מכבי אש או מכבי תמ"א 38? - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
התחדשות עירונית

מכבי אש או מכבי תמ"א 38?

במרכז תל אביב מרבית האזורים המיועדים וראויים לפרויקטים של התחדשות עירונית כוללים רחובות צרים ■ באזורים אלה הדרישות המקדמיות של הרשות הארצית לכבאות והצלה מתנגשות עם המציאות

12תגובות
שריפה בבניין בתל אביב. הורדת חסמי התכנון הקיימים יכולה להציל חיי אדם
תומר אפלבאום

לפני כשנה נמסר מהרשות הארצית לכבאות והצלה כי היא אינה מוכנה עוד להסתפק בבחינת מצבו הסופי של בניין בסיום פרויקט של התחדשות עירונית. הרשות העמידה דרישות מקדמיות חדשות לאישור פרויקט כזה על ידי מוסדות התכנון: דרישה אחת היא רוחב מינימלי של הכביש המוביל לבניין החדש, והשנייה היא הותרת "רחבת התארגנות" בחזית הבניין החדש.

הדרישות לכביש ברוחב מינימלי נקבעה כדי למנוע מצב שבו כבאית לא תוכל להגיע לבניין החדש, במקרה חירום של התפרצות שריפה. זו מטרה ראויה לכל הדעות.

אלא שבמצב הקיים במרכז תל אביב, שבו מרבית הרחובות הצרים ממוקמים בדיוק באותם אזורים המיועדים וראויים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, אי־אפשר לעמוד בקריטריונים של הרשות. בהתחשב בכלי הרכב החונים בשני צדי הרחובות האלה, אין סיכוי שכבאית סטנדרטית תוכל לעבור בהם.

גם הדרישה לקיומה של רחבת התארגנות מתנגשת חזיתית עם המציאות, שבה בפרויקטים של התחדשות עירונית נדרשת הרחבת המבנה הקיים וניצול השטחים העודפים של המגרש למקומות חניה. לכן אי־אפשר להפוך את השטח לרחבת התארגנות בגודל הנדרש על ידי הרשות.

התוצאה של דרישות כאלה היא עגומה מאוד, שכן יש בהן כדי לגרום לעיכוב של לא פחות מ–100 פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב לבדה, אם לא יותר מכך. הסיבה היא שאישורה של רשות הכבאות לפרויקטים של התחדשות עירונית, הכרחית בעבור מוסד התכנון, כשהוא בוחן האם להנפיק ליזם היתר בנייה.

הדרישות המחמירות של רשות הכבאות, והקשיים שהיא מערימה בכך על יזמים ראויים, מעוררים תחושה לא נוחה, שמא לא בוצע תהליך חשיבה מסודר בכל הנוגע לאיזון האינטרסים הראוי בסוגיה זו.

על פרויקטים של התחדשות עירונית חולש האינטרס הלאומי של הצלת חיי אדם במצבים של רעידת אדמה, כפי שהוגדר על ידי ממשלת ישראל במסגרת כינון תמ"א 38, לפני יותר מעשור. מנגד, אין להפחית בחשיבותו של האינטרס הקיומי של הצלת חיי אדם במקרים של שריפה.

ואולם, מהי עוצמתו של סיכון כזה? מהם הסיכויים לאובדן חיי אדם במקרים של שריפה במרכז תל אביב? האם נערכה בחינה כזו? כמה שריפות קטלניות התרחשו ב–30 השנים האחרונות בבנייני מגורים במרכז תל אביב, שבאמת הצריכו הנגשת כבאיות לאזור האסון? כמה אנשים קיפחו את חייהם בשריפות כאלה? האם הם קיפחו את חייהם משום שכבאית לא היתה יכולה להגיע לבניין או מסיבות אחרות שאינן קשורות בנגישות לבניין?

מעבר לכך, האם נשקלו פתרונות כיבוי אזוריים, כאלה שיוצבו בכל רחוב, למשל, ויוכלו לתת פתרונות כיבוי ראשוניים עד להגעת צוות כבאות במקרי חירום? האם נבחנה התקנת פתרונות כיבוי בכל בניין בנפרד, גם במחיר העלות הגבוהה הנוספת, שלכל הפחות יאפשרו קידום פרויקטים ולא מניעתם? האם נבחנו פתרונות עירוניים אחרים למניעת שריפות, כאלה הקיימים בערים גדולות בעולם?

האם, למשל, הרשויות שקלו הצטיידות מסיבית בכבאיות צרות ומותאמות לתנאי השטח המורכבים ברחבי העיר? נכון, יש לכך עלויות ניכרות, אך יש לצפות שהממשלה תאשר תקציב מיוחד לצורך כך ותשתתף בסבסוד הפרויקטים, בהיבט זה לפחות, כמי שהתוותה את האינטרס הלאומי עוד ב–2005.

ושאלת השאלות: האם לאור האינטרס הלאומי לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה, כפי שהגדירה הממשלה, נכון להותיר את המצב הקיים שבו ממילא הרחובות הצרים אינם מאפשרים גישה של כבאיות, והלכה למעשה להותיר במרכז תל אביב מאות בניינים רעועים, ישנים, ומסוכנים הרבה יותר?

בית המשפט העליון ציין לא אחת בפסקי הדין שנתן בנושא: "באמצעות אישורה של תמ"א 38, ביקשה הממשלה להתמודד עם הסיכון שהוגדר על ידי מבקר המדינה 'כמעט ודאי', להתרחשות רעידות אדמה בישראל, דבר שעלול לגבות את חייהם של רבים", "במדרג התכנוני, זאת תוכנית מתאר ארצית שהיא גבוהה בהיררכיה, מכל תוכנית מתאר אחרת, מקומית או מחוזית".

לאור האמור, מוצדק לדרוש ממוסדות התכנון, כמו גם מרשות הכבאות, למתן באופן דרסטי את החסמים הקיימים, ולעשות הכל לאיתור פתרונות זמינים, כולל מקורות תקציביים למימונם. כך יתאפשרו פגיעה מינימלית בקידום תוכניות של התחדשות עירונית, ומימוש דה פקטו של האינטרס הלאומי הגלום בתמ"א 38 - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

הכותב הוא עורך דין שותף במשרד שיפמן ספיר שטורם, המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם