תוכנית המתאר של באר שבע: מה צפוי במקום השכונות החדשות שתיכנן משרד השיכון? - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תוכנית המתאר של באר שבע: מה צפוי במקום השכונות החדשות שתיכנן משרד השיכון?

התוכנית גורעת שכונות שתוכננו בשולי העיר, שבהן 31 אלף דירות, לטובת עיבוי מרכז העיר וחיזוק באר שבע כמטרופולין ■ עם זאת, מומחים חוששים מההשפעת הסכם הגג, המעדיף בנייה מהירה על איכות ■ תחזיות הממשלה לגידול במספר התושבים לחצי מיליון בעשור אינן מתממשות

8תגובות
שדרות יצחק רגר בבאר שבע
אליהו הרשקוביץ

בעוד בערים אחרות תוכניות הבנייה מקוממות תושבים ופוליטיקאים מקומיים, בטענה שהממשלה פועלת מעל לראשם - בבאר שבע החליטו לתרגם את הביקורת לתוכנית. תוכנית המתאר העירונית, שתופקד בקרוב בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה דרום, כוללת מהפכה תפישתית - היא מבטלת שכונות שתוכננו על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד השיכון.

תוכנית המתאר מוסיפה 30 אלף יחידות דיור לבאר שבע, תוך הגדלה מינימלית של גבולות השטח הבנוי. היא מבטלת 16,210 דירות שתוכננו על 8,000 דונם בקצה הצפון־מזרחי של העיר, שעליהם ניטעו עצים. התוכנית דוחה בעשרות שנים 15 אלף דירות, שתוכננו ברצועה הגובלת בעיר מצפון־מערב.

במקום השכונות הנגרעות, יתווספו ללב העיר 30 אלף דירות, 70% מהן משני צדי שדרות רגר, הציר תחבורתי הסואן החוצה את העיר מצפון לדרום. השדרות ייהפכו מכביש לרחוב שלאורכו תהיה בנייה רוויה במבנים שיגיעו עד 30 קומות, ותחתם שטחי מסחר לצד מדרכות שיורחבו ל–10 מטרים. המגמה היא להפוך את הכביש לשדרה המרכזית בעיר.

"אחת ממשימות המתאר היא לחזק את באר שבע כמטרופולין, ואחד האמצעים הוא הקמה של מרכז עיר, שאליו אנשים באים לעבוד, אחרים גרים בו, וכולם מזינים את המסחר והעסקים בו", מסביר רועי לביא, האדריכל הראשי של עיריית באר שבע. "אין תועלת כלכלית בהתפשטות — היא מדללת את נוכחות האנשים בשטחים הציבוריים וממסמסת את כוח הקנייה שנושאים אתם תושבים ושגרת היום־יום שלהם. ההתפשטות פוגעת גם באיכות החיים בגלל המרחקים הגדלים בין יעד ליעד. הפיזור מכביד על הנגישות, מפני שהוא מרחיק את הצרכנים מהמוסדות והשירותים מצד אחד, ומקשה על היתכנות של תחבורה ציבורית.

"התוצאה הישירה של פיזור היא תלות ברכב פרטי, שאתו מגיעים גם הפקקים שעליהם מתלוננים תושבים במרכז הארץ. בבאר שבע נמנע את הפקקים מראש, באמצעות תכנון רחובות עם מסחר ותשתיות, שיהפכו את התחבורה הציבורית וההליכה לאמצעי הניידות המועדף, כמו בכל עיר מטרופולינית בעולם". לביא מוסיף כי ככל שתנועת הולכי הרגל במרחב הציבורי גדלה, כך גם גדל מספרם של הקונים הפוטנציאליים לעסקים. לפיכך, הצפיפות המתוכננת תעלה גם את ערכם של שטחי המסחר ברחובות.

"תוכנית הצלה"

האדריכל עמי שנער ממשרד מן שנער, שעמד בראש צוות התכנון של תוכניות המתאר, מסביר כי אילולא היו מתבטלות התוכניות הממשלתיות, שכונות הלוויין היו מוסיפות יחידות דיור למלאי העירוני, אבל פוגעות בעיר. "רמ"י מתפקדת כקבלן־על להקמת שכונות לפי יעדים כמותיים של הממשלה. טובת הערים ואיכות חיי התושבים, שאותן קשה לכמת, מטרידות אותה פחות. כולם מסכימים שצריך להוסיף דירות, אבל כדאי להוסיף אותן בדרך שתועיל לערים, ולא תזיק להן".

הבעיה היא, שתכנון כזה מורכב בהרבה מבניית שכונה על גבעה חשופה, כפי שהממשלה עשתה לפני 20 שנה, בעת העלייה הגדולה מבריה"מ. הדבר קורה גם כיום, בתוכניות שמקודמות בעיקר באמצעות הוותמ"ל (ועדת התכנון למתחמים מועדפים למגורים). על רקע זה נוצר קונפליקט בין הממשלה, שרוצה לבנות דירות רבות ומהר, לבין תושבים ורשויות מקומיות הרוצים עיר טובה יותר. בבאר שבע העדיפו להוסיף דירות בשטחים מפותחים, למרות הקשיים, מה שעורר עליה את נציגי הממשלה בוועדות התכנון."פתאום באה עירייה לוועדה המחוזית, ושומו שמים — גם לה יש דעה על התכנון — והיא שונה", מתאר שנער את התגובות.

הדמיה של שדרות רגר אחרי תוכנית המתאר
הדמייה: מן שנער אד

רמ"י ומשרד השיכון היו מיוזמי תוכניות המגורים שבוטלו, והשינוי לא היה להם נוח. בתגובה לפניית TheMarker נמסר ממשרד השיכון כי המשרד אינו רוצה להתערב בתוכניות הפיתוח של באר שבע: "העיר מקדמת את תוכניותיה באופן עצמאי, ומתוך היכרות עם צורכי האוכלוסייה למגורים ולתעסוקה. איננו מתערבים בשיקולים כאלה".

מרמ"י נמסר כי לא תגיב לתוכנית בטרם יסתיימו הדיונים עליה. לדברי שנער, עדיין אין הסכמה סופית על המהלך, שיגרור אחריו גם ויתור על הכנסות משיווק קרקעות מדינה.

ביטול שכונות הלוויין בבאר שבע, עלול להיתקל בהתנגדות, בטענה שצריך להשאירן כעתודות מגורים לעיר. כיום יש בעיר קצת פחות מ–220 אלף תושבים ויותר מ–75 אלף יחידות דיור. למרות הכרזות הממשלה מלפני שנתיים, בעת החתימה על הסכם הגג, שלפיו אוכלוסיית באר שבע תצמח לחצי מיליון תושבים, התוכנית מכינה את הקרקע ל–330 אלף תושבים ב–2030, וגם תחזיות קיצוניות לא חוזות חצי מיליון תושבים. עקרונות התכנון של התוכנית, המתייחסת לתוואי רחובות ולאופן הבנייה, יאפשרו קליטה של עוד 100–200 אלף דירות בשטח המפותח. תוכניות בנייה מאושרות בשוליים החשופים, שקל יותר לממש, הן תמריץ הפוך למגמת החיזוק של מרכז העיר.

פרופ' נורית אלפסי, ראש המגמה לתכנון ערים באוניברסיטת בן־גוריון, חולקת שבחים לתוכנית המתאר ומכנה אותה "תוכנית הצלה". לדבריה, "לאורך השנים התפשטה באר שבע החוצה, ולכן הלכה לאיבוד. עשרות אלפי אנשים מגיעים למרכז העיר יום־יום בדרכם לאוניברסיטה, לבית החולים, לעירייה ועוד — אבל איש אינו עוצר לשתות קפה עם מישהו, לקנות נעליים או שמלה, משום שהאפשרות אינה קיימת. מרכז העיר הוא שממה. המצב בשכונות אינו טוב יותר, גם הן אינן עירוניות. תושבי באר שבע נידונו לגור בסביבות מבודדות, נלקחה מהם זכות בסיסית שיש לכל תושב עיר גדולה: להיפטר מתלות ברכב, לקנות את הדברים היסודיים בהליכה, ללכת ברחוב שיש בו התרחשות, ולהיות קרובים למוקדי בילוי. לכן, עקרונות תוכנית המתאר מעוררות תקווה".

"הסכם הגג בוגד בעקרונות של תוכנית המתאר"

ואולם במקביל לקידום תוכנית המתאר, חתמה העירייה לפני שנתיים על הסכם גג עם משרדי האוצר והשיכון, שהכתיב בנייה מואצת של לפחות 18 אלף יחידות דיור עד 2019. אם לא תעמוד באר שבע בהסכם, ייגרעו ממנה תקציבים. "הסכם הגג כופה בנייה שתפגע בעיר. כדי לעמוד בו, אושרו מגורים שאפשר לבנות במהירות בתוכניות שבוגדות בעקרונות תוכנית המתאר. מאגר הקרקע המרכזי הדורש פיתוח בבאר שבע הוא בשכונות הוותיקות, בתהליך שדורש זמן, אבל מחזק את העיר", אומרת אלפסי. "למערכת התכנון הכי קל להקים בניין על מגרש ריק, במיוחד כשהקרקע שייכת לרמ"י. מקדמים במהירות בנייה, שפוגעת בסיכוי למטרופולין אמיתי בדרום".

עיר מחוברת תוכנית המתאר של באר שבע

אלפסי מקווה כי לאחר שתוכנית המתאר תופקד, יתאפשר להסיט בנייה כפויה מכוח הסכם הגג לטובת התחדשות של שכונות ותיקות. "נהיה אופטימיים: ליבת הסכמי הגג מבחינת הממשלה היא הגדלת מספר דירות ולא מיקומן הספציפי. אם יסכימו להקדים את ההתחדשות העירונית על חשבון פרויקטים אחרים בבאר שבע, אפשר יהיה להרוויח משני העולמות — גם מספר הדירות המבוקש, וגם חיזוק העיר, כפי ששאפה תוכנית המתאר מלכתחילה".

באר שבע כבר חוותה הקמה של שכונות גדולות בשולי העיר — רמות בצפון־מזרח העיר, ונוה זאב בדרומה, שהוקמו בשנות ה–90, כששנער היה האדריכל הראשי של משרד השיכון, בימי גל העלייה מבריה"מ.

שנער נזכר בימים שבהם שימש בתפקיד הציבורי: "הלחץ לבנייה מזורזת היה דומה ללחץ הקיים כיום, והגישה של הממשלה היתה כמו היום — מתכננים ובונים איפה שאפשר, ולא איך שצריך. גם אז לא רצו לשמוע את קולן של הרשויות המקומיות. אם עירייה מחתה, פשוט התעלמו ממנה, ואת התוצאות רואים בשטח. ישראל מכוסה בשכונות שינה פרווריות, והתושבים משלמים על תכנון לקוי ביוקר מחיה ובאיכות חיים ירודה עקב המרחק מתעסוקה, משירותים ציבוריים וממסחר שגרתי, הנובעים מצפיפות לא מספקת. כולם תלויים במכוניות פרטיות ותקועים בפקקים".

הוא מדגים באמצעות נתניה: "במקום לחזק את שכונות המערב הוותיקות, הגדיר מינהל מקרקעי ישראל (כיום רמ"י) שטח גדול מעבר לכביש ולחץ להקים עליו שכונה", מתַאר שנער את המהלך שדחף הקמה של שכונות שהוא עצמו היה מעורב בתכנונן לפני יותר מ–20 שנה. "השכונות במזרח נתניה נחשבות מוצלחות, אבל הן מחוץ לנתניה. אי־אפשר להתעלם מכך שהחלק המערבי של העיר שקע, ובשני חלקי העיר התושבים תלויים במכוניות פרטיות כדי להשיג כמעט כל דבר. שכונות כאלה גרמו לכך שבישראל יש עיר אחת — תל אביב. כולם באים אליה לעבוד, לבלות, ולקנות, ואז חוזרים לישון בערים שלהם. בתוכנית המתאר של באר שבע, אנחנו מנסים לשנות כיוון, ולתכנן אחרת".

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם