הרכבת הקלה בתל אביב: האזרחים נערכים למלחמה על גובה הפיצוי - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הרכבת הקלה בתל אביב: האזרחים נערכים למלחמה על גובה הפיצוי

עשרות מיליוני שקלים יינתנו כפיצוי לבעלי נכסים שיופקעו או שערכם יירד כתוצאה ממעבר הרכבת הקלה

מאת אבי בר-אלי וענת ג’ורג’י

מאז תקומתה, הולכת מדינת ישראל ונהפכת בנויה, מאוכלסת וצפופה יותר. במקביל, היא נדרשת למצוא פתרונות-אב לפרישת הבנייה למגורים למשל, להעברת מערכות תשתית מתקדמות יותר, וכמובן - לרישות התחבורתי הנדרש. בגלל צפיפות האוכלוסייה, כל תוכנית אב או פרויקט ענק הם עניינם האישי של רבים. בה בעת, המודעות הגוברת של אותם פרטים לזכות הקניין ולפוטנציאל העתידי הטמון בו במשק מתפתח הופכת את מעורבותם לדומיננטית יותר, ואת משימת יישום התוכניות לקשה, סבוכה וממושכת.

מקרה מבחן מספקת מהפכת התחבורה במטרופולין דן - הידועה בשם פרויקט הרכבת הקלה. שלושה שבועות לאחר הכרזתה של אפריקה-ישראל כזוכה במכרז לביצוע הקו הראשון של הרכבת ("הקו האדום") בין פתח תקווה לבת ים, פורשים קברניטי החברה הממשלתית המופקדת על ניהול הפרויקט - חברת נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) - בפני קוראי TheMarker את מערך החברה להתמודדות עם הפגיעה בקניינם הפרטי של בעלי הנכסים לאורך התוואי.

אוטוטו 30 שנה

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

נתוני המוצא של תוכנית הרכבת הקלה במטרופולין תל אביב אינם שנויים במחלוקת: 1,500 קמ"ר בין נתניה לאשדוד, 27 ערים, 42 מועצות מקומיות ואזוריות, שבהן מתגוררים כ-3 מיליון תושבים, המהווים כ-40% מאוכלוסיית המדינה, ובהן מרוכזים 52% ממקומות העבודה. המועסקים מגיעים מדי יום אל עבודתם ב-540 אלף כלי רכב, העתידים ליהפך ל-660 אלף כלי רכב ב-2020. בזמן זה יגורו ברחבי המטרופולין כבר כ-3.6 מיליון איש.

את הפתרון למצוקת התחבורה העלתה עוד ב-73' ראש הממשלה דאז, גולדה מאיר, אשר הורתה לשר התחבורה אז, שמעון פרס, לקדם תוכנית לרכבת תחתית בגוש דן, ואפילו הקצתה לשם כך סכום לא מבוטל של מיליון לירות. ואולם המכרז הסופי לביצוע העבודות לקו הראשון יצא לדרך רק באוקטובר 2003 - והסתיים כאמור בתחילת החודש. ב"קו האדום" תנוע הרכבת העירונית מהתחנה המרכזית בפתח תקווה, דרך בית החולים בילינסון, ולאורך רחוב ז'בוטינסקי בבני ברק ורמת גן. משם ימשיך הקו לתחנת רכבת ארלוזורוב, יחלוף ליד מרכז עזריאלי, דרום הקריה, מנשייה ושדרות ירושלים ביפו - ויסתיים בדרום בת ים.

אורך הקו הוא כ-22 ק"מ, מהם 10 ק"מ במנהרה שתיחפר מתחת לפני הקרקע, משכונת מנשייה/נווה צדק בתל אביב ועד למחלף גהה. בקו יהיו 33 תחנות (מהן 10 תת-קרקעיות), כשהמרחק ביניהן ינוע בין 500 מטר לקילומטר. לפי תחזית נ.ת.ע, בקו זה בלבד ישתמשו כ-400 אלף נוסעים ביום. העבודות צפויות להתחיל רק ב-2008, ולהימשך עד 2013.

הצורך בהעמדת אמצעי תחבורה המונית ברור. לפיכך, תוכנית האב לתחבורה ציבורית, שבמרכזה רשת רכבות קלות בין ערי המטרופולין, זוכה להבנה כמעט גורפת - אך כיצד מנוצלת הבנה זו לקידומה המהיר של התוכנית, ומתורגמת למניעת חיכוכים בלתי נמנעים?

