הסכמי הגג הם הוכחה לכישלון - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הסכמי הגג הם הוכחה לכישלון

אין שיטה בישראל לחיזוק הערים. הממשלה יוצאת במבצע, ועוזרת לראש עיר בהווה על חשבון איכות החיים של התושבים בעתיד

20תגובות
אשדוד
אילן אסייג

הסכם גג הוא שם כולל לחוזים שנחתמים בין רשויות מקומיות בישראל לבין משרד האוצר, משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל, כדי לעודד ערים ומועצות לקלוט תושבים נוספים. הרעיון נולד כשרשויות לא התקדמו בבניית מגורים, מכיוון שחששו מפני הגדלה של אוכלוסייתן.

משמעות הגדלת האוכלוסייה היא הכבדה בהוצאות על קופת העיר — מכיוון שתושבים משלמים ארנונה נמוכה (בהשוואה לעסקים), ובנוסף, דורשים שירותים יקרים, כמו חינוך ורווחה. לפיכך הרשויות המקומיות מעדיפות משרדים ושטחי מסחר, שמניבים ארנונה בתעריפים גבוהים בהרבה, בלי הוצאות נלוות.

במקום להתמודד עם הבעיה העקרונית — הפער העצום בין עלות כל תושב להכנסות שמקבלת הרשות בגינו, המסתכם באלפי שקלים בשנה לכל משפחה — המציאו במשרדי האוצר והשיכון נוסחה שתדחוף את הערים לבניית מגורים, וארזו אותה ב"הסכם גג". זה מבנה ההסכם: המדינה מוכרת אדמות בבעלותה הנמצאות בתחום הרשות המקומית, ויזמים שקונים אותן יודעים שהעירייה מתחייבת לבנות עליהן למגורים. חלק מכספי התמורה ששילמו היזמים בקניית הקרקע עוברים לעירייה כתמיכה בפיתוח ובהקמה של מוסדות ציבור ותשתיות פיזיות לשירות התושבים החדשים שמגיעים.

הסכמי הגג נחתמים עם ערים שמתחייבות למינימום בנייה — לא פחות מ–2,000 יחידות דיור בשנה, ולא פחות מ–5,000 לכל הסכם. המינימום, לפיכך, מייצג לפחות עוד 20 אלף תושבים לעיר, והרבה יותר ככל שגדל מספר יחידות המגורים שהעיר התחייבה לבנות. מכיוון שהתמורה מהמדינה עבור כל יחידת דיור חדשה היא גבוהה, הפיתוי לחתום על ההסכמים גדול. ואכן, עד כה הסכימו יותר מ–20 ערים להצטרף למבצע.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

העלאת הארנונה - צעד יעיל שלא יבוצע

ואולם במהלך הזה יש מוקש. הכסף ניתן לכיסוי ההוצאה הראשונית של העיר, המקימה תשתיות פיזיות לקליטת התושבים החדשים. אלא שבמקביל לקליטת התושבים החדשים, נשארים התושבים הוותיקים, ואתם גם ההוצאות השוטפות הכרוכות בקיום כלל התושבים, הנופלות על הרשות המקומית. במלים אחרות, המדינה מממנת בניית בית ספר תיכון, מדרכות ומתקני אשפה חדשים, אך לא את מצבת המורים שגדלה, את קווי איסוף הפסולת שהתארכו, את תחזוקת החוצות — ולא את כל יתר העלויות השוטפות שצומחות לאחר שעיר גדלה ב–20, ב–40 או אפילו ב–100 אלף תושבים בתקופה קצרה.

הסכמי גג מצטיירים כמהלך חיובי, מכיוון שהם מגדילים את מלאי הדיור, אך למעשה מדובר בקישוט — טיפול בתופעת לוואי, שאינו מביא מזור לבעיה העקרונית. ערים היו שמחות לבנות דירות ולמשוך אליהן תושבים אלמלא הפער העצום בין המס שתושב משלם (המגולם בארנונה) לבין עלות השירותים שצריך לתת לו.

פתרון מהיר לבעיה שנוצרה הוא העלאת תעריפי הארנונה לתושבים באופן שישקף את ההוצאות עליהם, שעליו יחליטו שרי האוצר והפנים. עם זאת, בגלל המחיר האלקטורלי שישלם פוליטיקאי שיהיה אמיץ מספיק כדי להחליט זאת — אין סיכוי שהדבר יקרה.

פתרון אחר הוא שהמדינה תשלים לכל רשות את עלות השירותים לתושב, באופן שיטתי ולפי נוסחה אחידה, שאינה נתונה למשא ומתן. נוסחה קבועה וידועה מראש תבטיח לתושבים רמת שירות נאותה בכל הארץ, ולרשויות המקומיות תהיה ודאות ויכולת לתכנן את הפיתוח שלהן.

אבל גם את זה לא עושים. הממשלה לא רוצה להתחייב. היא מעדיפה העברות אד־הוק של מיליארדי שקלים לשלטון המקומי, בהסכמים שנחתמים עם חלק מהרשויות, ועם כל רשות ורשות בנפרד, בתנאים שאינם זהים, שאפשר לנהל עליהם משא ומתן ולהכניס לתוכם סעיפים גלויים וסמויים — כמו הסעיף שנמחק בסוף השבוע מההסכם עם עיריית אשדוד, שבטיוטה שלו הובטח כי 25% מהדירות שייבנו יועדו לחרדים. הסעיף נמחק אחרי דיון ארוך בבית המשפט המחוזי בבאר שבע אצל השופטת יעל רז־לוי, שקיבלה בשבוע שעבר החלטה חשובה, שלמרבה האירוניה אינה פותרת את שורש הבעיה. הסכמי הגג הם הוכחה לכך שהשיטה לא עובדת. אם ממשיכים לחתום עליהם בתיקונים קלים, במקום לאמץ פתרון שיטתי — זו הודאה בכישלון יסודי במבנה המימון של השלטון המקומי.

בחתימה על הסכם גג, ראש עירייה מכהן קוצר תהילה קצרת טווח: הוא מביא לעיר הרבה כסף, מייצר משרות חדשות שאפשר לאייש, ויכול לפרסם מכרזים למהלכי בנייה גדולים שהתשלום עבורם גדול ומובטח. הבעיה מתעוררת כשהמגורים החדשים מתאכלסים, והרשות נדרשת לתת שירותים למספר גדול בהרבה של תושבים.

בינתיים נודע כי לפחות שתיים מבין הערים הראשונות לחתום ולקיים את חלקן בהסכם, ראש העין וקרית גת, נקלעו לקשיים פיננסיים שעלולים לפגוע ברמת השירותים שהעירייה תוכל לתת לתושבים. מומחי תכנון ערים מבכים על כך שהסכם הגג פוגע בסיכויים של באר שבע להתחזק כלכלית, ולהפוך למטרופולין של ממש — אבל עד שלא תהיה שיטה שתבטיח את סגירת הפער המובנה במסי השלטון המקומי, באר שבע, קרית גת וראש העין הן רק ההתחלה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#