במקום מס דירה שלישית - ברית בין כחלון למשקיעים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

במקום מס דירה שלישית - ברית בין כחלון למשקיעים

משקיעי הנדל"ן זועמים, זכאי הדיור הציבורי מיואשים - ובאמצע ניצבת המדינה שמנסה לאזן את השוק ■ אבל מה אם יש דרך לכריתת ברית בין המשקיעים למדינה, שתיצור היצע גדול של דיור ציבורי איכותי בן לילה? ■ יש דבר כזה, והוא כבר מיושם בארה"ב בהצלחה

115תגובות
שיכוני עמידר בבית שאן
יובל טבול

שר האוצר, משה כחלון, פועל בחודשים האחרונים בניסיון להרחיק משקיעים קטנים משוק הדיור, באמצעות הטלת מס הדירה השלישית, שעתידו תלוי בעתירות שהוגשו לנגדו לבג"ץ. בארה"ב, לעומת זאת, הבינו שהמשקיעים יכולים דווקא לעזור בפתרון בעיית הדיור — ומשתמשים בהם כדי להרחיב את היצע הדיור למעוטי יכולת, באמצעות מה שנודע כ–8 Section, או פרק 8 לחוק הדיור הפדרלי מ–1937.

פרק זה זה בחוק הדיור מגדיר מנגנון שבו בעל בית מסכים לסכן את רכושו, אך לא את כספו, בהשכרת נכס לשוכרים מקרב אוכלוסיית זכאי דיור ציבורי, ובתמורה הוא מקבל המחאה בסכום המכסה חלק משכר הדירה המבוקש ישירות מהרשויות.

המנגנון הזה מותאם לשוק הדיור האמריקאי ותנאי הזכאות לדיור שם. אפשר לטעון שהוא נולד בעולם קפיטליסטי רק כדי להפחית סיכון לבעלי רכוש, ושהוא רגיש להונאות — אך העיקרון שמיוצג בו הוא שיתוף פעולה בין הממשלה לבעלי דירות ומשקיעי נדל"ן קטנים. השורה התחתונה שלו תורמת להגדלת היצע דיור לשוכרים בעייתיים, כלומר עניים, ובתנאים מקלים.

אצלנו פועלים בכיוון הפוך: דוחקים משקיעים קטנים החוצה מהשוק באמצעות מס הדירה השלישית, ובכך מצמצמים את מלאי הדיור להשכרה בשוק החופשי. בד בבד מתכוננים כאן להגדיל את היצע הדירות בבעלות ממשלתית המיועדות למעוטי יכולת, באמצעות הלוואה שתיטול החברה המשכנת הגדולה של הממשלה, עמידר (באמצעות הנפקת אג"ח).

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

משרד האוצר יכול לאמץ את העיקרון של פרק 8, תוך התאמתו לשוק הנדל"ן שלנו — ולהציע הטבה לבעלי דירות שישכירו אותן לאוכלוסיות עם עדיפות לאומית, כמו זכאי דיור ציבורי, סטודנטים וכיו"ב. מה עדיף — התגרות במגזר הפרטי ומנגנון ממשלתי שמנהל מלאי דירות ציבורי, או שיתוף פעולה עם בעלי דירות להשקעה, המדרבן אותם להשכיר לציבור הזקוק לדיור מוזל וזכאי לסובסידיה ממשלתית?

ברית עם המשקיעים הקטנים עשויה להיות זולה יותר לקופה הציבורית ומסוכנת פחות לפנסיות שלנו, ותעזור לאלה שזקוקים לכך באופן נרחב יותר ומהר יותר, שיעלה את הסיכוי לחילוצם ממעגל הסעד.

ברית בין המשקיעים לממשלה — Section 8 בישראל?
כך יכולה להתקיים ברית בין שר האוצר למשקיעי הנדל"ן - למען הזכאים לדיור ציבורי

הברית תעלה פחות לקופה הציבורית

עמידר מתכוננת למכור איגרות חוב ולגייס מיליארד שקל לקניית 1,000 דירות — מיליון שקל לדירה. שכר דירה בשוק החופשי מניב כיום תשואה של 2%–3% בשנה. כלומר, דירה שעולה מיליון שקל משיאה לבעליה 20–30 אלף שקל בשנה כשכר דירה. אותם מיליון שקל שלווה עמידר ויקנו את אותה דירה, יצטרכו להניב יותר כסף. זאת משום שכדי לשכנע בתי השקעות לקנות את האג"ח שלה, על עמידר להציע אותן בריבית מפתה. היא אמנם חברה ממשלתית, אך אם אג"ח מדינה נושאות תשואה של 2% והן בטוחות יותר, ואג"ח חברת החשמל, החיונית יותר למשק, מונפקות ב–4.5%, עמידר תצטרך להציע יותר.

המשקיעים המוסדיים יסכימו לסכן את כספי החוסכים בהשקעה בחברה לשיכון ציבורי, אם האג"ח שלהם תישא לכל הפחות 5% ריבית, המייצגים 50 אלף שקל תשואה שנתית לכל מיליון שקל.

את הפער בין תשואת שוק הנדל"ן על מיליון שקל כיום היא 20–30 אלף שקל, לבין 50 אלף לאותו מיליון שתצטרך עמידר כדי לעמוד בהתחייבויותיה, לא שוכרי הדירות העניים ישלמו. את ההפרש ייגבו מאתנו, משלמי המסים, ולא רק אותו, גם את עלויות התחזוקה והניהול שמגיעות ל–8,000 שקל בשנה לדירה בדיור הציבורי, ואת דמי השמאות, החיתום, התיווך והניהול של הנפקת האיגרות, והוצאות חד־פעמיות שהמדינה מעבירה לעמידר כעמלה בגובה 10,000 שקל בקניית כל דירה. שימוש במלאי דירות בבעלות משקיעים שיקבלו הטבה להשכרה לזכאים, חוסך את ההוצאות האחרונות שמנינו.

הברית פחות מסוכנת לכסף הציבורי

את האג"ח שתנפיק עמידר יקנו הגופים המוסדיים שמנהלים את השקעות כספי הפנסיה. אם עמידר לא תעמוד בתשלומי החוב, התספורת תהיה על חשבון הפנסיות שלנו. כבר היו דברים מעולם בחברות ממשלתיות שעסקיהן יותר בטוחים ורווחיים משל עמידר וכשלו (אגרקסקו לדוגמה). במקרה שהמדינה תחליט להיחלץ לעזרתה של החברה הממשלתית, המימון לחילוץ יבוא מחשבון משלמי המסים. כך או כך הסיכון הוא של כסף שנמצא בקופה הציבורית.

יתרונות וסיכונים בהחלת מודל Section 8
תומר אפלבאום ועופר וקנין

פחות כסף שחור

במיליארד שקל עמידר מתכננת לקנות 1,000 דירות שיעזרו ל–1,000 משפחות. משרד האוצר הכריז שהוא יתמוך בהנפקת האג"ח המתוכננת באמצעות התחייבות להזרים לעמידר 120 מיליון שקל בכל שנה במשך עשר השנים הבאות. בסכום הזה אפשר לעזור להרבה יותר נזקקים.

לדוגמה, ניתן להקצות לכל משק בית זכאי 3,000 שקל בחודש. התקציב יכול לממן שיכון ראוי ל–3,300 משפחות — קצת יותר ממספר המשפחות הזכאיות הנמצאות כיום ברשימת ההמתנה לדיור הציבורי העומד, לפי משרד השיכון, על 3,200 משקי בית. דיירי עמידר משלמים בעצמם כ–1,000 שקל שכר דירה בממוצע לחודש (יש דיירים שמשלמים 2,500 שקל, אבל כנגדם יש המשלמים מאות ואפילו עשרות שקלים).

בדרך זו הגענו לפי שלושה ויותר דיירים נזקקים שיקבלו דיור — מאשר באמצעות הדירות שתקנה עמידר. זאת, אחרי שגילמנו לבעל הדירה שהסכים להשתתף בתוכנית פרמיית סיכון נדיבה בשיעור 25% ממחירי השוק (הבעלים יקבל 4,000 שקל עבור דירה שבשוק החופשי מושכרת ב-3,000 שקל, לדוגמה).

שיתוף פעולה בין משקיעים למדינה יביא גם לפחות כסף "שחור" להחליף ידיים, כי בעלי הדירות יהיו חייבים לדווח על ההכנסה משכר הדירה.

שיפור מצבם האישי של הנזקקים

ביום נושא מיוחד שהוקדש לדיור הציבורי בשבוע שעבר, עברה מוועדה לוועדה בכנסת קבוצת דיירים והשתתפה בדיונים. רבים מהם הזדהו כבני דור שני ושלישי לדיור ציבורי. המסקנה היא שהסעד לא חילץ מהעוני, וקשה להימלט ממחשבה על כך שהדבר קשור גם לחיים בשכונות ובנייני עמידר, שבהם התרכזו אוכלוסיות זכאים. החיים בדירות שיושכרו ממשקיעים פרטיים בפיזור אקראי, יגדילו את החשיפה של זכאים לאפשרויות חברתיות וכלכליות חדשות ואת ההזדמנות לפרוץ את מעגל הסעד.

בהתקשרות עם משקיע פרטי הזכאים ישלמו שכר דירה מופחת כמו בדיור ציבורי, והממשלה תשלים לבעלים את ההפרש. הבעלים רשאי להוציא את הדייר מהדירה בתום החוזה, כמו בתנאי השכרה רגילים. הוודאות לדירה מוזלת לנצח אובדת לזכאי, אבל זאת מציאות שעשויה לתמרץ לפחות חלק מהזכאים להשתחרר מהצורך בסעד מתמיד, ליטול אחריות ולצאת לדרך העצמאות הכלכלית.

גם איכות הדירה עצמה נשמרת, כי אחרת היא לא תושכר דרך התוכנית — ממש כמו בחוק לשכירות הוגנת, פחות הבלגן. גם הדייר צריך לקחת אחריות ולא להזניח את הדירה, כי אחרת הוא מסתכן בפינוי.

עזרה למספר גדול פי שניים של זכאים

בברית עם משקיעי הנדל"ן שתוארה לעיל, לא ייתווסף מלאי לדיור הציבורי שהיום נמצא במחסור של 3,200 דירות. אם רוצים להגדיל את המלאי בכל זאת, אפשר להקצות כל שנה 50 מיליון שקל מתוך ה–120 שמתכוונים להעביר לעמידר.

אם את 70 מיליון השקלים האחרים יוקצו ל–2,000 משפחות באמצעות תשלום למשקיעים קטנים במודל סקשן 8, בתום עשור יהיו עוד 500 דירות לעמידר שנקנו בלי חוב ובלי תשלומי ריבית. מחצית מכמות הדירות ופי שניים זכאים שקיבלו עזרה, בהשוואה לתיכנון של האוצר הקונה ומסדר רק 1,000 זכאים.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#