כאשר הוקמה נת"ע יוסדה לצדה ועדת היגוי לנושא ההפקעות, שעל עשרת חבריה נמנו נציגים ממגוון גופים הקשורים לנושא: משרד התחבורה, משרד האוצר, הרשויות המקומיות, יועצים משפטיים ואנשי חברת בקרה חיצונית. כל נכס מופקע או כל החלטה שבצדה פוטנציאל להענקת פיצוי (מקופת המדינה, כמובן) הובאו בפני הוועדה לדיון ולהחלטה. עם זאת, הטיפול בהפקעות ובפיצויי הפגיעה העתידיים החל עוד הרבה קודם לכן - כבר בקביעתו של תוואי של הרכבת.

"ידענו שהולכים לעסק לא קל - ולכן עשינו בחירה מושכלת", אומר מנכ"ל נ.ת.ע, ישי דותן. תוואי המסלול מסביר דותן, נבחר תוך ניסיון למזער את הפגיעה בקניין פרטי: מעבר בכבישים קיימים, בחינת נתיבי תחבורה חלופיים ראויים לתקופת העבודות, מיקום התחנות במקומות שיחסכו צורך של הפקעות מאסיוויות סביבן או הימנעות מפגיעה בנכסים ייחודיים או המיועדים למגורים.

משנקבע התוואי, החלה הוועדה בשלב הערכות שווי פנימיות לשם אומדן הפיצויים העתידיים להם תידרש. "עוד בטרם החלו ההליכים התכנוניים, שלחנו שמאים מטעמנו לעריכת שומות לנכסים הנפגעים, כדי שנקבל אינדיקציה על שווי הפגיעה", מוסיף דותן, "אחריהם שלחנו שמאים נוספים לביקורת, ובמקרה הצורך ביקשנו גם לערוך שומה שלישית". נ.ת.ע שכרה שבעה משרדי שמאים לביצוע ההערכות, ולצדם שכרה גם שישה משרדי עורכי דין. כל פגיעה פוטנציאלית בשווי נכס או צורך בהפקעה הובאו לאישור וועדת ההיגוי - ומייד לאחר כך, לידיעת בעלי הנכס.

שיתוף הציבור? אינטרס יזמי

190 הודעות ההפקעה, מספר מנהל אגף הנכסים בנ.ת.ע גד גרשון, נשלחו אל בעלי הנכסים עוד בטרם החלו ההליכים הסטאטוטוריים לאישור השינויים בסביבתם. "שלחתי לכולם מכתבים והזמנתי אותם לפה. פרשתי בפניהם את כל התשריטים, הסברתי להם את מהות השינויים - ואף יעצתי להם לקחת עורכי דין שייצגו אותם מולנו בסוגיית הפיצוי", מספר גרשון.

שיתוף הציבור, כך מתברר, אינו נובע בהכרח רק מהגינות - אלא גם משיקולים אסטרטגיים הנוגעים להצלחת הפרויקט: "יכולנו להסתפק בפרסום ברשומות - ולחכות ולראות האם שמונה המשפחות שתחת בתיהן תיחפר מנהרה יגישו התנגדויות. תחת זאת כינסנו את כל הדיירים לאורך התוואי, הסברנו, סיפקנו לוחות זמנים, והעמדנו מוקד שירות לטיפול מיידי בכל תלונה", מספר דותן.

"רצינו לספק לאוכלוסייה הנוגעת בדבר נתונים מדויקים כדי למנוע אי-וודאות", מוסיף גרשון, "ולהבטיח סביבה נקייה מגורמים מסיתים או המספקים נתונים כוזבים".

ואולם מה קורה במקרים של חיכוכים בלתי-נמנעים? "ההעדפה היא לעולם הידברות", מצהיר דותן, "עם זאת, זהו פרויקט לאומי בו התחייבה המדינה ללוחות זמנים, ומי שמצפה לעכב את הפרויקט כדי להתעשר טועה". יועצה המשפטי של נ.ת.ע. לתחום ההפקעות, עו"ד ליאור עמידור, ממשרד רז-כהן, עמידור ושות', מסביר כי פעילות החברה מול בעלי הנכסים הנפגעים לכאורה בוצעה בשלושה מתווים: הסדר בהסכמה, הסכמה על מסירת החזקה בנכס תוך השארת שאלת גובה הפיצויים לשלב מאוחר יותר, או אי-הסכמה - ומכאן פנייה לסעד בית המשפט.

מאז החל התהליך למסירת הנכסים לפני כ-3.5 שנים, נמסרו כמעט כל החזקות הנדרשות לאורך ציר ז'בוטינסקי בהסכמה, ועד סוף 2007, מאמין עו"ד עמידור, תושלם מסירת הנכסים כולם. עד כה נדרשה נ.ת.ע להגשת 40 עתירות לבית המשפט על מנת לחייב בעלי נכסים במסירתם. כמעט בכל המקרים נענה בית המשפט לפניית נ.ת.ע. "ראוי לציין כי בבית המשפט המחוזי בתל אביב מצאנו אוזן קשבת לעמדתנו - ונקווה כי זו תהיה המגמה גם במקרים הספורים שיגיעו לעליון", אומר עו"ד עמידור.

בקרב הציבור (ובאי-כוחו) לעומת זאת, מתקשים מן הסתם להזדהות עם תחושות ההצלחה לכאורה של נ.ת.ע, ומסייגים את הרושם שמנסה החברה ליצור. "נ.ת.ע שוגה במדיניות פיצויים נוקשה, אשר תוביל לפסיקות בית משפט שיחייבו אותה בסכומים גבוהים הרבה יותר", טוען עו"ד משה קמר, ממשרד אריה קמר ושות', אחד המומחים בתחום ההפקעות, ומי שמייצג כיום 10 בעלי נכסים בהליכיהם המשפטיים נגד נ.ת.ע.

"החברה מתעקשת, למשל, לשלם לבעלי נכסים שהופקעו רק עבור חלק מן הנכס, לפי שוויו היחסי של החלק המופקע, ולא מבינה כי לפי החוק רשאי אותו בעל נכס לחייבה בהפקעת הנכס כולו, ובתשלום פיצויים מלא", הוא מדגים את אחד הטיעונים עמם תיאלץ החברה להתמודד בעתיד.

לדבריו, יש לזכור כי הסכמת בעלי הנכסים למסירת החזקה לידי נ.ת.ע אינה מעידה על הסכמתם לסכום הפיצויים המוצע להם - וכי הליכים אלה עוד עתידים להימשך זמן רב. "למזלם, נהנו בנ.ת.ע עד כה מתמיכת בית המשפט המחוזי שאישר מסירות חזקה עוד בטרם הגיעו להסדר פיצויים - אך למיטב ניסיוני גישה זו לא תצלח ותעלה להם במיליוני דולרים", טוען עו"ד קמר, ומסכם: "המדינה אמנם נהנית מן היכולת לרכוש מקרקעין בכפייה - אך בימינו אין עוד מקום להפקעות של 25%-40% או לפגיעה בזכויות בנייה עתידיות בלא פיצוי הולם. האינטרס הציבורי מחייב הפקעת רכוש? בבקשה. אך תשלמו עבורה!"

ירידת ערך או השבחה?

על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה זכאי כל בעל נכס המצוי בתחום התוכנית או גובל בה - ורואה עצמו נפגע ממנה - לפנות אל הוועדה המקומית בתביעת פיצויים תוך שלוש שנים מיום אישורה של התוכנית למתן תוקף. שלוש שנים (חסר חודש) חלפו בשקט מאז אושרה התוכנית ל'קו האדום' של הרכבת הקלה בסוף 2003. בחודש האחרון, כצפוי, הגיע גל של 80 תביעות פיצויים בהיקף כולל של כ-200 מיליון שקל.

בנ.ת.ע נערכנו לכך מבעוד מועד: "למדנו את השלכות הליכי הקמת מסילות הרכבת והפעלתן, נעזרנו במומחים מארצות הברית, ואספנו עשרות מחקרים שבוצעו ברחבי העולם והעידו כולם על עליית ערך הנכסים שלאורך תוואי הרכבות הקלות", מספר גרשון ומוסיף: "הלימוד וההכנה שעשינו לאורך שנים יקלו עלינו להתמודד עם הטיעונים".

ירידת ערך? "היזמים מתקשרים אלינו ושואלים היכן יעבור התוואי, כדי לרוץ ולרכוש נכסים או לקדם פרויקטי פינוי-בינוי לאורכו", מספר דותן; רעש, זיהום? "הרכבת הרי תפחית פי 10 את תנועת האוטובוסים וכלי הרכב הפרטיים, וממילא היא חשמלית ועוברת בתוואי כבישים סואנים קיימים"; פיצוי לעיריות? "עיריית תל אביב למשל הוסיפה זכויות בנייה בשיעור 50% לאורך התוואי, ומקדמת תב"עות אשר יוסיפו לקופתה היטלי השבחה במיליוני שקלים", מוסיף דותן.

"חידשנו למשל תשתיות שמעולם לא היו מחודשות בידי העיריות", מסכם דותן. "זה לא שרק בעוד 5 שנים נקטוף כולנו את הפירות. הרשויות ותושביהן נהנים כבר כיום בזכות הפרויקט - עוד לפני שהרכבת זזה במטר".

הדרך אל הפיצוי

עו"ד משה קמר, ממשרד אריה קמר ושות', מסביר כי הליכי ההפקעה אמנם קבועים בחוק - אך הסדרי הפיצויים בגינם גמישים, ותלויים במידת נכונות הצדדים להתפשר.

"ויכוח סביב שאלת מסירת חזקה מיותר - כיוון שבדרך כלל מדובר בעובדה מוגמרת", אומר קמר. עם קבלת ההודעה מצד הוועדה המקומית/היזם על הכוונה לבצע את ההפקעה שוכר מחזיק הנכס את שירותיו של עורך דין מטעמו, אשר מתחיל במשא ומתן מול באי כוח היזמים על גובה הפיצויים. לרוב, מציג בעל הנכס שומה שנערכה מטעמו - ומבקש לעמתה עם השומה (המינימאלית, מן הסתם) שמציגים היזמים מנגד. במקרה של מחלוקת בלתי ניתנת לגישור - פונים לשמאי מכריע. קביעתו של השמאי המכריע מהווה את הסכום אשר אינו נתון במחלוקת - ואותו מחויבת הוועדה המקומית לשלם מיידית. אם הוועדה משהה את התשלום או מסרבת לשאת בו - פונה מחזיק הנכס לבית המשפט.

היקף הפיצויים נקבע לפי שווי השוק החופשי של הנכס, ומשתנה בהתאם למידת הזיקה של המזיק בו: בעלות מלאה (100% משווי השוק), נכס מינהל מהוון בחכירה לדורות (עד 91%), בעלות מוגנת (60%), בעל זיקת הנאה (שיעור הפיצוי תלוי במקרה).

תושבים בסמוך לתוואי המתוכנן: כבר כיום מרגישים פגיעה בערך הנכסים

תושבים המתגוררים בסמוך לתוואי המתוכנן של הרכבת הקלה טוענים שכבר היום נרשמת ירידה חדה בערך נכסיהם, בשיעור של 20%-30%. 120 דיירים שמתגוררים לאורך רחוב ז'בוטינסקי ורחוב אורלוב בפתח תקוה טוענים, באמצעות השמאי עופר כהן מרמת גן, כי ייתכן שמעבר הרכבת בתוואי תעלה את ערך הנכסים הסמוכים, אך אלו שגובלים בו ייפגעו. לדברי כהן, עבודות הכנה ברחוב אורלוב כבר החלו ולכן בעלי נכסים שמנסים למכור אותם מתקשים לעשות כן.

"השוק מפנים באופן שלילי את המעבר העתידי של הרכבת, מה גם שכרגע העבודות מהוות מטרד. באורלוב הבעיה חמורה עוד יותר כי המדרכה צרה מאוד והרכבת תעבור ממש בסמוך לבתים".

בתביעה שהוגשה באחרונה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בפתח תקוה דורשים התושבים 5 מיליון דולר על פגיעה בערך נכסיהם לפי סעיף 197. כהן מציין כי במקומות נוספים הנמצאים בסמוך לתוואי המתוכנן של הרכבת הקלה, כמו דרך נמיר בתל אביב, הוגשו תביעות דומות.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#