כולם מתלוננים על מחסור בדירות קטנות, אבל השוק מוצף בהן - והביקוש בשפל

אף שהממשלה ומשתתפי הגרלות מחיר למשתכן מתלוננים על האטה בבנייה של דירות קטנות, 44% ממצאי הדירות בישראל הוא של 3-1 חדרים ■ מנכ"לית גיאוקרטוגרפיה: "הפילוח הלא נכון של שוק הדירות הקטנות הוא נקודת התורפה הגדולה ביותר של שוק הדיור"

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
גילי מלניצקי
גילי מלניצקי

האם חסרות דירות קטנות בישראל? הממשלה מקדמת בשנים האחרונות בניית דירות 3 חדרים בפרויקטים שונים, ובהם מחיר למשתכן, במטרה לאפשר לזוגות צעירים ולמשפחות בתחילת דרכן הזדמנות לרכוש דירה. יש אף שמכנים את הדירות האלה "דיור בר השגה", אף שאינן כאלה. מחיריהן הן מחירי שוק לכל דבר, ואם הם נמוכים יחסית — זה רק משום שהן קטנות ומיושנות ברוב המקרים. קידום תוכניות ותמרוצים לבניית דירות 3 חדרים, שלהן אין דרישה אמיתית בשוק הדירות בישראל, נתקלת מחוץ לתל אביב גם בהיצע גדול ועודף של דירות 3 חדרים, שנבנו בהמוניהן בין שנות ה–50 לשנות ה–70. ב–1970 לבדה התחילו להיבנות 33 אלף דירות 1–3 חדרים — יותר מב–2010–2016, שבהן התחילה בנייתן של פחות מ–25 אלף דירות כאלה במצטבר.

המספרים מעידים כי זוגות צעירים שמגיעים לשלב רכישת הדירה בחייהם מעדיפים לרכוש דירות 4 חדרים כבר בראשית דרכם המשותפת, גם אם הדבר דורש מאמץ גדול יותר במשכנתא או סיוע גדול יותר מההורים. הם מעריכים כי כשתגדל המשפחה, הם יצטרכו ממילא דירה גדולה יותר מדירת 3 חדרים, והעלויות הכרוכות במכירת הנכס ורכישת נכס חדש ייהפכו לעול לא משתלם. הנורמות החברתיות, שלפיהן לכל ילד מגיע להתגורר בחדר פרטי משלו, לצד מגמה גוברת של אלפי ישראלים שעובדים מהבית ומבקשים חדר עבודה בתוך יחידות הדיור שלהם, מחזקות את הבחירה בדירה גדולה.

"הפילוח הלא נכון של שוק הדירות הקטנות הוא נקודת התורפה הגדולה ביותר של שוק הדיור", מצהירה ד"ר רינה דגני, מנכ"לית מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה. לטענת דגני, בעשורים הראשונים של המדינה היה צורך בבנייה מהירה וזולה, אך כיום הדירות אינן מתאימות לצרכים המודרניים ולעלייה ברמת החיים של האוכלוסייה. "אם בשנות ה–60 דירה אופיינית ממוצעת לזוגות צעירים ומשפחות צעירות נעה סביב שטח של 60 מ"ר, 40 שנה אחרי — שוב מדברים מקבלי ההחלטות על דירות קטנות לזוגות צעירים, שמכונות 'דיור בר השגה', מושג שאבד עליו הכלח", טוענת דגני.

מנגד, יש הטוענים כי התפישה של דגני היא תוצר של לחצי רשויות מקומיות ויזמים שמעדיפים שלא לבנות דירות 3 חדרים. בעבורם, דירות גדולות ומרובות חדרי שינה יגדילו את רווחיהם, את התשואות שלהם ואת יכולת הרשויות לגבות ארנונה גבוהה — ולכן הם מעדיפים להקטין את העיסוק באוכלוסיות הדורשות השקעה.

המצדדים בצורך בדירות 3 חדרים טוענים כי דווקא הן השימושיות ביותר בסך המצטבר של גלגולי חייו של אדם. בחישוב השנים עד הרחבת התא המשפחתי, והחל מהשלב בו הילדים יוצאים מהבית — במשך שלושה עשורים בחיים המודרניים — דירת 3 חדרים קולעת לצורכי האדם הממוצע. עדות לכך היא מבוגרים משפרי דיור, שלאחר עזיבת הילדים עוזבים את הבתים המרווחים בפריפריה, ומבקשים להתקרב למרכזי תרבות ופנאי בלב הערים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בנוסף, נטען כי גם בעבור מודלים חדשים ומתרבים של משפחות — כמו הורים גרושים, משפחות חד־ הוריות וזוגות ללא ילדים — אין צורך אמיתי בדירות של יותר מ–4 חדרים. עם זאת, הדרישה לדירה מרווחת, חדשה ונוחה תוביל, לעתים בלית ברירה, לבחירה בדירת 4 חדרים, בשל החוסר הקיים בשוק בדירות 3 חדרים בשכונות החדשות.

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מעידים כי בניית דירות 2–3 חדרים פוחתת בעשורים האחרונים. לפי בדיקת גיאוקרטוגרפיה, 30% מהביקוש בשוק כיום הוא לדירות קטנות עד 3 חדרים.

ואולם, שיעור הדירות הנבנות בגודל זה הוא פחות מ–10% מכלל הדירות. אחת מהסיבות לניגוד בין הביקוש לבין התחלות הבנייה והרכישות בפועל (בעיקר מצד משקיעים ובערים הגדולות), היא חוסר ההיענות של הרשויות לספק מענה לצורכיהן של משפחות צעירות בכל הנוגע להקמת תשתיות חינוך, תרבות, בריאות וגנים ציבוריים. עיקר הביקוש לדירות קטנות מגיע משתי קבוצות עיקריות: צעירים ומעוטי יכולת, ומולם — אוכלוסייה אמידה של זוגות מבוגרים שמשקיעים בעבור ילדיהם או מעדיפים לעבור לדירות קטנות יותר במרכזי ערים.

העיריות חוששות ממשפחות מעוטות יכולות, שפעמים רבות נקלעות לדירות אלה בלית ברירה, בלי שהן הולמות את צורכיהם. כך, הן נהפכות לנטל על שירותי הרווחה והחינוך העירוניים. גם בעבור היזמים והקבלנים, הבחירה בדירת 3 חדרים קטנה אינה משתלמת. מבחינתם, ככל שהדירה קטנה יותר, העלויות למ"ר גבוהות יותר. הדירות הרווחיות ביותר ליזם הן דירות עם מספר חדרי שינה גדול המתפרשות על שטח גדול, כשכל מ"ר שדורש פחות עלות ועבודה — הוא עדיף מבחינתו.

דגני אינה מתכחשת לכל הטיעונים הנגדיים, להפך — היא גורסת שאינם סותרים. בדיקות גיאוקרטוגרפיה העלו כי 44% מהדירות בישראל הן דירות של עד 3 חדרים. הבעיה היא שרובן ישנות, אינן מתוחזקות כהלכה ודורשות שיפוץ מקיף. מצד שני, אלה דירות קיימות, ומחיריהן תואמים את מצבן.

לפי נתוני הלמ"ס, בשנות ה–60 90% מהתחלות הבנייה היו לדירות 3 חדרים, ובשנות ה–70 השיעור ירד ל–72%. לעומת זאת, בעשור שבין 1995–2004, שיעור הבנייה של דירות כאלה היה 15%–18%, ובעשור האחרון ירד שיעור זה ל–7%–9% בלבד. מכאן ניתן להסיק שחלק גדול מההיצע הקיים של דירות 3 חדרים נמצא בבניינים ישנים, שחלקם מיועדים להתחדשות עירונית.

כך, קיים היצע עודף של דירות 3 חדרים רק מחוץ לתל אביב, ואלה דירות ישנות בשכונות מוחלשות, רובן דירות שיכונים מוזנחים. "אלה דירות במצב לא שמיש, שאינן נותנות את המענה הנדרש לאוכלוסייה מעוטת יכולת או לזוגות צעירים", אומרים בגיאוקרטוגרפיה. "אף אדם סביר לא ירצה לגור בערי פריפריה בשכונות מוחלשות בדירות ישנות בתחילת דרכו, גם לא אם המחיר נמוך מאוד. מוטב היה אילו המדינה היתה שוקלת פרויקטים של פינוי־בינוי דווקא בדירות אלה, מחוץ לגוש דן, כדי שיוכלו להיהפך לשמישות".

היכן ממוקמות הדירות האלה? מכורח הנסיבות, שיעור הדירות הקטנות בכל עיר הוא תולדה של כמה מרכיבים, ובהם גיל היישוב, תקופות הבנייה בו, המוסדות האקדמיים, סוגי מרכזי התעסוקה הקיימים בו ועלויות הקרקע. שיעור הדירות הקטנות הגבוה ביותר בישראל הוא דווקא בערים הוותיקות. המובילה היא בת ים, שבה, לפי הבדיקה, קרוב ל–75% מהדירות הן דירות עד 3 חדרים. בחיפה 56% מהדירות הן דירות 1–3 חדרים, בבאר שבע 42% מהדירות הן דירות 1–3 חדרים, באשקלון 40% מהדירות ובאשדוד 38%. לעומת זאת, ההיצע אינו גדול בערים צעירות שנחשבות ערים למשפחות, כמו מודיעין, הוד השרון ושהם, ואף פתח תקוה, שזינקה בגודלה בעיקר בשני העשורים האחרונים.

בערים נוספות שרשמו האצה בבנייה בעשורים האחרונים, כמו הוד השרון וראשון לציון, שיעור הדירות הקטנות נמוך, שהרי ברבי קומות הנבנים בשכונות חדשות ההיצע קטן. אמנם אשדוד ונתניה מובילות את שיעור הדירות הקטנות ברבי הקומות, עם 10% דירות 3 חדרים במגדלים, אך לפי הערכות, מדובר בדירות יוקרה בפרויקטים חדשים, שבהם נרכשו הדירות להשקעה או כדירות שניות. בתל אביב במגדלים מעל תשע קומות רק 5% מהדירות הן דירות 3 חדרים, ובהרצליה רק 4% מהדירות ברבי קומות הן דירות 3 חדרים. ביתר הערים רובן המכריע של דירות 3 חדרים ממוקמות בשיכונים ישנים ובבניינים נמוכים.

בתל אביב 63% מהדירות הן דירות 3 חדרים ומטה, ומנתוני העירייה, 30.5% מהדירות בעיר הן בגודל 51–70 מ"ר, גודל המאפיין דירות 3 חדרים בבנייה ישנה.

אז מי בכל זאת מחפש דירות שלושה חדרים?

דירת 3 חדרים נתפשת בקרב רבים כדירת ביניים או דירה להשקעה. מהבדיקה עולה כי 50% מהביקוש לדירות 3 חדרים הוא מצד משקיעים בעבור ילדיהם, לעומת 15% בלבד של דירות 5 חדרים שנקנות להשקעה.

היזמים מזהים בעיקר אצל המשקיעים ביקוש לדירות אלה, בעיקר בתל אביב ובפרבריה, שכן הן מצרך מבוקש בשוק הדירות המושכרות, במיוחד בעבור צעירים בערים הגדולות. ואולם, למרות התמריצים שמעניקה הממשלה ליזמים בגין בניית הדירות, היא מקשה על המשקיעים באמצעות העלאות מס וניסיונות חוזרים לקדם את חוק מס ריבוי דירות (מס דירה שלישית). בכך מוסיף להצטמק הקהל שמסוגל לרכוש ולעודד בניית דירות 3 חדרים חדשות. המשקיעים צמאים לרכישת דירות 3 חדרים בערים הגדולות, שבהן יש ריכוז של צעירים או מבוגרים משפרי מיקום, שכן הן מולידות תשואה טובה מאוד ביחס להשקעה — הן בשכירות והן במכירה — בהרבה מקרים יותר מדירות 4 ו–5 חדרים. עם זאת, מדגישה דגני כי התחלות הבנייה של דירות 3 חדרים מחוץ לתל אביב מולידה תופעה מיותרת של בניית דירות קטנות, שרובן הגדול מגיע בסופו של דבר לידי משקיעים מהמרכז, במקום ליצור מענה בעבור משפחות שמבקשות לעצמן דיור בר השגה.

לדברי דגני, הפער בין ההיצע לביקוש של דירות קטנות הוביל לעלייה במחיריהן ביחס למחירי הדירות הגדולות. בעוד בשנים הראשונות לעליית מחירי הדירות (2007–2010) עלו מחירי כל הדירות באופן די דומה, החל ב–2010 מחירי דירות קטנות עלו בקצב מהיר יותר ביחס לדירות הגדולות יותר. "ככל שמספר החדרים בדירה נמוך יותר, כך עלה מחיר הדירה באופן חד יותר", קובעת דגני.

מדינת תל אביב — לא דוגמה

תל אביב מייצגת התנהגות חריגה בשוק הדיור. העיר היא בעלת מאפיינים ייחודיים, ובראשם אוכלוסייה אמידה, שיכולה להרשות לעצמה לרכוש דירות קטנות ודירות יוקרה, ומחפשת את הקרבה למרכזי התעסוקה, התרבות והאקדמיה. חלק לא מבוטל מהדירות בעיר הן דירות להשקעה, ואת האפקט ניתן לראות גם בערי הלוויין, רמת גן וגבעתיים, שגם הן יקרות יחסית. מלבד צעירים שמשכירים דירות בעיר, קיימת אוכלוסייה גדלה והולכת של מצמצמי דיור מבוגרים יחסית, משפחות חד־הוריות ורבים מהקהילה הלהט"בית שמבקשים לחיות במרכז.

צילום: טל כהן

המחיר הממוצע הגבוה ביותר לדירות קטנות נמצא בתל אביב, שבה המחיר הממוצע לדירת 3 חדרים הוא 2.2 מיליון שקל לדירה בשטח ממוצע של 66 מ"ר. רק 6% מדירות 3 חדרים בתל אביב יוצעו במחיר של עד 750 אלף שקל, מרביתן בשכונות החלשות. המחיר הגבוה לדירת 3 חדרים בתל אביב ניזון מהביקוש הגבוה ומההיצע הרב של דירות יוקרה ביחס ליתר חלקי הארץ. דירות אלה יכולות להשתרע על שטחים גדולים יותר או להציע מיקום אטרקטיבי בעיר בקרבת אזורי הבילוי, התרבות והמסחר. גם בירושלים נרשם ביקוש רב יותר לדירות 3 חדרים, הן למשקיעים והן למשפחות מעוטות יכולת בשכונות החרדיות, שמעלות את הביקוש.

תל אביב, לפי הערכות, צפויה להמשיך לייצר ביקוש לדירות 3 חדרים, גם בקרב היישובים שסביבה ובערי השרון כמו הרצליה, רמת השרון והוד השרון. ביישובים אלה מתקיימים כבר כיום התנאים לביקוש לדירות קטנות, ולכן צפוי מחסור בדירות חדשות מסוג זה ברמה ובמפרט גבוהים. גם בראשון לציון ניכר שיש ביקוש לדירות קטנות, שכן יש בה תעסוקה איכותית, בילוי איכותי ומשקיעים פוטנציאליים.

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker