שינוי דרמטי ב"מחיר למשתכן": חלק גדול מהדירות יימכרו במחיר שוק

לאחר ששורה ארוכה של מכרזים לשיווק קרקעות בפריפריה כשלו, במטה הדיור מבקשים להגדיל את הכדאיות ליזמים ■ בקרית ביאליק פורסם המכרז הראשון, שבו יימכרו 800 מתוך 1,600 הדירות במחירי השוק

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שר האוצר משה כחלון עם ראש עיריית עפולה יצחק מירון
שר האוצר משה כחלון עם ראש עיריית עפולה יצחק מירון צילום: דוברות עיריית עפולה
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

בעקבות ריבוי המקרים שבהם נכשלו באחרונה מכרזי מחיר למשתכן בפריפריה, החליט מטה הדיור במשרד האוצר על הגדלת שיעור יחידות הדיור שיימכרו במכרזים אלה במחירי השוק החופשי, לכלל הציבור.

לפי המודל החדש, במכרזי הבנייה של הפרויקטים בפריפריה יידרש היזם להקצות שיעור קטן משמעותית של דירות מוזלות מכפי שהיה עד כה, ובמקום 80%–100% מהדירות יידרשו כעת היזמים להקצאות 50% בלבד מהן לזכאי מחיר למשתכן. את מחצית הדירות הנוספת יהיה היזם רשאי למכור לכלל הציבור, במחירי שוק.

בעקבות ההחלטה, פירסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כבר בשבוע שעבר את המכרז הראשון על פי המודל החדש, בשכונת אפק שבקרית ביאליק. על פי פרטי המכרז הראשוניים המתוארים באתר הרשות, מתוך כ–1,600 דירות שהקרקע לבנייתן מוצעת ליזמים במכרז, יימכרו כ–800 דירות במחירי השוק החופשי. בשבועות הקרובים צפויים רמ"י ומשרד השיכון לפרסם מכרזים נוספים על פי מודל זה בערים נוספות בפריפריה, ובהן עפולה וטבריה.

"להגדיל את אטרקטיביות המכרזים"

"אחד החסרונות המרכזיים של יוזמת מחיר למשתכן, שהתברר והולך ככל שהתקדמנו עם היוזמה, הוא השיעור הגבוה של המכרזים שאינם מצליחים בערי הפריפריה, שבהן ערכי הקרקע גם כך אינם גבוהים", אמר בכיר בתחום הדיור. "מטרת השינוי שנעשה כעת היא להגדיל את האטרקטיביות של המכרזים, ולהביא להצלחתם".

ואכן, גם לאחר קרוב לשנתיים שבהן פועלת היוזמה, מתאפיינים המכרזים באזורי הפריפריה בהצלחה נמוכה. רק בחודשים האחרונים כשלו מכרזים בקרית ביאליק לבניית 1,603 דירות (אותו המכרז המפורסם כעת פעם נוספת, עם 50% דירות מוזלות בלבד), במעלות תרשיחא (לבניית 116 דירות), ובאופקים וקריית גת (ל–62 ול–40 דירות בהתאמה).

בעיר טבריה כשלו מכרזי מחיר למשתכן כבר כמה פעמים, גם במקרים שבהם מתחמי הקרקע שיצאו לשיווק היו אטרקטיביים למדי. דוגמה לכך היא שכונת מול ארבל, הממוקמת בסמוך לכנרת, בחלקו הצפוני של קו החוף. בשטח זה קיימת תוכנית לבניית שכונה של 550 דירות על קרקעות מדינה. בעוד כמה שבועות צפוי להיסגר מכרז נוסף שפירסמה רמ"י לשיווק הקרקע, לאחר שהמכרז הראשון לשיווקה, שפורסם ב–2016, נכשל. במקרה זה, ברור כי הגדלת מספר הדירות שיוצעו לכלל הציבור במחירי השוק תגדיל את סיכויי הצלחת המכרז, שכן את הדירות שיימכרו על קו המים יוכלו היזמים למכור במחירים נאים.

המספרים של תוכנית מחיר לממשתכן -

אין מדובר במכרז מחיר למשתכן היחידי שנכשל בעיר. שני מכרזים נוספים, לבניית 700 דירות באזור ואדי רקת, הממוקם מערבית למתחם מול ארבל, פורסמו במהלך השנתיים האחרונות על ידי רמ"י (הפעם השנייה במארס 2017) ובשניהם לא הוגשו הצעות על ידי יזמים. למען ההגינות יצוין כי במקרה הספציפי של טבריה, עיר הבנויה במדרון בלבו של השבר הסורי־אפריקאי, כרוכה הבנייה גם בביצוע עבודות הנדסיות בעלויות גבוהות, דבר שאף הוא משפיע לרעה על סיכויי ההצלחה של המכרזים.

"לא רוצים ליצור אצלנו שיכוני מצוקה"

השינוי במודל של האוצר משמעותי, בפרט בהתחשב בכך שבראשית ימיה של היוזמה, לפני כשנתיים, התעקש שר האוצר משה כחלון, כי 100% מהדירות שיוקמו על קרקעות המדינה, ובכללן דירות פנטהאוז וגן, יימכרו לרוכשי דירה ראשונה במחירי מחיר למשתכן. בהמשך דרכה של היוזמה כבר ירד שיעור הדירות המוזלות ל–75%–80%, בעיקר בלחץ חלק מראשי העיריות, שחששו כי מכירת כלל הדירות לרוכשי הדירה הראשונה במסגרת המבצע יגרמו לקבלנים להתפשר ברמת הבנייה, הגימור והאסתטיקה של הבניינים שיקימו — מפני שיידעו כי המלאי כולו מכור מראש, ולכן אין לכאורה טעם להשקיע.

הראשון שהניף את נס המרד בעניין זה היה ראש עיריית ראשון לציון, דב צור, שכבר בסוף 2015, בתקופה שבה עוד התעקש כחלון כי 100% מהדירות יימכרו במחיר מוזל לזכאים, התנה את שיווק הקרקעות בעירו בכך ש–20% מהדירות ייועדו לכלל הציבור במחירי השוק.

"במחיר למשתכן נוצר מצב שבו ראשי ערים לא יכולים להבטיח את איכות השטח הציבורי, גם בבניין וגם בסביבתו. אנחנו לא רוצים ליצור אצלנו סלאמס (שיכוני מצוקה)", אמר אז צור ל–TheMarker, והוסיף כי מכירתן של חלק מהדירות בשוק החופשי "תחייב את הקבלן להשקיע הרבה יותר בחזות הבניין ובשטח הציבורי".

ירידת שיעור הדירות המוזלות ל–50% בחלק מהמכרזים מסמלת שלב חדש ביוזמה.

גם משפרי דיור יוכלו להשתתף במכרז

ההחלטה על הורדת שיעור הדירות המוזלות במכרזי מחיר למשתכן מתקבלת זמן קצר לאחר פרסום מהלך נוסף הפותח את הדירות הנבנות במסגרת הפרויקטים לכלל הציבור. בשבוע שעבר פורסם כי כבר בשבועות הקרובים יוכלו גם משפרי דיור — ולא רק רוכשי דירה ראשונה — לרכוש דירות מוזלות במסגרת היוזמה. באחרונה החליטה ועדת התכנון והפיתוח (ות"פ), בראשות ראש מטה הדיור, אביגדור יצחקי, כי במקרים שבהם לאחר זמן ממושך לא הצליח יזם בפרויקט מחיר למשתכן למכור דירות לזכאי משרד השיכון שהם חסרי דירה, תיפתח האפשרות גם בפני משפרי דיור לרכוש אותן.

על פי ההחלטה, גם מכירה זו תיעשה באמצעות הגרלה, שבה יורשו משפרי הדיור להשתתף — למעט מקרים שבהם מספר הדירות המוזלות הבלתי־מכורות בפרויקט נמוך מ–25, ובנוסף נמוך מ–10% מכלל הדירות המוזלות. במקרים אלה תתאפשר מכירה של הדירות על ידי היזם ישירות למשפרי הדיור.

הגרלת דירות במחיר למשתכן בעפולה
הגרלת דירות במחיר למשתכן בעפולה. יותר מ– 4,000 זכאים נרשמוצילום: רמי שלוש

גם משפרי הדיור שירצו להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן יצטרכו לעשות זאת לאחר הוצאת תעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון, כשם שעושים מחוסרי הדירה. משפרי הדיור יידרשו להיות כאלה שהיו בעליה של דירה אחת לאורך שש השנים האחרונות לפחות, ולהתחייב כי הדירה שבבעלותם תימכר לא יאוחר מ–12 חודשים מיום רכישתה בפרויקט.

מבדיקה מול משרד השיכון עולה כי עדיין לא הונפקו תעודות זכאות על ידי המשרד למשפרי דיור, אלא לרוכשי דירה ראשונה בלבד. ואולם בימים אלה מבוצעים השינויים הנדרשים במערכת הממוחשבת להנפקתן של תעודות הזכאות, ובספטמבר צופים במשרד השיכון כי זו כבר תנפיק תעודות למשפרי דיור.

קצב הבנייה לא מדביק את קצב הזכיות

על פי נתוני משרד השיכון, עד כה הוציאו 94.6 אלף משקי בית תעודות זכאות לשם השתתפות בהגרלות מחיר למשתכן, אך מהם השתתפו כ–73.5 אלף בלבד בהגרלה אחת לפחות. קרוב ל–11 אלף משקי בית כבר הוכרזו כזוכים בזכות לרכישת דירה מוזלת באחת ההגרלות, ו–14,720 משקי בית נוספים צפויים להיות מוכרזים ככאלה בשבועיים הקרובים, כאשר יתפרסמו תוצאותיה של "ההגרלה הגדולה" שעליה הכריז כחלון ביוני.

כך, עד סוף אוגוסט צפוי מספר משקי הבית הזוכים להסתכם בכ–26 אלף — כשליש מסך משקי הבית הזכאים שנרשמו להגרלה אחת לפחות במסגרת היוזמה. עם זאת, קצב התחלות הבנייה של הדירות הנבנות במסגרת היוזמה אינו מדביק את קצב הזכיות. לפי הערכות גורמים במשרד השיכון, עד כה ניתנו היתרי בנייה לפרויקטים של כ–5,000 דירות בלבד. לדבריהם, עד כה קיבל מספר דומה של דירות היתר בנייה בתנאים מהוועדה המקומית, כלומר היתר הכפוף לפעולות נוספות שיהיה על היזם לנקוט, בטרם יינתן לו ההיתר הסופי.

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