השכירות בערים הגדולות מתייקרת: איפה זינקו המחירים? - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מדד yad2-TheMarker

השכירות בערים הגדולות מתייקרת: איפה זינקו המחירים?

"במקומות רבים לא ניתן להעלות את המחיר לשוכרי דירות של 3 חדרים, כי אין להם כסף. לעומת זאת, ציבור שוכרי הדירות 5 חדרים הוא בעל אמצעים רבים יותר, ולכן במקומות יקרים כמו תל אביב, ניתן להעלות לו את מחירי השכירות"

97תגובות
אשדוד. "אי־אפשר להעלות לשוכרי דירות 3 חדרים את השכירות — כי אין להם כסף"
אילן אסייג

מה קורה למחירי השכירות? האם הם נתקעו במקום, המריאו למעלה או עלו ברמה של אחוזים ספורים — כפי שמראה מדד שירותי דיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שמשקף את השינוי במחירי השכירות? בדיקת TheMarker על בסיס נתוני הלוח האינטרנטי yad2 על שש הערים הגדולות מעלה אמנם תמונה מורכבת, אך אין ספק שמחירי השכירות נמצאים בעלייה, והדבר אינו קשור כלל לקידום חוק הדירה השלישית, שנעצר באחרונה בבית המשפט העליון.

בניגוד לשוק הנדל"ן הראשי של מכירת דירות, שוק השכירות מתנהל בעמימות רבה, שכן על הכוחות המתנהלים בו — שוכרים ומשכירים — אין חובת דיווח על השכרת דירה מסוימת, על זהות השוכרים (משפחות, יחידים או שותפים) על גובה שכר הדירה ועל שינויים. לפיכך, המדד שמראה את השינוי במחירי השכירות, שמכונה "שירותי דיור", מתבסס על סקרים, בעוד מדד מחירי הדירות מבוסס על עסקות אמיתיות שנרשמו ברשות המסים — דבר שהופך אותו לאמין בהרבה.

מדד שירותי הדיור בבעלות הדיירים הראה על עלייה ממוצעת של מחירי השכירות בכ–8% בתקופה שבין ינואר 2014 למאי 2017. בדקנו את מחירי השכירות בערים הגדולות על פי מודעות הפרסום המופיעות בלוח yad2. אמנם מדובר במחירים שנדרשים על ידי בעלי הדירות ואינם בהכרח המחירים הסופיים, אך בדרך כלל ההפרש בין המחיר הנדרש לבין המחיר הסופי אינו גבוה, ומכל מקום אין כיום נתונים טובים יותר. הערים הגדולות נבחרו גם משום שהיצעי הדירות שלהם גדולים, ויכולים לשמש מדגם מהימן למציאות.

מהנתונים עולה בבירור שקיימת שונות רבה בין השינוי במחירי השכירות במקומות השונים, ובהתנהגות שונה בין גודלי הדירות.

.

"הציבור ששוכר דירות 3 חדרים שונה לגמרי מזה ששוכר דירות 5 חדרים", אומר צחיק קווטינסקי, משקיע, יועץ להשקעות נדל"ן ובעלי "נדל"ן בקלות", שעוסק בקורסים והדרכות בנושא. "במקומות רבים אתה נוכח שלא ניתן להעלות לציבור הזה שכר דירה, כי אין לו כסף. לעומתו, ציבור שוכרי הדירות 5 חדרים הוא בעל אמצעים רבים יותר, ולכן במקומות יקרים כמו תל אביב, ניתן להעלות לו את מחירי השכירות".

בנוסף, קיים עניין של גיל הדירות. דירות 3 חדרים נמצאות בדרך כלל באזורים ותיקים של העיר, שאינם תמיד מבוקשים, במבנים שאינם תמיד מושקעים דיים. דירות 5 חדרים נמצאות בדרך כלל במבנים חדשים יותר, באזורים חדשים יותר, כך שהפערים בין מחירי השכירות של הדירות משקפים לא רק את גודלן, אלא גם את פערי האיכויות הפיזיות של המבנים ואת פערי הביקוש בין האזורים שבהם הן ממוקמות.

הדבר בא לידי ביטוי, בין השאר, בפערים בין מחירי השכירות. לפי מתמטיקה פשוטה, הפרשי המחירים צריכים להיות בסביבות שני שלישים, שזו תוספת החדרים היחסית. ואולם, המציאות הכלכלית מדברת על תוספת שולית פוחתת במחיר, שמצמצמת במידה ניכרת את ההפרשים לרמות של 40%–50%. לעומת זאת, פערי האיכויות מרחיבים את ההפרשים בחזרה. לכל זה נוספים יחסי הביקוש־היצע לדירות. בראשון לציון נמצא הפער הנמוך ביותר בין מחירי השכירות של דירות 5 חדרים לבין אלה של 3 חדרים — 42%.

.

מנגד, בבאר שבע ההפרשים בין מחירי השכירות של דירות 5 חדרים לבין אלה של 3 חדרים הם הגבוהים ביותר שנמצאו — 64%. בחיפה הפערים מתקרבים למספר זה, ומגיעים ל–61%. "דירות 3 חדרים בחיפה נמצאות בקרית אליעזר ובהדר הכרמל. דירות 5 חדרים נמצאות בשכונות חדשות על הכרמל, ולכן הפערים הגדולים", מסביר קווטינסקי. "בבאר שבע יש הפרש גדול מאוד בין הדירות בשיכונים שמיועדות לסטודנטים לבין הדירות בשכונות החדשות, וזה בא לידי ביטוי גם בהפרשי המחירים".

תל אביב, העיר עם מחירי השכירות הגבוהים ביותר בישראל, היא דוגמה בולטת לעניין. דמי השכירות על דירות 5 חדרים ב–3.5 השנים האחרונות עלו בכ–20% למחיר ממוצע של 8,886 שקל לחודש. מדובר במחירים שלא רבים יכולים לעמוד בהם, והדירות הן יחסית חדשות, ונמצאות בשכונות עבר הירקון החדשות, או בפרויקטים חדשים ויקרים. לעומתן, מחירי השכירות על דירות 3 חדרים בעיר עלו בכ–11% באותה תקופה, ל–5,754 שקל לחודש. דירות אלה מפוזרות בכל החלקים הוותיקים של העיר, כולל בדרומה, ולא אחת מושכרות לשותפים, כי גם כשמדובר בדירות באיכות טובה פחות במקומות מבוקשים פחות — דמי השכירות בעיר גבוהים מאוד.

רמת השכירות בראשון לציון, העיר הרביעית בגודלה בישראל, נמוכה בהרבה מאשר בתל אביב, ודמי השכירות החודשיים על דירות 5 חדרים דומים לדמי השכירות ל–3 חדרים בתל אביב. גם בראשון לציון, מחירי השכירות על דירות 5 חדרים (5,841 שקל לחודש) עלו בשיעור גבוה יותר — 12% — לעומת עלייה של כ–9% בדמי השכירות של דירות 3 חדרים (4,094 שקל לחודש).

אשדוד רשמה את שיאי עליות המחירים. מחירי השכירות של דירות 5 חדרים זינקו ב–21% והגיעו בממוצע ל–5,488 שקל לחודש, ומחירי השכירות החודשיים של דירות 3 חדרים טיפסו ב–16% ל–3,674 שקל בממוצע.

מה קרה בעיר? "יש מעט מאוד משקיעים שרוכשים דירות להשקעה באשדוד, ומכיוון שהמחירים עלו במידה ניכרת, רבים מחפשים דירות בשכירות, אבל מוצאים שאין דירות רבות כאלה", אומר המתווך חן אוחיון ממשרד מגדלים. העלייה הניכרת בדירות 3 חדרים נעוצה אף היא, להערכתו, בחוסר היכולת של משקי בית, בעיקר זוגות צעירים, לרכוש דירות, מה שמוביל אותם לשוק השכירות. בנוסף, לעיר נוהרים בשנים האחרונות זוגות צעירים חרדים, בעיקר לשכונות ג' ו־ז' החרדיות וחלקים משכונות ו' ו־ח', ואף הם תרמו להגדלת הביקוש בעיר למגורים בשכירות.

קרית יובל בירושלים. מחירי השכירות בעיר עלו במתינות יחסית, בשל הגירה שלילית של תושבים

בירושלים נרשמו העליות הצנועות ביותר במחירי השכירות — 8% בדירות 3 חדרים (4,333 שקל) ו–3% בדירות 5 חדרים (6,431 שקל). את העליות הנמוכות יש לייחס, ככל הנראה, להגירה השלילית של ציבור חילוני, ובשנים האחרונות גם של ציבור חרדי, שמחפש יעדי דיור זולים יותר.

טענות שונות עלו לגבי השפעת קידום חוק ריבוי דירות ("חוק הדירה השלישית") על ידי שר האוצר, משה כחלון, שהתחיל ברבעון השלישי של 2016, והסתיים, זמנית לפחות, באוגוסט 2017 בבג"ץ, שהחזיר את החוק לדיון בוועדת הכספים של הכנסת. בעלי דירות איימו בהעלאת שכר הדירה, ושוכרים שונים, בעיקר באזור תל אביב, דיברו על הכנסת סעיפים מתלים לחוזי השכירות, שלפיהם אם יוטל מס כזה — חלקו ייפול על כתפי השוכרים.

ואולם, בדיקת התנהגות מחירי השכירות ברוב המקומות לא העלתה שום עליית מחירים חריגה שנרשמה בתקופת קידום החוק. המחירים עלו יפה גם בלעדיו.

הנתונים המלאים מתפרסמים באתר TheMarker ואתר yad2. בשבוע הבא יפורסם המדד החודשי הרגיל yad2-TheMarker



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם