הפתרון למשבר הדיור: השקעה של מוסדיים בדירות להשכרה - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הפתרון למשבר הדיור: השקעה של מוסדיים בדירות להשכרה

ברגע שניתן מימון ממשלתי ארוך טווח, נמנע חלק ניכרים מהמתח שבין המדינה לרשות המקומית, מכיוון שהמימון מבטיח את המשך התחזוקה

17תגובות

למחירי הדירות הגבוהים ולאי־היכולת של אוכלוסיות חלשות להתקרב למרכזי הערים יש כמה סיבות עיקריות, שמקורן בכישלון המודל להשכרה מסובסדת ארוכת טווח. סיבה אחת היא תקצוב לא רציף מצד הממשלה של הדיור בר השגה, לעתים הסכום גבוה ולעתים לא מספק. סיבה נוספת היא היעדר תמריצים מובטחים לתפעול ולתחזוקה של הדירות.

הידרדרות התחזוקה היא כדור שלג הגדל ומאיץ ככל שהוא מתקדם במורד המדרון. שנה אחת בלי תקציב יכולה להוביל להידרדרות מהירה של פרויקט, עד כדי כך שעלות השיפוץ תהיה קרובה מאוד לעלות של הבנייה מחדש. עוד סיבה היא ניגוד אינטרסים מובנה בין הרשות המקומית לממשלה. הביטוי "לא בחצר האחורית שלי" — רלוונטי לא רק למכלי אמוניה, אלא גם למשפחות מעוטות יכולת.

מימון של דיור בר השגה באמצעות הטבות מס ליזמים פרטיים נשמע בהתחלה כמו רעיון עקום, אבל הוא עובד אפילו במדינה חסרת רווחה כמו ארה"ב. השיטה הזאת עובדת בזכות היכולת לעקוף את המכשולים המוזכרים.

בארה"ב הוציאו את התקציב מידם של פוליטיקאים ופקידי אוצר, כך שיהיה תקציב קבוע לטווח ארוך ללא השפעות פוליטיות. הטבות המס מחליפות תקצוב שצריך לדון בו כל שנה מחדש. התקציב מבוסס על ההכנסות — הצד שהפוליטיקאים כמעט אינם נדרשים לו. סך ההוצאה השנתית השוטפת הוא נתון תוצאתי שנגזר מהאישורים שניתנו בעבר, ומעמידה של המבקש בתנאי המכרז, כלומר תחזוקה לאורך זמן ותמהיל הדיירים.

בכך השגנו שתי מטרות — הנתון הוא תוצאתי, ולכן אין לאף אחד תמריץ מיידי לדון במספר או לשנות את השיטה, ואם המפעיל מתרשל ואינו דואג לתחזוקה, ההטבה נשארת בקופת המדינה. כלומר, יש למפעיל תמריץ מובנה לשמור על תחזוקה ברמה גבוהה, ואם זה לא נעשה, ההוצאה הציבורית קטנה בהתאמה מסוימת.

ברגע שניתן מימון ממשלתי ארוך טווח, נמנע חלק ניכרים מהמתח שבין המדינה לרשות המקומית, מכיוון שהמימון מבטיח את המשך התחזוקה. בנוסף, מקובל בעולם כי אף שהתקציב הוא ממשלתי, כל עיר מקבלת ומנהלת את המכסה שלה. הרשות המקומית מחליטה היכן, כמה ומתי ייבנו הדירות, אבל גם מבחינת הרשות כל הדיון הוא חוץ תקציבי, ולכן מפחית משמעותית את הלחצים הפוליטיים.

הטבות המס המבטיחות את הדירות לסטודנטים ולמשפחה החרדית צריכות להשלים את ההכנסה החסרה ליזם, כדי להבטיח את הבסיס הכלכלי ארוך הטווח של המיזם. סביר להניח כי הרווח ממיזם לטווח השקעה של 30 שנים בבנייה לדיור להשכרה יוכל להגיע ל–7%. רבע מההוצאה אמורה להיות מובטחת באמצעות הטבת מס מהמדינה, המספקת כרית ביטחון שמאפשרת בתסריטים אופטימיים אף רווחיות גבוהה יותר, במקביל להענקת האפשרות למעוטי יכולת לחיות במרכזי ערים.

ב–30 השנה האחרונות הושקע בארה"ב הון של כ–100 מיליארד דולר בתוכניות המושתתות על הטבות מס. ההשקעה השנתית נאמדת ב–6–8 מיליארד דולר, ומביאה להקמתן של כ–120 יחידות דיור בר השגה מדי שנה. לאורך השנים כ–7 מיליון משפחות מעוטות יכולת נהנו מדיור במרכזי הערים, שעלותו השוטפת לא היתה יותר מ–30% מהכנסתם השוטפת.

ארה"ב מעניקה ליזמים תעודות מס סחירות על חשבון הטבת המס שלה הם זכאים. מכירת התעודות האלה, בעיקר לגופים מוסדיים, מעניקה ליזמים את ההון הראשוני לבניית פרויקטים להשכרה ארוכת טווח — הון שמושג בפרויקטים רגילים ממכירה מוקדמת של חלק מהדירות.

בארה"ב מתקיים לאורך שנים מסחר בהטבות מס לשכירות ארוכת טווח. זו הטב תנודתית, בהתאם לתנאי השוק. כך למשל, באוקטובר 2002 תעודה נסחרה בעבור 78 סנט, וב–2015–2016 האמיר ערכה של הטבת המיסוי ל–1.1 דולר.

הגופים המוסדיים בישראל מושקעים בנדל"ן מעבר לים באמצעים מגוונים וברמות סיכון שונות. אין סיבה שהכסף של הפנסיה שלנו ושל קרנות שונות לא יושקע בעתיד של שוק הנדל"ן בישראל, כפי שהוא מושקע בעתיד של שוק הנדל"ן בחו"ל. הכסף נמצא והשיטה קיימת — רק צריך רצון טוב בממשלה לאמץ רעיון טוב שעובד מצוין בחו"ל במשך עשרות שנים.

הכותבת היא סמנכ"לית פיתוח עסקי בבית ההשקעות IBI

דיור בר השגה בשכונת שפירא בתל אביב
טל ניסים
טל ניסים
טל ניסים

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם