פי שלושה: המתנה של המדינה ליזמי פינוי-בינוי

תמריץ ליזמי פינוי-בינוי: רמ"י תקצה לקבלנים מגרשים מוזלים - ותאפשר ליזמים לשלש את זכויות הבנייה בפרויקטים. וזה לא הכל

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
מתחם בנייה
צילום: MILNER MOSHE / לע"מ

מועצת מקרקעי ישראל עתידה להחליט בישיבתה הקרובה ב-18 בספטמבר על תמרוץ יזמי פינוי-בינוי, באמצעות הקצאת קרקעות משלימות, במחירים מוזלים, עליהן יוכלו לבנות דירות נוספות, מעבר למה שניתן בשטחי הפרויקט. זאת, כדי להגדיל את ההיתכנות הכלכלית לביצועם. בסך הכל המטרה להביא את הפרויקטים האלו למצב שבו תיבנה כמות משולשת של דירות.

המועצה, שהיא הגוף הממשלתי המכתיב את המדיניות של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), קיבלה בעבר ארבע החלטות, שנועדו לסייע לקדם מיזמי התחדשות עירונית ברחבי הארץ. כמו כן, הוקמה ב-2016 הרשות להתחדשות עירונית במשרד השיכון. ואולם, העובדה היא שמיזמי התחדשות עירונית מוסיפים לדשדש, עקב הקשיים הגדולים שעומדים בפני מימושם, שאחד מהם הוא חוסר היתכנות כלכלית, לחלק ניכר מהפרויקטים, במיוחד בערים קטנות ושאינן כלולות באזורי הביקוש.

על פי ההחלטה, יזמים שיכנסו לפרויקטים כאלה, יקבלו מהמדינה הקצאת מגרשים נוספים – חלקם במכרז וחלקם בפטור, שיסייעו להם להקים יחידות דיור נוספות, ובכך להגדיל את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים. זאת בתנאי שהפרויקטים יכללו כמות כפולה לפחות של דירות מהכמות הקיימת, ושהצפיפות שבהם לא תפחת מ-20% מהצפיפות שנקבעה בתוכנית המתאר הארצית תמ"א 35.

המגרשים שיוקצו ליזמים הם מגרשים בבעלות מדינה, ומלאי של מגרשים כאלה ייקבע במשותף על ידי הרשות להתחדשות עירונית ורמ"י, והם יסומנו בעיקר ברשויות מקומיות שחתמו על הסכמי גג. וההקצאה תיעשה באמצעות מכרז שייערך בין יזמי כמה מתחמי התחדשות עירונית.

כתנאי להשתתפות באותו מכרז, יצטרכו היזמים להמציא דו"חות שמאים או בדיקות כלכליות שיראו כי המיזם, ללא הקרקע המשלימה, אינו עומד בסף הרווחיות המינימלי המקובל במיזמי התחדשות עירונית, המלווים על ידי הרשות להתחדשות עירונית, וכן מסמך הסכמה ראשוני, החתום על ידי לפחות מחצית מבעלי הדירות, לא כולל דירות ציבוריות.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אמות המידה לבחירת הזוכים במכרז על קרקעות שבהן אושרה תוכנית התחדשות עירונית יכללו יחס בין מספר הדירות בפרויקט ללא מגרש ההשלמה לבין הדירות שאמורות להיבנות המגרש ההשלמה - על מספר הדירות במיזם להיות בין 60% ל-120% ממספר הדירות במגרש השלמה; ותוספת יחידות הדיור והצפיפות בפרויקט – כל המרבה יזכה בניקוד גבוה יותר, והמצב התכנוני של התוכנית המוצעת. המטרה הסופית היא להגיע למצב שבו המכפיל (היחס בין מספר הדירות החדש לזה הקיים) יגיע ל-3 לפחות.

במקרים שטרם אושרה תוכנית להתחדשות עירונית במתחם, רמ"י תחליט, בהתייעצות עם הרשות להתחדשות עירונית, לגבי אפשרות צירופו של מגרש השלמה לפרויקט המקודם.

יו"ר לשכת השמאים לשעבר, אוהד דנוס, אמר כי התוכנית רחוקה מלהיות מהפכנית. "באזורי ביקוש אין לרמ"י קרקעות; בערי פריפריה שבהן הקרקעות מאוד זולות, תוספת הקרקעות המשלימות לא תגדיל במידה רבה את ההיתכנות הכלכלית. אני מעריך שבסופו של דבר התוכנית תהיה אקטואלית בעיקר לערי ביניים, כגון אשדוד או יבנה, אבל בסופו של דבר שוב נגיע לחסם העיקרי של כל התוכניות הממשלתיות, שהוא האפשרות והרצון של הרשות המקומית להתמודד עם תוכניות שיצופפו אותה ויוסיפו לה אוכלוסייה גדולה".

תגיות:

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker