מה משתלם יותר - 2 דירות למכירה ב-1.5 מיליון שקל כל אחת או אחת למכירה ושנייה להשכרה? - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מה משתלם יותר - 2 דירות למכירה ב-1.5 מיליון שקל כל אחת או אחת למכירה ושנייה להשכרה?

משרדי האוצר והכלכלה מקדמים תיקון לחוק עידוד השקעות הון, שיפחית עוד את המיסוי על פרויקטים להשכרה ארוכת טווח ■ אך תחשיבים של אנשי מקצוע מצאו כי בנייה למכירה עדיין משתלמת יותר ליזמים ■ האוצר: "הרווח מהשכרה שווה לזה המופק ממכירה"

31תגובות
תל אביב שכירות הוגנת
גיא יום טוב

שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, הכניס לשיח הציבורי את המגורים בשכירות ארוכת טווח ככאלה שעל הממשלה לטפח בזמן כהונתו. מאז הנושא אמנם מקודם, אך באטיות רבה ביחס לשאיפות שהציג לפיד - 150 אלף דירות להשכרה בתוך עשור. בפועל, מאז שהוקמה ב-2014 החברה הממשלתית העוסקת בנושא, דירה להשכיר, נסגרו בהצלחה שמונה מכרזים בלבד, שבהם צפויים היזמים לבנות כ-2,000 דירות להשכרה.

כדי לנסות לשפר את המצב ולהפוך גם את המגזר הפרטי לשחקן משמעותי בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, יזם באחרונה חבר הכנסת רועי פולקמן (כולנו), בשיתוף משרדי האוצר והכלכלה ורשות המסים, שורה של תיקונים בחוק עידוד השקעות הון. מטרת התיקונים היא לתמרץ יזמים לבנות פרויקטים להשכרה כחלופה אטרקטיבית לבניית מיזמים של דירות למכירה, גם במקרים שבהם הקרקע היא פרטית. התיקונים מגיעים לאחר שההטבה המרכזית שמציע כיום החוק ליזמי פרויקטים להשכרה - 11% מס על הרווחים במקום 25% - לא הולידה מיזמים חדשים. בימיו האחרונים של מושב הקיץ של הכנסת, שהסתיים לפני כחודש, התיקונים אושרו בקריאה ראשונה.

נתונים תהכתבה, גרף

ואולם ניתוח של ההטבות החדשות בהצעת החוק מראה כי גם בתיקון הנוכחי אין בשורה של ממש לתחום המגורים בהשכרה ארוכת טווח. ניתוח שערכו באחרונה כמה אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן עבור TheMarker לנוסח החדש מעלה מסקנה עגומה - האופציה של בניית מתחמי דיור להשכרה נותרה רווחית פחות מפרויקטים של דירות למכירה, אף שבאחרונים משלמים היזמים מס מלא.

מבחינה של כמה תרחישים אפשריים מתגלה כי רק באחד מהם מגיע מיזם ההשכרה לרווח דומה לזה של מיזם של דירות למכירה. גם במקרה הזה, סובל פרויקט ההשכרה מחוסר אטרקטיביות, עקב תשואה שנתית נמוכה יותר של היזם על ההון שהשקיע בפרויקט ההשכרה לעומת זו שהיה מקבל ממיזם למכירה.

כיום זכאים יזמים המעמידים מחצית מהדירות בפרויקט להשכרה לחמש שנים לפחות לתשלום מס על הרווחים של 11% במקום 25%. תיקון החוק מפחית אף יותר את שיעור המס שיידרשו יזמים לשלם, וקובע שיעור של 9% בלבד על הרווחים אם יועמדו מחצית הדירות להשכרה לתקופה של לפחות עשר שנים; ו-7.5% מס ליזם שישכיר מחצית מהדירות לתקופה של 15 שנה. בנוסף, היזם שישכיר את הדירות ל-15 שנה יזכה להטבה במס הרכישה על הקרקע - תשלום של 0.5% במקום 6%. כל אלה תקפים עבור פרויקטים של 30 דירות לפחות (כשלפחות 15 מיועדות להשכרה).

שר האוצר, משה כחלון (משמאל) וח"כ רועי פולקמן, מיוזמי התיקון לחוק עידוד השקעות הון
עופר וקנין

"משרד האוצר גיבש את החוק כדי לצאת ידי חובה"

כדי לבחון את הכדאיות של הקמת הפרויקטים להשכרה במקרה שהחוק יאושר, בנה שמאי המקרקעין אהוד המאירי מודל להשוואת הרווחיות של היזם בפרויקט למכירה מול זה של הפרויקט שמחציתו מיועדת להשכרה. בחלופה הראשונה, בונה היזם שתי דירות למכירה במחיר של כ–1.5 מיליון שקל כל אחת (המחיר הממוצע של דירה חדשה בשוק); ובחלופה השנייה, דירה אחת מיועדת למכירה והשנייה להשכרה.

לפי החישוב שביצע המאירי - המניח רווח יזמי של 15% - ממכירה מיידית של שתי הדירות צפוי היזם להרוויח 288 אלף שקל לאחר תשלום מס מלא של 25%. בדיקה של תרחיש שבו יבחר היזם להשכיר אחת מהדירות למשך עשר שנים ורק אז למכור אותה מעלה כי על אף המס המופחת של 9%, היזם צפוי להרוויח פחות - 111 אלף שקל בלבד.

אהוד המאירי
עופר וקנין

החישוב שערך המאירי נשען על הנחה מחמירה, שבהחלט אפשר להתווכח עליה, שלפיה ערך הדירה שהושכרה במשך עשר שנים יירד ב-15% בתקופה זו. הנחות נוספות של מאירי הן עלות מימון של 4.5% לשנה ותשואה שנתית משכר דירה של 3% - שתיהן הנחות סטנדרטיות.

עם זאת, גם תחשיב שלפיו שומרת הדירה על ערכה לאחר עשר שנים ונמכרת גם כן ב-1.5 מיליון שקל, מעלה כי לאחר תשלום המס המופחת צפוי היזם להגיע לרווח כמעט זהה לזה שהיה מרוויח אילו מכר מיד את שתי הדירות (286 אלף שקל). כלומר, החוק אינו מספק כל תמריץ ליזמים לפנות דווקא למסלול הבנייה להשכרה.

הרחבת הבדיקה לתרחיש שבו מעמיד היזם את הדירות להשכרה ל-15 שנה במקום עשר שנים אינו משנה את המצב באופן ניכר. במקרה זה זוכה היזם במיסוי נמוך אף יותר (7.5%) על רווחיו ממכירת הדירות ובהטבה נוספת - מס רכישה על הקרקע של 0.5% במקום 6% - המגדילה את רווחיו בכמה עשרות אלפי שקלים. מנגד, ההשכרה הממושכת יותר מגדילה את עלויות המימון. בחישוב הכולל את ההנחה המקלה, שלפיה לא תאבד הדירה המושכרת מערכה בתום 15 שנה ותימכר במחיר זהה לחדשה, צפוי היזם לרווח נטו של 309 אלף שקל, כלומר תוספת מינימלית של 10,000 שקל לדירה.

המאירי מסביר כי "בניגוד למיזמי בנייה של משרדים, שבהם התשואה השנתית על השכרה היא 7%–8%, פרויקטים של השכרה למגורים מניבים תשואה של כ-3%, כשעלות המימון היא כ–4.5% ובכל מקרה לא פחות מ-3%. לכן היזם אינו מרוויח מהשכרה למגורים. זאת הסיבה שיש צורך בתמריצים נדיבים יותר מאלה שבהצעת החוק".

לדבריו, "התחושה היא שבמשרד האוצר גיבשו את ההצעה הזאת כדי לצאת ידי חובה וכדי להראות שעשו משהו. לא נראה שהשאלה עד כמה כדאי ליזם לוותר על בניית פרויקט למכירה נדונה ברצינות. לנהל דירות להשכרה ל-15 שנה זה לא תהליך שמישהו ירצה להיכנס אליו בלי שמובטח לו רווח גבוה יותר משמעותית - והחוק רחוק מלהבטיח זאת".

תשואה שנתית כפולה ליזם במכירה לעומת השכרה

חנן מור. "את היזמים מעניינת התשואה השנתית"

בחינה נוספת של הצעת החוק שביצעו היזם חנן מור ורו"ח עמי בשירי, סמנכ"ל הכספים של קבוצת חנן מור, מעלה עוד סיבה מרכזית שבגינה הצעת החוק הנוכחית עלולה לא להיות אטרקטיבית מספיק ליזמים. לדבריהם, שאלת הרווח הסופי מהפרויקט היא חשובה, אך אינה החשובה ביותר.

"הסוגיה המרכזית שמעניינת אותנו כיזמים היא התשואה השנתית על ההון", אומר מור. "גם במקרה שבו המס המשולם גבוה ב-16%-18%, מכירה מיידית של הדירות מביאה לתשואה דו־ספרתית על ההון, הגבוהה משמעותית ביחס לפרויקט שבו היזם מחלץ את ההון שהשקיע רק אחרי עשר או 15 שנה".

חישוב שערכה החברה לפי המודל שבנה המאירי מגלה כי התשואה על ההון במקרה של מכירה מיידית תגיע לכ-80% בתום ארבע שנים (זמן ממוצע להקמת פרויקט), כלומר תשואה שנתית של 20%. לעומת זאת, במקרה של ייעוד אחת הדירות להשכרה לא צפויה התשואה השנתית של היזם להיות יותר מ-10% עד ליום חילוץ ההון. לדברי מור, אף אם בחשבון אחרון היזם הרוויח מעט יותר באופציה של ההשכרה, הרווח הזה מתפרש על עשר שנים, ולא על ארבע בלבד כמו בפרויקט מכירה. לכן התשואה שנתית עדיין גבוהה יותר באופציית המכירה.

"החוק הזה משמש דוגמה נוספת לכך שלפני שיוצאים למהלכים כאלה על הממשלה לערוך דיונים עם אנשי המקצוע ועם היזמים, שהם אלה שצריכים בסופו של דבר להוציא את היוזמות האלה לפועל. אם המדינה רצינית בכוונתה לעודד מיזמי השכרה, אז גם ההטבות שלה צריכות להיות כאלה שיטו את הכף באופן ניכר לטובת בניית פרויקטים כאלה. אבל הצעת החוק הזאת היא עוד חצי צעד לכיוון שלא יעשה שינוי של ממש".

ממשרד האוצר נמסר בתגובה: "ההרחבה של ההטבות בפרק ההשכרה בחוק עידוד השקעות הון נועדה להגדיל את ניצול ההטבה לטובת קידום בנייה של יחידות דיור רבות יותר למשך תקופות ארוכות יותר.

"מהבדיקות שנערכו על ידי אנשי המקצוע, שנעשו בשילוב השחקנים בענף עלה כי השכרה אינה כדאית ליזם כמו מכירה. לפיכך, הוחלט לאפשר מס חברות נמוך ב-15.5% להשכרה לתקופה של 15 שנה. גם התחשיב שהוצג בכתבה מראה כי הצעת החוק גורמת לכך שהרווח מהשכרה שווה לרווח ממכירה - ללא הנחה של עליית ערך לאורך תקופת האחזקה. יזמים וגופים שיעדיפו להחזיק נכסים לטווח ארוך וליהנות מתשואה קבועה ויציבה לאורך שנים יבחרו במסלול זה, ואנו צפויים לראות ניצול רחב יותר של ההטבה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#