מודל מנצח להתחדשות עירונית: תושבי שכונת המצוקה בנו תוכנית ל-10,000 דירות חדשות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מודל מנצח להתחדשות עירונית: תושבי שכונת המצוקה בנו תוכנית ל-10,000 דירות חדשות

כ-10,000 דירות, בנוסף למבני ציבור ותעסוקה, ישנו את שכונת קרית משה ברחובות ללא היכר, לפי תוכנית שהועברה לוועדה המחוזית ■ התוכנית, שנערכה בשיתוף התושבים, מתחשבת ביכולותיהם הכלכליות בלי לגרוע בכדאיות ליזמים - ומשפרת משמעותית את תשתית התחבורה

12תגובות
שכונת קרית משה, רחובות
ניר שמול

תוכנית שאפתנית לבנייה של 9,500 יחידות דיור ומאות מ"ר של שטחי מסחר ומוסדות ציבור — בתוך שכונה ותיקה ברחובות — הומלצה החודש לוועדה המחוזית מרכז. היא הומלצה בתום תכנון מתארי שנמשך שנתיים, שכלל שיתוף של התושבים. את מהלך השיתוף הוביל ועד תושבים מקומי, שהתקומם נגד "ניסיון השתלטות יזמי", על הפרויקט על ידי מאעכר, שכבר הזמין שכנים לחתום על חוזה עם עורך דין.

ועד התושבים התארגן וחבר לעירייה, שנענתה לקול קורא של משרד השיכון למימון מעורבות ציבור בהחלטות על פיתוח ובנייה בשכונות מתחדשות. התוצאה היא תוכנית מתאר לשכונה שמביאה בחשבון היתכנות כלכלית וכדאיות ליזמים, לצד התחשבות ביכולות הכלכליות של תושבי השכונה ושאיפות חברתיות של תושביה.

מדובר בשכונת קרית משה, הנחשבת לחצר האחורית של רחובות, וקיומה הגיע לתודעה הציבורית בעיקר בנסיבות שליליות — מקרי רצח ואלימות שאירעו בה באחרונה. השכונה כוללת 2,600 יחידות דיור, רובן במבני שיכון ישנים משנות ה–50 וה–60 שמצבם התחזוקתי ירוד. שיעור ניכר מהתושבים הם עולים מאתיופיה ובריה"מ, ורובם ככולם משקי בית עם הכנסות נמוכות.

השכונה ממוקמת בדרום־מערב העיר. למרות קרבתה היחסית למרכז העיר ולתחנת הרכבת (רק 3 ק"מ), תושביה מנותקים מהפעילות העירונית, מכיוון שהיא מוקפת בשטחים חקלאיים ושכונות של בתים צמודי קרקע, ומובילות אליה דרכים שאינן מתוכננות לתנועה רגלית ומסרבלות את הניידות בתחבורה ציבורית. מצפון לשכונה נמצא אזור תעשייה מסורתית ומוסכים, שבו בנייה מוזנחת וארעית ותוכנית ההתחדשות נוגעת גם לו.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

להשיב את קרית משה לרחובות

הליך ההתחדשות יתקדם בכוחות השוק, וישמור על "האיזון בין גמישות לכאוס", כדברי מתכנן הערים איתן סרבר מחברת מודוס וראש תחום התחדשות עירונית. סרבר, ששימש יועץ שיתוף הציבור בצוות התכנון של השכונה, בשיתוף ד"ר דפנה בן ברוך, מסביר שהשכונה חולקה ל–32 יחידות, שבכל אחת 40 דירות בקבוצות של עד ארבעה בניינים. כל קבוצה כזאת ריבונית לפעול כיחידה עצמאית להתחדשות, להתקשר עם יזם ועורך דין ולהתקדם בתנאים שיסוכמו עמה. מינהלת ציבורית שתוקם תלווה בשיתוף מודוס את קבוצות הדיירים המתארגנים בהליכי הבחירה של נציגות מטעמם ועורך דין וכן בפירוש הזכויות המגיעות להם במהלך ההתחדשות מהיזם ומהמוסדות.

גרף: תוכנית טובה לתושבים וליזמים

היזמים יקבלו קרקע משלימה ביחס של שליש בשטח הבנייה המתחדשת ושני שלישים על מגרשים בשטח 200 דונם שבבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שהוקצו כאמצעי מימוני. מודל בינוי־פינוי־בינוי שבו תתקדם התוכנית מכתיב שהבנייה תתחיל במגרשים הפתוחים, והדיירים יוכלו לבחור להישאר במיקום המקורי של דירתם (ולהיות בשכירות בזמן הבנייה באזור המתחדש) או לעבור לדירה חדשה שנבנתה על הקרקע המשלימה. "מגרשי הקרקע המשלימה עוטפים את השכונה ממזרח, והם יהיו חלק בלתי־נפרד מהשכונה המתחדשת, ויישבו על אותה רשת רחובות", מדגישה מהנדסת העיר רחובות, דלית הראל.

היא מסבירה כי התוכנית עונה על כמה צרכים: תוספת למלאי הדירות ושטחי המסחר העירוניים, חידוש שכונה שסובלת מדימוי נמוך ובלאי חמור של מבנים שלבעליהם אין כסף לשפץ, עדכון ושיפור השירות באזור תעסוקה מיושן, וחשוב במיוחד: איחוי העיר באמצעות בנייה על שטחים שכיום הם שוממים ומנתקים, וציפוף רשת הרחובות למען תחבורה ציבורית יעילה ועידוד ניידות בכלי רכב קלים.

יעד נוסף של התוכנית הוא להפוך את השכונה המתחדשת למרכז עיר משני של רחובות. סרבר מספר כי אחת התלונות המרכזיות שעלו במפגשים עם התושבים היתה הניתוק. "הם העידו שאינם מרגישים חלק מהעיר, ושתושבים מרחובות אינם מגיעים אליהם. הם סגורים במובלעת". קרית משה ממוקמת בין כבישים ושכונות שנבנו ב–20 השנה האחרונות, ובהם שיכון סלע וחצרות המושבה, שתוכננו בסגנון פרוורי — מגורים בלבד המוקפים ברחובות המתאימים לנסיעה מהירה במכוניות. לכן לשכונות האלה אין קשר עם קרית משה. גם אם יש בקרית משה מסחר כלשהו, תושבי השכונות הסובבות אינם מגיעים אליו.

מטרת התוכנית היא לחבר את סלע לשכונה המתחדשת, ותוכנית הרחובות החדשה עוצבה במחשבה על ניידות, תוך שימוש בתחבורה ציבורית — כלומר רשת שתי וערב היררכית, המאפשרת לאוטובוסים לנוע ביעילות בין היעדים, בשילוב נתיבי אופניים בצירים הראשיים החוצים בהצלבה את השכונה. "הכוונה למשוך את תושבי רחובות להגיע כשגרה ולצרוך שירותים בקרית משה. מעבר לחיבור החברתי, האוכלוסייה שגרה כאן אינה ממונעת, ולכן שירותים מגוונים לכל תושבי העיר, ונמצאים במרחק הליכה, הם שיפור עצום באיכות החיים בעבור תושבי השכונה", מסביר סרבר.

את מבני השיכון הישנים יחליפו מבנים בגובה של 9–18 קומות. הבנייה של 18 קומות תהיה לאורך הצירים הראשיים, שבהם הוגדרה חזית שטחי מסחר רציפה לשימושי בילוי ופנאי, בנוסף לחנויות. ברחובות הקטנים, שייצרו רשת שתפנה לצירים הראשיים, תהיה בנייה של לא יותר מעשר קומות לבנייני מגורים, וביניהם ישולבו מבני ציבור. את תוכנית הבינוי הכין האדריכל עדן בר.

בנוסף, אזור התעשייה רכטמן הצמוד לשכונה מצפון־מערב יעבור התחדשות שתקשור אותו לשכונה. נוספו לו שימושי מגורים ומסחר וזכויות בנייה שהוגדלו במגרשים מסוימים עד 300% מהבינוי הקיים, וכן עלייה של עד חמש קומות לגובה. "עיר צריכה תעשייה מסורתית ולא רק היי־טק", אומרת הראל. "גם אזור תעשייה ומוסכים יכול להיות מזמין להליכה ברגל, דווקא משום שבחזיתות הבניינים יש פעילות אינטנסיבית. הגדלנו את הזכויות בידיעה שהדבר יעודד בעלי הקרקע למקסם זכויות. כשהדבר יקרה תחת פיקוח מוסדות התכנון שיגדירו את מראה החזיתות והקשר עם הרחוב — נקבל אזור שירותים שנעים להיות בו. מי יבוא לשם אחרי החידוש? השוק יעשה את שלו. כיום משרדים מכל מיני סוגים מתיישבים בכל מיני מקומות".

מפת התוכנית ברחובות

התושבים לקחו את היוזמה לידיים

למה שנראה כרגע כתוכנית שתתקדם על מי מנוחות לרווחת כל השותפים, קדמה סערה. דורית לוי, תושבת קרית משה 15 שנה, מספרת כי התהליך התחיל במשבר: "ב–14 באוגוסט 2014, מצאתי פתק בכניסה לחדר המדרגות, שנכתב בו 'בואו למוקד הקליטה לחתום על חוזים'. כשניגשתי וביקשתי את החוזה לבדיקה, דרשו ממני קודם לחתום. כשהצלחתי להשיג עותק של החוזה, התקבל הרושם שמדובר בקבלן שככל הנראה מתכנן להחתים תושבים בשכונה, לרשום להם הערת אזהרה בטאבו ולמכור את החתימות ליזם שיבוא אחריו — מה שמכונה 'קבלן חתימות'. זו הדרך הבטוחה לעצור פיתוח של חידוש העיר בשכונה, מפני שהוא לא הגיש תוכניות לעירייה ולא קידם את הפרויקט, רק אסף חתימות דיירים כנכס שיכול לעבור הלאה".

לוי מספרת כי כשהדבר התברר היו ליזם הסכמות עם קרוב ל–30% מהתושבים, ואז התארגנו קבוצת תושבים, הקימו ועד שניסה לבטל או לפחות להיטיב את החוזה עם מי שכבר חתמו. במקביל, עיריית רחובות זכתה בקול קורא שהוציא משרד השיכון למימון הליכים להתחדשות עירונית של שכונה, שאיפשר לעירייה לחבור למשרד השיכון ולהניע את ההתחדשות כמהלך תכנון מתארי לשכונה. הוועד פנה לראש העיר, רחמים מלול, שמצדו נעתר לבקשת התושבים. הוא שיבץ אותם בוועדת ההיגוי להתחדשות, שהתחילה לפעול בפברואר 2015 וכללה מעורבות שלהם אפילו בהכנת התב"ע (תוכנית בניין עיר, הקובעת את סגנון הבינוי ושימושי הקרקע).

"היה כאן ניסיון השתלטות יזמית על שכונה. הבטיחו 25 קומות, ועשו לנו מימונה על חשבון מקורבים פוליטיים של היזם — רק כדי שנחתום. אנשים לא הבינו למה הם נכנסים", מספרת הלוי. לדבריה, בתוכנית החדשה, יש הבטחה לבינוי בגובה שיאפשר לתושבים לתחזק את הבניין. מעבר לכך, עומדת על הפרק בקשה להנחה של 50%–70% בארנונה במשך חמש השנים הראשונות, כדי להקל בגובה המס העירוני על הדיירים שגודל דירתם יוכפל. לדברי הלוי, 133 דיירי הדיור הציבורי שחיים בשכונה יקבלו במקום דירותיהן הנוכחיות דירה חדשה בשטח של 75 מ"ר, ומובטח שדירות אלה לא ישלמו ועד בית והחזקה.

"מרכזי הערים הישנים נהפכים לשטחי נדל"ן אטרקטיביים, המושכים אליהם יזמים שיכולים להטעות את התושבים שמולם הם עומדים", אומר סרבר. "מטבע הדברים כל איש עסקים רוצה להרוויח כמה שיותר ולתת כמה שפחות, אבל בשכונות מהסוג הישן גרה בדרך כלל אוכלוסייה שלעתים קל להטעות. אם כי אתה לא חייב להיות עני כדי לא להבין את הז'רגון הנדל"ני. קרית משה היא מקרה אופייני. אחרי שהתגברנו על חששות התושבים מהממסד העירוני ומהניסיון הבעייתי עם היזמים הקודמים, הגענו לתוצאה שבה כל בעלי העניין מרוויחים".

כרגע פעילים בשכונה כיזמים: שיכון ופיתוח, אביסרור, י.ח דמרי, עינב יזמות ופרץ בוני הנגב. לדברי לוי, חלק מקבוצות הבניינים עומדות לקראת חתימה על חוזים. התוכנית כולה הועברה לאישור הוועדה המחוזית.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#