חוק מארגני עסקות הוא צעד ראשוני שאינו מספק - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חוק מארגני עסקות הוא צעד ראשוני שאינו מספק

מנגנון ההסדרה המרכזי שנקבע בחוק החדש הוא הגדרת כמה אבני דרך למיזמי התחדשות עירונית ותיחומן במסגרת זמנים מחייבת. אם מארגן עסקה לא יצליח לעמוד בזמנים שנקבעו - ההסכם עם בעלי הדירות יבוטל

2תגובות
פינוי־בינוי בבניין בתל אביב. מיזמים כאלה נתונים לחסדיהם של גופי התכנון
מוטי מילרוד

באחרונה אישרה הכנסת את חוק מארגני עסקות פינוי־בינוי ותמ"א 38, המכונה חוק המאכערים. החוק נועד להסדיר תופעה נפוצה בשוק הנדל"ן, שבה מארגן עסקה (מאכער) פונה לבעלי דירות בבניינים המתאימים למיזמי התחדשות עירונית, מחתים אותם על הסכם שלפיו הוא יפעל באופן בלעדי לקידום פרויקט מסוג זה בבניינם — ואז סוחר בחתימותיהם מול יזמים וקבלנים שיבצעו את הפרויקט בפועל.

במקרים רבים מארגן העסקה אינו מצליח למכור את החתימות או שאינו מצליח לגייס את מספר החתימות הנדרש לשם הוצאת המיזם לפועל. מצב זה, בשילוב העובדה שבעלי הדירות "שבויים" של מארגן העסקה עקב התחייבותם לבלעדיות, גורמים לעיכוב רב של פרויקטים — ואף לעצירתם. מעבר לכך, עצם ההימצאות של אדם נוסף בין בעלי הדירות לבין היזם או הקבלן מעלה באופן ניכר את עלויות העסקה — ומרחיקה יזמים וקבלנים מכניסה למיזמי התחדשות עירונית.

החוק החדש נועד להתמודד עם כשל שוק זה באמצעות הטלת הגבלות על מארגני העסקות, ובהן חובה על כינוס ישיבה עם כל בעלי הדירות (שעליה יודיעו מראש) כדי להציג את תוכניתם; חובה לנקוב בשכר המבוקש מתחילת ההתקשרות; וחובה לתעד את ישיבותיהם עם בעלי הדירות בפרוטוקול ולהפיצו. אין ספק כי זו התקדמות מבורכת, אך אלה צעדים ראשוניים בלבד בדרך לפתרון כשל השוק.

מנגנון ההסדרה המרכזי שנקבע בחוק החדש הוא הגדרת כמה אבני דרך למיזמי התחדשות עירונית ותיחומן במסגרת זמנים מחייבת. אם מארגן עסקה לא יצליח לעמוד בזמנים שנקבעו — ההסכם עם בעלי הדירות יבוטל.

לדוגמה, ביחס לעסקות תמ"א 38 נקבע כי הסכם בין בעלי הדירות לבין מארגן העסקה יבוטל אם לא תושג אבן דרך הראשונה — גיוס חתימותיהם של 50% מבעלי הדירות (40% בבניינים בהם יש יותר מ–17 דירות ו–35% בבניינים בהם יש יותר מ–36 דירות) — בתוך חצי שנה מיום חתימת בעל הדירה הראשון. אם יעמוד המארגן בתנאי זה, ייפתח לו חלון זמנים של שנה לגיוס חתימותיהם של 66% מבעלי הדירות בבניין. אבן הדרך האחרונה תהיה קבלת היתר בנייה בתוך חצי שנה.

מנגנון זה אינו מושלם. מיזמי תמ"א 38, כמו גם מיזמי פינוי־בינוי, נתונים לחסדיהם של ועדות תכנון ובנייה, רשויות מקומיות, משרד הבינוי והשיכון וכיו"ב. גופים אלה אינם כפופים לחוק החדש, ועל כן התנהלותם עשויה לגרום לחריגה ממסגרות הזמנים ולביטול עסקות ראויות.

בעיה נוספת היא היעדר הגדרה של מארגן עסקה. ההגבלות מוטלות למעשה על כל מי שמרכז חתימות לטובות עסקות התחדשות עירונית. היעדר ההבחנה בין אלה שכל רצונם מסתכם במכירת חתימות של בעלי הדירות לבין יזמי נדל"ן וקבלנים, גורם להטלת הגבלות מיותרות על היזמים והקבלים, ועלול להרתיעם מכניסה לעסקות התחדשות עירונית.

לכן, החוק במתכונתו הנוכחית אינו מתאים לשוק הנדל"ן בישראל ולקצב העבודה בו. הוא אף עלול לפגוע בבעלי דירות המעוניינים לבצע מיזמי התחדשות עירונית בבניינם. בנוסף, החוק מרתיע קבלנים מלגשת לפרויקטים של התחדשות עירונית, מאחר שהוא יוצר להם סיכון שהשקעתם תרד לטמיון בתום תקופה של שנתיים.

אף שהחוק החדש מנסה להסדיר בעיה אמיתית בשוק הנדל"ן, הוא מספק פתרון חלקי בלבד שאינו כולל את כל הגורמים לבעיה ושעלול לגרום נזק לצדדים המעורבים בעניין. טוב היה עושה המחוקק אילו היה קוצב זמנים גם לגופי המדינה השונים, וקובע הגדרות ברורות ביחס לתחולת החוק. פעולות אלה היו סוגרות את המעגל סביב כשל השוק ומספקות לאזרח פתרון ראוי.

רם תורן הוא שותף במשרד גדעון פישר ומנהל המחלקה המסחרית. עמית הרמן הוא ע"ד במחלקה המסחרית. הכותבים מלווים יזמים וחברות בתחומי ההתחדשות העירונית.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#