מחירי הדירות ברוב הערים שוב עולים - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מדד yad2–TheMarker

הגרלת הענק של מחיר למשתכן מאחורינו - ומחירי הדירות ברוב הערים שוב עולים

לאחר שביוני נשבר שיא במספר הערים שבהן ירדו מחירי הדירות מתחילת העשור, ביולי - שבו הסתיימה ההגרלה הגדולה של מחיר למשתכן - המצב שב לקדמותו ■ ומי בראש טבלת הזינוקים?

115תגובות
רחוב קשת בנס ציונה
דודו בכר

ההגרלה הגדולה של מחיר למשתכן מאחורינו, המשתתפים ממתינים לתוצאותיה, ומוכרי הדירות שבו לשגרה. מתוך 36 ערים המשתתפות במדגם של מדד yad2–TheMarker רק ב–11 ערים — פחות משליש — ירדו מחירי הדירות הממוצעים. לעומת זאת, ביוני נשבר שיא של 19 ערים שבהן התמתנו המחירים. נראה כי מחיר למשתכן הוא ההסבר לשינוי החד שחל בתוך חודש בלבד.

מדד yad2–TheMarker הוא מדד המתבסס על חוכמת המונים, ולכן שונה ממדדי דיור אחרים הנהוגים בישראל. הוא אינו מייצג שינויי מחירים, אלא שינויים באווירה בקרב בעלי דירות המציעים את דירותיהם למכירה ב–36 ערים, באמצעות אתר yad2. השינויים במחירים הממוצעים של הדירות בכל עיר אמנם יכולים להיות סמן מסוים למתחולל בשוק, אבל אנו בודקים את היחס שבין מספר הערים שבהן ירדו המחירים הנדרשים, לבין מספר הערים שבהן הם עלו.

הניסיון מראה כי בזמנים שבהם בעלי הדירות סוברים כי מחירי הדירות צפויים לרדת, הם מורידים את מחירי הדירות שהם מציעים, כדי למוכר אותן במהירות. כתוצאה מכך, חלות ירידות מחירים במספר רב של ערים. כך אירע בתקופת שיא המחאה החברתית של 2011 ובעת קידום תוכנית מע"מ 0% של שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, ב-2014, שבהן נרשמו ירידות מחירים ביותר ממחצית הערים שנבדקו. כך קרה גם ביוני השנה, כשמשרדי האוצר והשיכון ערכו את ההגרלה הגדולה של מחיר למשתכן.

לעומת זאת, כשבעלי הדירות סבורים כי מחירי הדירות יעלו, וכי יש ביקושים רבים לדירותיהם, הם נוטים להעלות את המחירים שהם דורשים, מה שגורם לשיעור נמוך של ערים שבהן חלות ירידות. על סמך הניסיון, במצב כזה שבו הביטחון בעליית המחירים גדול — שיעור היישובים שבהם המחירים יירדו יהיה פחות מ–20%. במרבית התקופות שיעור הערים שבהן ירדו המחירים היה 20%–40%, מה שמראה שרוב בעלי הדירות סבורים שהמחירים יוסיפו לעלות. עם זאת, חלק מהם מוכן להתפשר על המחיר.

.

במארס־מאי 2017 חל גידול בשיעור הערים שבהן נרשמו ירידות, לרמה של כ–40%, ואנו הערכנו כי הדבר קשור לחוק ריבוי דירות (מס הדירה השלישית), שבוטל באחרונה בבג"ץ ועתידו לוט בערפל. ההערכה היתה שחלק ממוכרי הדירות המפרסמים אותן בלוח הם משקיעים, המעוניינים להיפטר מהמלאי שלהם כדי שלא ימוסו.

אם ההערכה הזאת נכונה, המשמעות השנייה היא שמחיר למשתכן לא השפיע כמעט על השוק עד לעת האחרונה. ככל הנראה, גם במשרד האוצר היו מי שסברו כך, וזו אולי היתה אחת הסיבות לגיבוש ההגרלות הגדולות של יוני־יולי — 14,654 דירות ביותר מ–20 יישובים הוצעו למכירה באמצעות הגרלות. הן הוציאו ביחד מהשוק את רוב הזכאים למחיר למשתכן — כ–46 אלף איש.

כתוצאה מכך, בעלי הדירות נוכחו כי הביקושים לדירות שלהם נפלו, וב–19 ערים ירדו מחירי הדירות. מי שלא הורידו מחירים הם ככל הנראה בעלי דירות שמלכתחילה אינן מיועדות לזוגות צעירים, ובהן דירות יוקרה, או דירות אחרות שמחיריהן גבוהים מאלה המוצעים במחיר למשתכן.

ואולם טיבם של מבצעים נקודתיים, שהשפעתם נקודתית גם בממד הזמן — וכך היה גם הפעם. עבר חודש, והשינוי הדרמטי נעלם כלא היה.

הירידה הגדולה במחירי הדירות בחודש שעבר היתה ברמלה

.

עליות המחירים ביולי היו מתונות מאוד, ורובן הגיעו עד 2%. קפיצות המחירים בהוד השרון בין יוני ליולי היו הגבוהות ביותר — 2.5%. המחיר הממוצע של דירת 3 חדרים בעיר היה 1.46 מיליון שקל, ואילו מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים היה 2.06 מיליון שקל. בבת ים המחירים זינקו ב–2.3%, ל–1.5 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, ו–2.1 מיליון שקל ל–4 חדרים.

