למה להתעקש על מס דירה שלישית? כך יכול שר האוצר להוריד את המחירים - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

למה להתעקש על מס דירה שלישית? כך יכול שר האוצר להוריד את המחירים

בפני כחלון מונחות שתי חלופות פשוטות ויעילות הרבה יותר ממס דירה שלישית כדי לגרום למשקיעים למכור דירות ולהוריד את המחירים בשוק

202תגובות
משה כחלון
עופר וקנין

שר האוצר, משה כחלון, מתעקש ככל הנראה להיכנס עם הראש בקיר, ולנסות להעביר בחקיקה — פעם נוספת — את חוק מיסוי דירה שלישית. אחרי שבג"ץ פסל את החוק, ובכך נקבע תקדים היסטורי של פסילת חוק של הכנסת על ידי בית המשפט, שר האוצר ממשיך להשליך את יהבו הפוליטי על חוק זה — אף שלא בטוח שיש לו רוב בכנסת, ואף שכלל לא ברור אם החוק אפקטיבי בהשגת המטרות של כחלון.

ההתעקשות של כחלון תמוהה, מכיוון שלכאורה יש לו חלופות טובות בהרבה להשגת אותן מטרות. בהנחה שהמטרה שלו כפולה — גם להטיל מיסוי גבוה יותר על עשירים וגם להניע את העשירים למכור את דירותיהם, ובכך לתרום להורדת מחירי הדיור — הרי שיש צעדים אפקטיביים מאוד שהוא יכול וצריך לבחון, שישיגו את אותן המטרות וביתר יעילות.

ההצעות רובצות לפתחו של כחלון, ועולות מהנתונים שמשרד האוצר מציג. סקירת ענף הנדל"ן לחודשים אפריל־מאי 2017, שפירסם לפני כשבוע הכלכלן הראשי במשרד האוצר, יואל נוה, חושפת אילו מטרות צריכות להיות לשר האוצר במלחמתו במשקיעי הנדל"ן.

המשקיעים הפסיקו לקנות דירות

גרף הרכישות נטו של דירות בידי משקיעים בשש השנים האחרונות חושף את השינוי הדרמטי בחלקם של המשקיעים בשוק הדיור: זה כשנתיים, מאז הוכבד מאוד מס הרכישה על משקיעים, המשקיעים רוכשים פחות ופחות דירות. מתחילת 2016 — עוד לפני הטלת מס דירה שלישית — שינוי המגמה נהפך למוחלט, כשחלקם של המשקיעים בשוק נהיה שלילי: המשקיעים מוכרים דירות רבות יותר משהם קונים. באפריל 2017 המשקיעים רשמו השקעה שלילית של 400 דירות, כלומר, הם מכרו 400 דירות יותר משקנו — ונתח השוק שלהם הגיע לשפל היסטורי של 16% בלבד משוק הדיור.

אין ספק כי המשקיעים מצמצמים באופן דרמטי את פעילותם בשוק הדיור, ולאור זאת, ההצעות שהועלו להחלפת מס הדירה השלישית בהעלאה נוספת של מס הרכישה אינן אפקטיביות. כרגע, אין למנוע מהמשקיעים לרכוש דירות — הם כבר עושים זאת בעצמם. במקום זה, יש להניע אותם למכור יותר דירות. חרף כל הבעיות שהתלוו לחוק מיסוי דירה שלישית, הוא ככל הנראה הגביר את המגמה של מכירת דירות על ידי משקיעים. עתה, עם ביטול החוק, עולה החשש כי מגמה זו תיעצר — ולכן יש לספק למשקיעים סיבות טובות להמשיך למכור את דירותיהם.

כדי לעשות זאת בהצלחה, צריך להבין מדוע המשקיעים הגבירו את מכירותיהם בעקבות החוק למיסוי דירה שלישית. יש לכך שני הסברים עיקריים: האחד טמון בעובדה שמדובר במיסוי כבד שמוטל על העשירים בלבד, כלומר רק על בעלי שלוש דירות ויותר. ההסבר השני נעוץ בעובדה שמס על דירה שלישית מיקד את תשומת הלב של רשות המסים באוכלוסיית בעלי שלוש הדירות ויותר — כלומר הכניס את הקבוצה הזאת ברדאר של רשות המסים.

ההנחה היא שיש לא מעט הון שחור שמסתתר בשוק הדיור בישראל — והעובדה שכל השנים שוק זה נהנה מפטור על שכר דירה, ועד לפני ארבע שנים גם מפטור על מס ממכירת דירה (מס שבח), איפשרה לרבים להסתיר את ההון השחור שלהם ברכישת דירות. לכן, יותר משהמס עצמו הרתיע את המשקיעים, החשש נובע מידה הארוכה של רשות המסים, שעשויה להגיע גם אליהם.

להרוג שתי ציפורים במכה אחת

את האפקט הכפול הזה על המשקיעים בדיור אפשר לשמר באמצעות שתי הצעות פשוטות ויעילות. ההצעה הראשונה היא לתקוף את בעלי שלוש הדירות ויותר על ידי מיסוי גבוה, אבל לא דרך שווי הרכוש שלהם — אלא דרך הכנסותיהם. כיום, ההכנסות משכר דירה בישראל פטורות ממס עד סכום של 5,000 שקל בחודש, ומעל לסכום זה יש לשלם מס — 10% על כל ההכנסה, או מס שולי על הרווח (בניכוי הוצאות). בפועל, הרוב המוחלט של משכירי הדירות חוסים תחת הפטור, ולכן נמנעים מלשלם מס על שכר הדירה, גם אם הכנסותיהם עולות על 5,000 שקל בחודש.

שר האוצר אינו מוכן לשקול את ביטול הפטור על מס משכר דירה — גם בשל החשש כי המהלך יביא להתייקרות שכר הדירה וגם בשל התפישה, הדי משונה, שרבים ממשכירי הדירות שייכים למעמד הביניים, ולכן לא צריך למסות אותם על ההכנסה הזאת.

כחלון יכול לשמור על העקרונות האלה, ובכל זאת להפעיל לחץ מיסויי כבד רק על בעלי שלוש דירות ויותר, באמצעות קביעת מדרגות למיסוי על שכר דירה. הפטור הקיים עד לשכר דירה של 5,000 שקל בחודש ומיסוי של 10% מעל סכום זה יישארו בתוקף — כך שהרוב המכריע של משכירי הדירות ממעמד הביניים לא ייפגע. ואולם כל מי שהכנסותיו משכר דירה יעלו על סכום מסוים, לדוגמה 15–10 אלף שקל בחודש, ימוסה על ההכנסה בשיעור גבוה יותר — של 20%.

שי באב"ד, מנכ"ל משרד האוצר
אייל טואג

מכיוון שהכנסות של 15–10 אלף שקל בחודש משכר דירה הן הכנסות שרק בעלי שלוש דירות או יותר מגיעים אליהן, קביעת שיעור מס גבוה יותר רק על ההכנסות בגובה כזה — כמוה כהטלת מס מיוחד רק על בעלי שלוש דירות ויותר. למעשה, אפשר לשכלל את ההצעה הזאת ולהטיל דרגת מס נוספת — לדוגמה על הכנסות גבוהות מ–25 אלף שקל בחודש, שבגינן יחויבו המשכירים בתשלום מס מלא (25% על הרווח, כולל ניכוי הוצאות). בדרך זו אפשר להרוג שתי ציפורים במכה אחת, ולפתור את העיוות הנורא שאיפשר למשקיע שרגא בירן לשלם מס של 10% בלבד על 24 דירותיו, בטענה כי לא מדובר בניהול עסק.

הצעה זו יפה משום שהיא מטילה מיסוי גבוה — אבל רק על בעלי שלוש דירות ויותר, ובדרך זו היא מתמרצת את בעלי הדירות המרובות למכור את דירותיהם. זו הצעה קלה יחסית לאכיפה, בשונה מהמורכבות הרבה של מס על דירה שלישית. בנוסף, היא שוויונית וצודקת הרבה יותר ממס על דירה שלישית, מכיוון שככל שההכנסות משכר דירה יהיו גבוהות, כך המשקיע ייאלץ לשלם מס גבוה יותר — בניגוד למס דירה שלישית שלגביו נקבעה תקרת מס.

מס על דירה שלישית אמור היה להיות מוטל על רווח תיאורטי, ואילו מיסוי על שכר דירה מוטל על רווח אמיתי. מכיוון שימוסו רק הכנסות גבוהות משכר דירה, לרשות המסים יהיה קל יותר להגיע לאוכלוסייה הרלוונטית ולגבות ממנה את המס — לא יהיה צורך לטפל בכל המשקיעים, אלא רק בפלח המשקיעים הכבדים.

להבריח את מעלימי ההון משוק הדיור

עם זאת, להצעה זו גם חסרונות. החיסרון העיקרי הוא שעדיין קיים חשש שמהלך זה ישפיע על מחירי השכירות, במיוחד בערים שבהן יש שיעור גבוה של משקיעים בעלי שלוש דירות ויותר. כמו כן, לא בטוח עד כמה רשות המסים תהיה אפקטיבית באיתור בעלי ההכנסות הגבוהות משכר דירה, שהרי היום המשקיעים מסתתרים תחת הפטור משכר דירה כדי לחמוק מתשלום.

לכן, קיימת הצעה נוספת, פשוטה עוד יותר: להטיל חובת דיווח לרשויות המס על כל המשקיעים בנדל"ן — כ–300 אלף איש ככל הנראה. הצעה זו אמנם תכביד על רשות המסים, שתקבל מאות אלפי דיווחים, אבל לפחות דיווחים אלה יהיו ממוקדים רק בבעלי ההון. יתרונותיה הבולטים של הצעה זו טמונים בכך שהיא תאפשר לאכוף את המיסוי הקיים באפקטיביות — תשלום מס של 10% מעל להכנסות של 5,000 שקל — ובעיקר שבכך שהיא תפחיד מאוד את מעלימי ההון המסתתרים בשוק הדיור. אלה צפויים להימלט על נפשם, ועל הדרך למכור את דירות ההשקעה שלהם. בדרך זו ישיג כחלון גם צדק מיסויי וגם הגדלה של היצע הדירות של המשקיעים.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם