ תוכניות מתאר ופסיקות של ועדות ערר לתכנון ולבנייה ככלי מרכזי לחישוב זכויות בנייה.

גם הקמתה של הרשות להתחדשות עירונית נותרה מאחור, ונראה כי קברניטי המשק אינם משוכנעים כי השימוש בכלי מקצועי עשוי לקדם את תחום ההתחדשות העירונית ביעילות. בנוסף, יש אי־התאמה בין המסרים של קברניטי המשק בדבר הצפי לגידול מרשים בהתחלות בנייה במסלול התחדשות עירונית, לבין אוזלת היד שלהם בקידום התחום באמצעות הקצאת תקציבים ומתן הנחיות ודרכי פעולה מחייבים במישור המעשי.

היעדר משילות של השלטון המרכזי מול השלטון המקומי הוא פגם מהותי שגורם לכך שכל ראש עירייה קובע את קצב ההתפתחות של עירו בטענה שהוא נבחר ציבור שתפקידו לשרת את בוחריו, ואינו נופל לכאורה בחשיבותו ובסמכויותיו מנבחר ציבור ברמה הארצית. ההתנגשות הזאת גורמת לקיפאון או לכל היותר לתנועה מדודה קדימה, שאינה מספקת את הביקוש הרב. גם רשויות מקומיות הנחשבות מובילות את תחום ההתחדשות העירונית מווסתות את קצב הפקת היתרי הבנייה וקידום התחום באמצעות מגוון של הנחיות וכלים מקצועיים מגבילים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אחת הדרכים הנפוצות לוויסות הקצב היא מתן הנחיות להגדלת קווי בניין והנמכת גובה בנייה מרבי לבניינים כתלות ברוחב הדרך. בעקבות כך, פרויקטים רבים אינם מנצלים את כל זכויות הבנייה שיש למגרש, ולכן אינם כדאיים מספיק כדי לצאת לדרך. דרך נוספת היא הכרזה של אזור או שכונה ככאלה שלגביהם יחולו סעיפים 77, 78 לחוק התכנון והבנייה — שהם מעין הקפאה תכנונית, ומשמעותם היא שעד לגיבוש עקרונות מנחים לא תקודם כל תוכנית שאינה תואמת לעקרונות המתגבשים בהליך הסטטוטורי.

נכון וראוי שרשויות מקומיות יגבשו עקרונות תכנון כוללניים, מתוך ראייה שלמה של המרחב והמרקם הציבורי והפרטי, לרבות יצירת זהות עירונית ייחודית. כיום אין ספק בנחיצות התחדשות עירונית להחייאת מרכזי הערים ושילוב של עירוב שימושים של מגורים ותעסוקה כמקובל בערים מפותחות בעולם. עם זאת, דרך ההתנהלות שלפיה היזמים מתעוררים כל בוקר למציאות תכנונית שונה, לאחר שהשקיעו זמן וכסף, מכבידה מאוד על התחום, וגורמת לחוסר אמון מצד בעלי הדירות בהיתכנות ההליך והבאתו לגמר מיוחל. זמני ההמתנה שאינם קצובים להשלמת עקרונות מנחים בתכנון שכונתי (תוכנית אב או מסמך מדיניות תכנונית שיקבל תוקף בהחלטות ועדה) או לדיון בבקשות להיתרי בנייה, מעכבים את קטר ההתחדשות העירונית.

לפיכך, יש צורך בתפנית מהותית שתחול בהקדם, שמשמעותה יצירת עוגנים תכנוניים ברורים ומדיניות תכנונית מנחה אחידה וסדורה, שמכוחה יתאפשר להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית. אחרת, אנו עלולים להימצא במצב שבו הזדמנות פז למיגון, חיזוק ושיפור איכות החיים והמרחב הציבורי תחזור להיות מאחורי הקלעים, ולא במקום הראוי לה — בקדמת הבמה.

הכותב הוא סמנכ"ל פיתוח עסקי בקרדן נדל"ן ייזום ופיתוח, שמאי מקרקעין ומוסמך במינהל עסקים

בניין בהליך תמ"א 38 ברעננה. היזמים מתעוררים כל בוקר למציאות שונה
עופר וקנין


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#