בשלוש ערים — רמת השרון, אור יהודה וקרית ביאליק — המחירים ניתרו ב–2% בחודש שעבר. ברמת השרון מחירי הדירות 3 חדרים היו 2.06 מיליון שקל בממוצע, ו–4 חדרים 2.91 מיליון שקל. באור יהודה מחירי דירת 3 חדרים עלו ל–1.31 מיליון שקל בממוצע, ו–4 חדרים ל–1.85 מיליון שקל. ואילו בקרית ביאליק מחירי הדירות 3 חדרים בחודש שעבר הסתכמו ב–854 אלף שקל בממוצע, ו–4 חדרים ב–1.2 מיליון שקל.

ירידות המחירים היו מתונות אף הן. ברמלה חלו ירידות השיא של יולי — 2.3% — למחיר ממוצע של 1.1 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, ול–1.55 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. בטבריה חלה הירידה החודשית השנייה בגודלה בשיעור של 1.6%. לפיכך, מחיר דירת 3 חדרים בעיר היו בממוצע 598 אלף שקל, ודירת 4 חדרים 844 אלף שקל. בנהריה מחירי הדירות ירדו בשיעור של 1.2% — הירידה השלישית בגודלה ביולי. מחיר דירת 3 חדרים בעיר היה 842 אלף שקל בממוצע ביולי, ואילו מחיר דירת 4 חדרים היה 1.19 מיליון שקל.

עליות קלות בתל אביב ובחיפה — ירידה מתונה בירושלים

בשתיים מהערים הגדולות, תל אביב וחיפה, טיפסו מחירי הדירות ביולי בפחות מ–1%, לפי המדד: בתל אביב האמירו המחירים ב–0.6%, ל–2.6 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, ו–3.67 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. בחיפה עלו המחירים ב–0.1% בלבד, ל–959 אלף שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, ו–1.35 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. בירושלים המחירים דווקא התמתנו ב–0.6%, ל–1.84 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, ול–2.6 מיליון שקל לדירת 4 חדרים.

בגבעתיים, העיר השנייה בגובה מחירי הדירות אחרי תל אביב, מחירי הדירות נסקו בחודש שעבר ב–1.1%, כך שדירת 3 חדרים עלתה 2.17 מיליון בממוצע, ואילו דירת 4 חדרים עלתה 3.06 מיליון שקל. בעיר השכנה, רמת גן, המחירים עלו ב–0.6%, ל–1.9 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, ול–2.68 מיליון שקל ל–4 חדרים. בהרצליה המחירים טיפסו ב–0.7%. דירת 3 חדרים בעיר עלתה 1.84 מיליון שקל בממוצע, ודירת 4 חדרים עלתה 2.6 מיליון שקל. בראשון לציון ירדו המחירים ביולי ב–0.4% לעומת יוני — 1.46 מיליון שקל בממוצע ל–3 חדרים, ו–2.06 מיליון שקל ל–4 חדרים.

בערי השרון והשפלה בולטת עליית המחירים החודשית של 1.9% בנס ציונה. מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים היה בחודש שעבר 1.5 מיליון שקל, ומחירה של דירת 4 חדרים היה 2.12 מיליון שקל. בכפר סבא, מודיעין, אשדוד וראש העין חלו עליות של פחות מ–1%, ואילו בחדרה לא השתנו המחירים יחסית לחודש שעבר.

עליות לצד ירידות במחירים בצפון

פרט לרמלה ברשימת הערים שבהן התרחשו ירידות מחירים ביולי לעומת יוני נמצאת גם נתניה, שבה המחירים ירדו ב–1.1%, ל–1.35 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, ו–1.91 מיליון שקל בממוצע לדירת 4 חדרים. בלוד המחירים ירדו ב–1%: מחיר דירת 3 חדרים היה 986 אלף שקל בממוצע, ואילו מחיר דירת 4 חדרים היה 1.39 מיליון שקל. כמו כן, ברעננה ורחובות המחירים ירדו בפחות מ–1%.

בערי בפריפריה בדרום נצפתה יציבות מחירים בחודש שעבר, לאחר שביוני כל ארבע הערים הכלולות במדד הציגו ירידה במחירי הדירות. בבאר שבע, נתיבות ושדרות היו עליות קלות של עד 1%, ואילו באשקלון (890 אלף שקל בממוצע ל–3 חדרים, ו–1.25 מיליון שקל ל–4 חדרים), אירעה ירידה קלה.

באזור חיפה, למעט קרית ביאליק, היו שינויים צנועים של עד 0.4% במחירים. לעומת זאת, באזור הצפוני יותר היו עליות לצד ירידות. מצד אחד בעכו עלו המחירים ב–1.5% ביולי לעומת יוני (720 אלף שקל ל–3 חדרים, ו–1.01 מיליון שקל ל–4 חדרים), ולעומתה, בטבריה כאמור, חלה ירידה של 1.6%. בנהריה נרשמה ירידה של 1.2% (842 אלף שקל ל–3 חדרים, ו–1.19 מיליון שקל ל–4 חדרים), ואילו בכרמיאל ובעפולה נרשמו עליות של 0.4%.

אם נחבר את הממצאים האלה להודעתו של שר האוצר, משה כחלון, מהשבוע החולף, שלפיה בחודש הבא ייפתח מבצע גדול נוסף של מחיר למשתכן, ושאחריו אמור להתקיים מבצע נוסף דומה — אפשר להניח שהמדד ימשיך להיות תנודתי במיוחד בתקופה הקרובה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#