אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

"הגישה המקילה ביחס לדיני התכנון אצל רשויות תכנון מקומיות, תוך שיתוף פעולה עם יזמים וקבלנים, ראויה לתגובה נחרצת של רשויות שלטון החוק". במשפט זה, שלקוח מתוך פסק דין המרינה בהרצליה מלפני חודשיים, מיצתה שופטת בית המשפט העליון, איילה פרוקצ'יה, את הבעיה העקרונית של הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה: יותר מדי פעמים נראה, שהוועדות נהפכות לזרוע לקידום היזמים.

לדברי עו"ד יוסי אומיד, העוסק בתחום הנדל"ן, "הוועדה המקומית לתכנון ובנייה היא גוף שפשט את הרגל. מדובר בוועדות פוליטיות, לא מקצועיות, שהחלטותיהן שקופות ומותנות ברצון ראשי העיריות, ללא קשר לשיקולי תכנון מקצועיים".

זה זמן שמעמדן של הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה נמצא בירידה. אומיד ואחרים טוענים כי מדובר בוועדות של פוליטיקאים, שאינם מתמצאים בתכנון ובנייה, ומתעניינים בעיקר בפוליטיקה הפנימית במועצת העיר או בשיקולים קצרי טווח - ואינם דואגים מספיק לאינטרס הציבורי.

בניגוד לסיפור הגדול של המרינה בהרצליה, הסיפור שבו היה מעורב אומיד קטן ושגרתי. לפני כארבע שנים ייצג זוג שרכש דירת פנטהאוז שנים ספורות קודם לכן, ברחוב יגאל ידין בחולון. "הם בדקו את התוכניות שחלות מסביב ועל סמך זה הגיעו למסקנה שכדאי לרכוש את הדירה", מספר עו"ד אומיד.

זמן קצר לאחר מכן אושר במגרש שלידם מגדל של 15 קומות. הם הגישו ערר וניצחו בוועדת הערר המחוזית, שקבעה כי העירייה פעלה בניגוד לחוק.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אבל שמחתם של בני הזוג לא נמשכה זמן רב - כעבור זמן אושרה התוכנית להקמת 15 הקומות באופן חוקי, והם נותרו חסרי אונים. "הצעתי להם להמשיך בעתירות ולהגיע לבית המשפט העליון, כדי להילחם על צדקתם, אולם לאדם מן היישוב קשה לגייס את המשאבים לניהול מאבק משפטי ממושך ומתיש, מה גם שלא בטוח כיצד יסתיים. הוועדות מקדמות את היזמים וקשה להתמודד עמן".


ריקבון בפ"ת

רבים הצביעו על המקרה הבא כעל עדות לריקבון שפשט בוועדות. מדובר בדו"ח מבקר המדינה מלפני כחצי שנה, שחשף את התנהלות הוועדה המקומית פתח תקווה וסגן ראש העיר וממלא מקום יו"ר הוועדה המקומית, עו"ד סיני גלבוע. גלבוע, כך על פי הדו"ח, חתם על הסכם עם חברת דן, בעלת קרקעות בעיר, להשביח את הקרקעות באמצעות תוספת זכויות בנייה, וזאת בתמורה לשכר טרחה ולטיפול במכירת הדירות שיוקמו בפרויקט העתידי. בסך הכל הרוויח גלבוע מאותם הסכמים מיליוני שקלים, והוא אכן קידם את התוכניות של דן בוועדה המקומית.

האם המקרה של פתח תקווה חריג בחומרתו? נראה שכן, אבל לא בטוח שמדובר בסיפור היחיד. ההערכה המקובלת היא, שככל שהתכנון יורד בהיררכיה מהוועדה הארצית, דרך המחוזית ועד למקומית, הסיכוי לשחיתות שתלווה אותו הולך וגדל. פרופ' ערן פיטלסון מהמחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית מביא את ארה"ב בתור דוגמה, ולאו דווקא חיובית: "בארה"ב חלק גדול מהתכנון נעשה ברמה המקומית, ויש שם באמת רמה גבוהה של שחיתות. בצורה די מדהימה הם מקבלים את כל זה בשלווה", הוא מספר. "האידיאולוגיה האמריקאית הבסיסית היא אנטי תכנון - כלומר של שוק פתוח וחופשי לכולם, ויש שם מקומות שאפילו לא דורשים תכנון".

פרופ' רחל אלתרמן מהמסלול לתכנון ערים ואזורים בטכניון מספרת כי בארה"ב בעלי קרקעות יושבים כחברים מן המניין בוועדות תכנון ובנייה. "אין בכלל מודעות שם למה שאצלנו מוכר היטב כניגוד עניינים", היא מספרת.


דמוקרטיה מקומית

האם צריך לסלק מהוועדות את הפוליטיקאים ולמנות תחתם אנשי מקצוע? פיטלסון לא בטוח: "יש היגיון בכך שנבחרי ציבור יהיו מעורבים בתכנון ובבנייה של היישוב שלהם. אם לא לזה נבחרו, אז למען מה? זו דמוקרטיה מקומית. מצד שני, ההחלטות אינן מקצועיות".

עו"ד ענת בירן חוותה על בשרה את התנהלות הוועדות המקומיות במחוז תל אביב, כשכיהנה כיו"ר ועדת הערר המחוזית. היא סבורה כי מי שבידיו המפתח לכל הוא הדרג המקצועי ובראשו מהנדס העיר והיועץ המשפטי. "לדעתי, מפריזים בעוצמה של הפוליטיקאים בוועדה", היא אומרת. "הרבה דברים נתונים להחלטת אנשי המקצוע בוועדות המקומיות, במיוחד בהיבטים תכנוניים ומשפטיים שנדונים עוד קודם להבאתם לוועדה. נוהגים להתעלם מהשלבים הללו, שבאים לפני הדיונים הפומביים, אבל יש להם חשיבות גדולה והפוליטיקאים בוועדה אינם נוהגים להמרות את פיהם", אומרת בירן. מסקנתה היא כי הבעיה אינה בהרכב הפוליטי של הוועדות.

פרופ' אלתרמן אף נחרצת יותר: "הדעה, שהוועדות אצלנו מושחתות יותר מגופים אחרים היא פופוליזם. בדוק מקומות שונים בעולם ותראה שאנחנו לא הגרועים ביותר. בדוק ועדות מקומיות במערב אירופה ובצפון אמריקה ותיווכח, שהדפוס של ועדה מקומית שמורכבת מאנשי מקצוע הוא דפוס נדיר, וכי רוב הוועדות מורכבות מפוליטיקאים. בניגוד לטענה הרווחת, אני סבורה שיש אצלנו גם מנגנוני איזון, כמו ועדות הערר והוועדות המחוזיות, וגם בתי המשפט מגלים מעורבות גדולה", היא אומרת.

אלתרמן לא מתרגשת מהשפעות של בעלי עניין. "תכנון אינו דבר סטרילי, ואינו נמצא במעבדה. הוא נתון להשפעות חיצוניות וזה חלק ממנו", היא אומרת.

אז מה בכל זאת לא תקין בוועדות המקומיות בישראל? לדעת אלתרמן, הבעיה נעוצה באי קיומן של מחלקות תכנון רציניות ברוב הערים. "חוץ מבתל אביב, כמעט שלא קיימות מחלקות תכנון רציניות, שיכולות לתת חוות דעת על כל צעד של ראש העירייה. באנגליה זה קיים כבר 80 שנה. אצלנו זה הוחל רק באחרונה בוועדות מחוזיות שונות ובעיריית תל אביב. בדוק ערים שונות בישראל בגדלים של 150-200 אלף תושבים, ותגלה שאגף התכנון שם מונה בקושי שני אנשי מקצוע, שעה שצריך 50. כאן בדיוק היה אמור להיות האיזון בין המקצועי לפוליטי".


הבולדוזרים 

ואולי קיימת בישראל בעיה נוספת: ה"בולדוזרים". אותם ראשי עיריות שמחליטים משהו ומקדמים אותו מבלי להתחשב באנשי המקצוע, ולעתים גם לא בחוק. דוגמה לכך הוא ראש עיריית הרצליה לשעבר, אלי לנדאו, שזכה להערה הנוקבת מצד בית המשפט העליון. לנדאו דחף בכל מאודו להקמת המרינה בהרצליה, שבה הוקמו על חוף הים פרויקטים למגורים. כדי לעקוף את תוכנית המתאר הארצית שאוסרת הקמת פרויקטים למגורים על חוף הים, כינו את הדירות שהוקמו שם "דירות נופש", וטענו שמדובר בפרויקטים מלונאיים.

