הביקושים במחיר למשתכן במרכז גדולים פי 5 - אבל ההנחות גדולות מבפריפריה

ניתוח של אתר מדלן מצא כי הביקושים בקרב זכאים באזור המרכז גבוהים פי 7 מהדרום ופי 5 מהצפון ■ הנתונים יכולים להסביר את הכוונה לשלב בפרויקטים של מחיר למשתכן בפריפריה יותר דירות במחירי השוק ■ הנחה על דירה בשטח זהה במרכז גדולה במאות אלפי שקלים מבפריפריה

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שכונה חדשה בהרצליה
שכונה חדשה בהרצליהצילום: עופר וקנין
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

908 אלף שקל — זה סכום ההטבה הגבוה ביותר שיקבלו הזוכים בדירות 4 חדרים במבצעי מחיר למשתכן, והיא הוענקה לזוכים בהרצליה. אחריהם מדורגים זוכי דירת 4 חדרים בראשון לציון (הנחה של 813 אלף שקל), במקום השלישי מדורגים הזוכים ממודיעין (758 אלף שקל), ובמקום הרביעי הזוכים ברעננה (647 אלף שקל).

לעומתם, ההנחות הנמוכות ביותר במחירי הדירות יוענקו לרוכשים שיזכו בהטבה לדירת 4 חדרים בבאר שבע (328 אלף שקל), בנצרת עילית (235 אלף שקל), והאחרונה במדרג היא מצפה רמון, שרוכשי הדירות בה יזכו להנחה של 232 אלף שקל בלבד — כך עולה מניתוח שערך אתר מדלן על המבצע הגדול של מחיר למשתכן, שנערך בחודש שעבר ותוצאותיו עתידות להתפרסם בעוד פחות משבועיים.

כמה נתונים קופצים לעין מהניתוח: הראשון, פער גדול של מאות אחוזים בין ההנחות שיקבלו הרוכשים בפריפריה לבין אלה שיקבלו הזוכים במרכז. הפער גדול אינו רק בסכום ההנחה, אלא גם בשיעורה ביחס למחירי הדירות בשוק החופשי באזור. בעוד בפריפריה ההנחות הן 20%–25% ממחירי השוק המקומיים (במגדל העמק נמצאה הנחה של 40%, אבל מדובר במקרה בודד וחריג), במרכז הם לעתים יותר מ–30%. מכיוון שמחירי הדירות במרכז גבוהים יותר, שווי ההטבות הכלכליות יכול להגיע לפי שלושה ואף יותר.

ההנחות וסיכויי הזכייה בהגרלת הענק של מחיר למשתכן

כמו כן, בבחינת הנתונים ניכרים הפערים הגדולים בביקושים בין המרכז לפריפריה. בראשון לציון, מודיעין, הרצליה ובית שמש (שריכזה אליה ביקושים גדולים של הציבור החרדי) נרשמו יותר מ–10,000 זכאים, בעוד בפריפריה נרשמו לעתים מאות בודדות בלבד.

אלה גרינגאוז, אנליסטית במדלן, אומרת: "מהנתונים עולה שהביקוש לדירות מוזלות במרכז גבוה פי יותר משבעה מאשר בפריפריה בדרום ופי יותר מחמישה מאשר ביישובי הפריפריה בצפון. הביקושים הנמוכים יחסית לדירות מחיר למשתכן בפריפריה מבטיחים סיכויי זכייה גבוהים מאוד ביישובים שבהם מספר הדירות המוגרלות גדול. למשל, סיכוי הזכייה באחת מתוך 1,487 הדירות בהגרלה בטירת כרמל, שאליה נרשמו כ–1,460 זכאים הוא 100%". במלים אחרות, כל מי שנרשם להגרלה בטירת כרמל — יכול כבר עכשיו לחגוג את הזכייה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ביקושים חזקים בבית שמש - וחלשים בעתלית

רוה איתן, סמנכ"ל המחקר במדלן, מסביר כי להבדיל מההגרלות האחרות, שבהן התאפשר להירשם ללא הגבלה, ובחלק מהמקרים היד היתה "קלה על ההדק" (חלק מהזכאים נרשמו ללא מחשבה עמוקה לגבי הכדאיות והסיכוי שיממשו את הזכייה), בהגרלה הגדולה הבחירה הוגבלה לשלושה יישובים בלבד. "אנשים נאלצו לתעדף את הערים ולבחור רק את הערים שבהן הם רוצים מאוד לזכות. לפיכך, הפער בין מספר הנרשמים בהגרלות השונות יכול ללמד על איתנות הביקוש לדירות באותם יישובים".

"כך לדוגמה, בהגרלות הפתוחות נרשמו בעתלית כ–11 אלף זכאים, ואילו בהגרלה הגדולה, כ–90% מאותם נרשמים ויתרו על הרישום בעיר, ונותרו כ–1,500 בלבד. הנתון מרמז על ביקוש חלש יחסית. לעומת זאת, בבית שמש אפשר לראות שהביקוש חזק. גם כשהגבילו את הרישום לשלושה יישובים בלבד, כ–90% נרשמו שוב לבית שמש. הנתון מתיישב עם כך שקהל היעד לדירות המוזלות בעיר כולל בעיקר זכאים חרדים".

סיכויי זכייה נמוכים במרכז — וגבוהים בפריפריה

הממשלה מנסה להגדיל את ההנחות בפריפריה

בחינת הביקושים לפי יישוב מראה כי רמלה חריגה ביחס ליישובי המרכז. בעיר הוגרלו 800 דירות לכ–1,370 זכאים שנרשמו להגרלה, ולכן סיכוי הזכייה בעיר הוא הגבוה ביותר מבין ערי המרכז — יותר מ–50%. לעומת זאת, הביקוש להגרלות בבית שמש, הנחשבת לעיר פריפריאלית מהבחינה הכלכלית־חברתית, גבוה במיוחד, בדומה לביקוש בערים במרכז כמו מודיעין והרצליה. באופן חריג, התירו בממשלה גם למי שלא נכללו במחזור הנרשמים הראשון, שנסגר לפני כמה חודשים, להשתתף בהגרלות בבית שמש.

סביר להניח שהממצאים האלה, כמו גם כישלונות של כמה מכרזים על קרקעות בפריפריה, וביקורת ציבורית גוברת על הפערים הגדולים בין ההטבות הכלכליות במרכז לעומת הפריפריה, הביאו את מארגני המבצע במשרדי האוצר והשיכון להחליט באחרונה על שינוי של כמה נהלים. השינוי החשוב ביותר הוא שילוב גובר של כלל השוק במחיר למשתכן, באופן שבו חלק מהדירות בפרויקטים יימכרו במחירי שוק. כבר כיום יש מיזמים שבהם מוקצות כ–20% מהדירות לשוק החופשי, ויש כוונה להגדיל את שיעורן בפריפריה ל–50%.

מטרת ההחלטה היא לאפשר ליזמים שמחצית מהדירות בפרויקטים שלהם יימכרו במחירי שוק להעמיק את ההנחות לזכאים באותם מיזמים ליותר מ–25%. כיום זה רף ההנחה המקסימלי של ממוצע ההנחות ברוב הפריפריה. ההחלטה גם תשמש תמריץ לקבלנים להיכנס לפרויקטים כאלה.

ההנחות הגדולות במרכז

האם הביקושים בקריות מוצו?

ממצאים נוספים מההגרלה הגדולה מעלים חשש שבחלק מהיישובים הביקושים מוצו. המכרז הראשון שיבוצע בשיטה המשלבת דירות במחיר השוק יהיה על קרקע בשכונת אפק בקרית ביאליק. באזור יוקמו 1,600 דירות, ומהן 800 יוקצו לשוק החופשי. המכרז על הקרקעות נכשל כמה פעמים קודם לכן.

מצד אחר, בהגרלה הגדולה השתתפה שכונת אפק, ול–434 הדירות שהוגרלו בה נרשמו 679 משתתפים, עם סיכוי זכייה של 64% — מהגבוהים ביותר אפילו ביחס לפריפריה. את מיעוט המשתתפים אי־אפשר להסביר באמצעות גובה ההנחה, שכן דירות 4 חדרים בשטח של 105 מ"ר בפרויקטים של מחיר למשתכן יימכרו בכ–1.05 מיליון שקל, לעומת כ–1.5 מיליון שקל בשוק החופשי.

ייתכן כי הסיבה למספר הקטן של המשתתפים בהגרלה, כמו גם בזו של טירת כרמל שבה נרשמו פחות מגרילים מדירות, היא עודפי היצע — בעיקר בקריות. באזור הופשרו קרקעות לאלפים רבים של יחידות דיור, במיוחד בקריות ביאליק ומוצקין. מארגני מחיר למשתכן שוקלים להוסיף משפרי דיור להגרלות. הדבר צפוי להגביר את הביקושים, ובכך להוסיף למוטיבציה של היזמים להשתתף במכרזים.

השאלה היא אם בהגרלות שייערכו בעתיד ייפתרו הבעיות שהתגלו בהגרלות האחרונות — במיוחד בפערי ההטבות הכלכליות.

איתן אומר: "לאחר ההגרלה הגדולה, מספר משקי הבית שיקבלו זכות לרכוש דירה מוזלת יעלה לכ–26 אלף. בנוסף לכך, בתקופה הקרובה צפויות לצאת הגרלות לכ–12 אלף דירות מוזלות. האם לשיווק של קרוב ל–40 אלף דירות מוזלות תהיה השפעה רוחבית על מחירי השוק? במידה רבה הדבר תלוי בשאלה אם הזכאים שעדיין לא זכו בדירה מוזלת, או זכו בדירה שאינה מתאימה לצורכיהם, ימשיכו לשבת על הגדר. כלומר, אם הזכאים יחכו להגרלות הבאות ויימנעו מרכישת דירה במחיר השוק".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker