בעלי דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי - דעו את זכויותיכם - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בעלי דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי - דעו את זכויותיכם

פרויקט פינוי־בינוי הוא פרויקט מרובה צדדים, שבבסיסו גיבוש גרעין מוצק של בעלי דירות שתומכים בפרויקט. חשוב שהם יידעו לעמוד על זכויותיהם ולדאוג למקסום ההגנות ומזעור הסיכונים בעסקות מורכבות אלה

5תגובות
בניין המיועד לפינוי-בינוי בירושלים
אוליבייה פיטוסי

פרויקט פינוי־בינוי הוא פרויקט מרובה צדדים, שבבסיסו גיבוש גרעין מוצק של בעלי דירות שתומכים בפרויקט, כצעד הכרחי לצורך קידומו וביצועו. כמעט תמיד ימצא בעלים של דירה המתנגד לקיומו של הפרויקט, ואחד מטעמי ההתנגדות העיקריים היא תחושת המתנגד שהוא מופלה לרעה ביחס לבעלי הדירות האחרים.

הכלל הוא שכשמתקיים רוב של 80% מבעלי הדירות שחתמו על הסכם פינוי־בינוי מול היזם, אפשר לנקוט הליכים משפטיים נגד המתנגדים. בית המשפט מתרשם ובוחן את טענות הצדדים, ולבסוף, אם הוא סבור כי טעמי ההתנגדות אינם סבירים, הוא רשאי להשית על המתנגד סכום ניכר המשקף את הנזק הכספי שנגרם לבעלי הדירות כתוצאה מההתנגדות. אפשר וצריך לפעול ליצירת פתרונות יצירתיים בין הצדדים ולסיים את המחלוקת ללא הליך משפטי. ואולם, לעתים אי־אפשר לרצות את המתנגד, ולא נותר אלא לנקוט הליך משפטי.

הליך מעין זה נדון באחרונה בפני בית המשפט המחוזי בבאר שבע, והוא חושף את עמדתו של בית המשפט בכמה סוגיות מהותיות העולות תדיר במסגרת ניהול משא ומתן של פרויקט כזה. במרכזו של ההליך עמד פרויקט באשדוד, שאחד מבעלי הדירות התנגד לביצועו. בית המשפט סקר את כל המחלוקות והכריע בהן:

קביעת שווי דמי השכירות: המתנגד דרש שדמי השכירות שישולמו לו למשך התקופה שממועד פינוי הדירה הקיימת ועד חזרתו לדירה החדשה ייקבעו על ידי שמאי אובייקטיבי שייבחר על ידי בית המשפט. בית המשפט דחה את בקשת המתנגד וקבע כי אין צורך במינוי שמאי נפרד בעבור דירת המתנגד. עם זאת, תינתן למתנגד אפשרות להשיג על קביעת השמאי, בתנאי שלא יהיה בכך כדי לעכב את מסירת הדירה או את התקדמות הפרויקט.

אופן ציון שטח הדירה החדשה: המתנגד ביקש לחייב את החברה היזמית לנקוב בשטח הדירה החדשה במ"ר ולציין שטח "נטו" ושטח "ברוטו". בית המשפט קיבל בעניין זה את טענת החברה היזמית שלפיה שטח הדירה נקבע על פי חוק המכר (דירות) ואין צורך בציון ערכי "נטו" ו"ברוטו".

מועד תוקפה של ערבות חוק המכר: המתנגד ביקש לקבוע שערבות חוק המכר שתועמד לטובתו להבטחת קבלת דירת התמורה תהיה תקפה כבר ממועד חתימת הצדדים על ההסכם. מנגד, טענה החברה היזמית כי הערבות תימסר כנגד שעבוד הדירה לבנק המלווה או הריסת הדירה והבניין, לפי המוקדם מבין השניים. גם בעניין זה העדיף בית המשפט את עמדת החברה היזמית, וקבע כי הערבות תימסר למתנגד כנגד מסירת דירתו לחזקת החברה היזמית או בעת שעבוד הדירה או הריסתה, לפי המוקדם מבין השלושה.

ערבות להבטחת דמי השכירות: בעניין זה ביקש המתנגד לקבוע כי הערבות הבנקאית שתועמד לטובתו לצורך הבטחת תשלום דמי שכירות תהיה למשך 60 חודשים. מנגד, טענה החברה היזמית כי הערבות תהיה בעבור 12 חודשים ותתחדש כל שנה. בעניין זה העדיף בית המשפט את עמדת המתנגד, וקבע כי הערבות להבטחת דמי השכירות תהיה בשווי 60 חודשי שכירות ותהיה בתוקף למשך 60 חודשים. כל שנה תהיה החברה היזמית רשאית להחליף את הערבות בערבות בשווי של תקופה קצרה יותר בשנה, ובתוקף למשך שנה פחות מהשנה הקודמת, אך סכום הערבות לא יפחת בכל מקרה מדמי השכירות בעבור שנה, ותוקפה לא יהיה לתקופה של פחות משנה. הערבות תהיה בתוקף עד מסירת הדירה החדשה למתנגד.

אלה הן מקצת הסוגיות העומדות לדיון בין הצדדים בעת קיום המשא ומתן. יש רבות נוספות, וחשוב שבעלי הדירות יידעו לעמוד על זכויותיהם ולדאוג למקסום ההגנות ומזעור הסיכונים בעסקות מורכבות אלה.

הכותב הוא עורך דין, מומחה בהתחדשות עירונית, ומשמש מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית של מחוז תל אביב בלשכת עורכי הדין



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#