בפועל שימשו "דירות הנופש" כדירות רגילות שנרכשו על ידי בעלי הון, ורק בית המשפט המחוזי בתל אביב הפסיק את החגיגה. בית המשפט העליון אישר את פסק הדין של המחוזי, וביקר קשות את התנהלות הוועדה המקומית.

בולדוזר נוסף הוא ראש עיריית ראשון לציון, מאיר ניצן. ניצן מקיים בימים אלה סכסוך מתוקשר עם הממונה על המחוז מטעם משרד הפנים, שוקי אמרני, בגין מתן היתר לשימוש חורג לאיקאה. אמרני סבור, שהדבר אינו בסמכות הוועדה המקומית ראשון לציון, וניצן הגיש בקשה לעזוב את מחוז המרכז.

בולדוזר נוסף, ראש עיריית רמת גן צבי בר, אוזכר בעקיפין בדו"ח המבקר האחרון. בר דוחף לכיוון הגבהת עירו והפיכתה לעיר של מגדלי דירות, מה שיעלה באופן ניכר את מספר הדירות בעיר. לוועדה המקומית יש אמנם סמכות להגדיל את מספר יחידות הדיור, אולם אין לה סמכות להגדיל את צפיפותן, והדבר מצריך את אישור הוועדה המחוזית.

מה עשו? הפקידו ואישרו בשלב הראשון תוכנית ששטח הדירות בה היה גדול. בשלב שני, ניצלה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן את סמכותה ואישרה שינוי לתוכנית שאישרה הוועדה המחוזית, שבמסגרתו הוגדל מספר יחידות הדיור והוקטן השטח שעל פניו הן מתפרשות. כך הצליחה הוועדה המקומית לקבוע בפועל את שיעור הצפיפות ברמת גן.

הוועדה המחוזית, על פי הדו"ח, נרדמה בשמירה, לא דרשה לבדוק את מידת התאמת התוכניות שאושרו לתשתיות ולמבני הציבור שבסביבה, ו"כך יצא שאופי השכונות שהוקמו שונה מן האופי שהוקנה להן בתוכנית שבסמכות הוועדה המחוזית", נכתב בדו"ח.

ועוד סיפור על תל אביב, הפעם על המתחם שבין נתיבי איילון לשדרות ההשכלה במזרח, לבין נתיבי איילון ודרך מנחם בגין במערב. מ-69' עד 2001 היתה במקום תוכנית לאזורי תעשייה בלבד, ללא הרשאה לייעודי משרדים. והנה, במהלך השנים הללו צצו מבני ומגדלי משרדים במתחמים, בעידודה הגלוי של העירייה והוועדה המקומית.

"השקפת אנשי התכנון בוועדה על הייעודים המתאימים במתחם השתנתה באופן משמעותי במהלך השנים, לנוכח המציאות במתחם של בנייה ושימוש למשרדים, והם התאימו את המדיניות התכנונית למציאות במתחם", נכתב בדו"ח מבקר המדינה ב-2005. ה"שינוי בהשקפה" התבטא בהרחבת הפרשנות למונח "תעשייה", לפיה יש לכלול בקטגוריה הזו גם תעשייה עתירת ידע ומשרדים שהם רק לוואי לתעשייה.

פועל יוצא מזה הוא שהתוכנית המאושרת שהיתה במקום נהפכה לבדיחה, והשטח עבר מתעשייה למשרדים. רק ב-2001 אושרה תוכנית חדשה שהתירה שימושי משרדים במקום.

"קח את הבולדוזרים ותבין, שהבעיה אינה בוועדות המקומיות, אלא בהתנהלות הציבורית שלהן, שהיא חלק ממחלה ישראלית ידועה של מינהל ציבורי לקוי", אומר איש תכנון.

פעמים רבות טוענים הבולדוזרים שאי אפשר להמתין לאישורי תוכניות ולצעדים "לפי הספר", וכי יש למהר אם רוצים לפתח את העיר. "גם אם הם צודקים נקודתית, לגבי תוכנית כזו או אחרת, אופן הפעילות שלהם הרסני, וזורע אי אמון בהם, באנשי התכנון שלהם ובוועדות המקומיות שלהם", סבור איש התכנון. "אם הם בזים לחוק ולתוכניות קיימות, שלא יתפלאו אחר כך שהציבור יבוז להליכי התכנון שלהם".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker