מיכאל ואלונה מרוויחים 17 אלף שקל בחודש - מה הסיכוי שלהם להשיג דירה בזול?

הצעת החוק לדיור בר השגה שמקדמת ועדת הרפורמות קובעת את דמי השכירות ביחס למחיר השוק ולא להכנסת השוכרים, כמקובל במדינות המערב ■ המומחים מזהירים: החוק עלול להחמיץ את מטרתו

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו בפייסבוק
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
פרויקט לשכירות ארוכת טווח בהרצליה. באזורי הביקוש נדרשת הנחה גבוהה יותר
פרויקט לשכירות ארוכת טווח בהרצליה. באזורי הביקוש נדרשת הנחה גבוהה יותרצילום: עופר וקנין

מיכאל ואלונה, זוג נשוי מאזור השרון בשנות ה-30 לחייהם והורים לשלושה ילדים, חוסכים כסף לרכישת דירה. בינתיים, הם מתגוררים בדירת 4.5 חדרים שכורה. הכנסתם המשותפת היא כ-17.5 אלף שקל ברוטו - הכנסה חציונית לעשירון השישי, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). נתוני משרד השיכון מראים כי שכר הדירה הממוצע לדירת 4.5 חדרים באזור מגוריהם הוא 6,376 שקל - 36% מהכנסתם ברוטו, וקרוב למחצית מהכנסתם לאחר מסים.

מיכאל ואלונה הם זוג היפותטי לחלוטין, המציג את מצבם של עשרות אלפי משקי בית השוכרים דירות ומשתייכים למעמד הביניים. לפי נתוני הלמ"ס, 32% מהזוגות הנשואים בגילי 30–39 שכרו דירה ב-2015. החדשות הטובות הן שבימים אלה מקדמת הכנסת הצעת חוק שעשויה להיטיב את מצבם של השוכרים בעלי ההכנסה הממוצעת ומטה - הצעת החוק לשילוב דיור בהישג יד למגורים, שיזם ח"כ רועי פולקמן (כולנו). לפני כשבוע הסתיימה הכנת החוק לקריאה ראשונה על ידי ועדת הרפורמות של הכנסת, ובשבוע הקרוב צפויה המליאה לאשר אותו בקריאה ראשונה.

זהו חוק פורץ דרך מכמה בחינות. ראשית, הוא צפוי לאפשר לוועדות המקומיות העצמאיות לקדם תוכניות לדיור בר השגה בעצמן - לאחר שנים ארוכות שבהן ביקשו הרשויות המקומיות, ובראשן עיריית תל אביב, לקבל לידיהן סמכויות לשילוב דיור בר השגה בתוכניות שהן מאשרות. עד כה הן זכו להתעלמות מצד הממשלה, שחששה לבזר סמכויות בנושא.

היבט נוסף הוא הכנסתם של היזמים הפרטיים לתחום הדיור בר ההשגה והשכירות ארוכת הטווח, ובכלל זאת פרויקטים המקודמים בקרקע פרטית. עד היום האמצעי המרכזי שבו קידמה המדינה את המטרות האלה היה מכרזיה של החברה הממשלתית דירה להשכיר, המשווקת לשם כך קרקעות מדינה בלבד.

כמתואר

מגבילים את הרשויות המקומיות

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

עם זאת, מרבית המומחים העוסקים בתחום הדיור בר ההשגה ואינם קשורים לממשלה, חשים החמצה נוכח נוסחו הסופי של החוק שגיבשה ועדת הרפורמות. לדעתם, האופן שבו מוגדר דיור בר השגה בחוק לא רק צפוי להחטיא את המטרה שלשמה נועד - אלא אף עלול להביא לכך שרשויות מקומיות רבות כלל לא ישתמשו בחוק, מפני שאינו מותאם להן.

בעוד הצעת החוק המקורית שיזם פולקמן הותירה בידי הרשות שיקול דעת מסוים לגבי שיעור הזכויות שיוקצו להשכרה ארוכת טווח ומחיר ההשכרה, בנוסח שאושר בוועדה יש מודל קבוע להקצאת הדיור בר ההשגה שממנו לא רשאית הרשות לסטות. רשויות מקומיות שיהיו מעוניינות במאגר דירות להשכרה יוכלו להוסיף למיזמי בנייה למגורים שטח בנייה של 25%, ללא יכולת לסטות ממנו. רק הערכאה התכנונית העליונה יותר, הוועדה המחוזית, תהיה רשאית לעשות כן.

כמו כן, לרשות המקומית לא יהיה כל שיקול דעת לגבי שיעור ההנחה שיהיה על היזם להעניק בדירות להשכרה שיבנה. בכל אחד מהפרויקטים שייבנו, נקבע כי 75% מכלל הדירות שייועדו להשכרה ארוכת טווח יושכרו במחיר השוק ו–25% בלבד מסך הדירות יושכרו בהנחה של 20%. זהו תמהיל מחירים זהה לזה של מיזמי ההשכרה הנבנים במכרזי דירה להשכיר.

ח"כ רחל עזריה
ח"כ רחל עזריהצילום: אוליבייה פיטוסי

מי שניטרלו כל אפשרות לגמישות מצד הרשות המקומית במהלך דיוני הוועדה היו משרדי המשפטים והאוצר, כל אחד מנימוקיו. במשרד המשפטים רצו למנוע את המצב הנפיץ שבו ראשי עיר ויושבי ראש ועדות מקומיות מתחילים לשאת ולתת על זכויות הבנייה עם היזמים, והעדיפו להגבילם למתווה יחיד. במשרד האוצר, לעומת זאת, חששו ממתן אפשרות לרשויות להעמיק את שיעור ההנחה מעבר לזה המקובל במכרזי השכירות ארוכת הטווח של דירה להשכיר, כדי לא לפתוח פתח לדרישה שגם במכרזי דירה להשכיר יורדו המחירים.

ואולם נטילת שיקול הדעת של הרשות בכל הקשור לשיעור ההנחה שיוענקו במיזמי השכירות, עלולה להביא לכך שמטרתו המרכזית של החוק - מתן אפשרות לאוכלוסייה מעוטת יכולת או ממוצעת הכנסה להתגורר באזורים שבהם מחירי הדירות גבוהים - לא תיושם.

הנחה לא מספקת

נחזור למיכאל ואלונה, ולדירה שדמי השכירות שלה הם 6,376 שקל. לפי הנוסחה שמציע החוק החדש, מיזמי השכרה שייבנו בסביבתם יכללו שני סוגים של דיור בר השגה. האחד, דירות בהשכרה ארוכת טווח במחיר השוק - כלומר באותו המחיר שהם משלמים כיום, אך עם ודאות שיוכלו להישאר בדירה לפחות חמש שנים. השני, דירות בהשכרה ארוכת טווח ב–20% הנחה ביחס למחיר השוק - כלומר 5,100 שקל.

זו אמנם הטבה ניכרת, שתקל על מצבו של הזוג, אבל גם גובה השכירות הזה אינו תואם את ההגדרות המקובלות ברוב מדינות העולם המערבי של דיור בהישג יד. דמי השכירות במדינות אלה נקבעים לפי ההכנסה של האוכלוסייה שהמדינה מבקשת לסייע לה, ולא לפי מחיר השוק.

לפי חישוב שביצע מכון הגר למחקר ופיתוח מדיניות דיור חברתי, הפועל בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב, אמור שכר הדירה של משק בית שהכנסתו כמו זו של מיכאל ואלונה להיות 3,850 שקל בלבד, כדי שייחשב דיור בהישג יד - 1,250 שקל פחות מדמי השכירות לפי החוק.

ח"כ רועי פולקמן
ח"כ רועי פולקמןצילום: עופר וקנין

אבל מה שמדאיג לא פחות הוא שבהינתן התמהיל המחייב - 75% דיור להשכרה במחיר שוק ו-25% במחיר מופחת - יהיה מספר הדירות המוזלות שייבנו כתוצאה מהחוק זעום, גם באזורים שבהם שווי הקרקע הגבוה היה יכול לאפשר מספר גדול של דירות בדמי שכירות מופחתים.

אוכלוסיית היעד לדיור בר השגה אינה חופפת לזו של מחיר למשתכן

השבוע שלחו 16 אנשי אקדמיה, החוקרים את תחום התכנון והדיור, פנייה ליו"ר ועדת הרפורמות, ח"כ רחל עזריה (כולנו), שבה הצביעו על ליקויים בנוסח החוק. "אנחנו מברכים על קידום התיקון שהוא אבן דרך משמעותית בהסרת החסמים לדיור בהישג יד", כתבו. "עם זאת, כמי שחוקרים את תחום התכנון ומדיניות הדיור בישראל ופועלים לקידום והטמעת היבטים חברתיים בתכנון, אנו פונים אליך כדי להבטיח שמתווה החוק יהיה ישים ויקדם דיור בהישג יד, הנותן מענה לצורכיהם החברתיים של משקי בית במעמד הביניים ובמעמד הנמוך".

עם הפונים נמנו ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב ד"ר דני בן שחר, ראש הקליניקה האורבנית באוניברסיטה העברית ד"ר אמילי סילברמן, מנהלת מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי ד"ר אפרת טולקובסקי, ראש הקתדרה ללימודים בין־עירוניים באוניברסיטת בן־גוריון, פרופ' אורן יפתחאל, והמנהלת האקדמית של מכון הגר שאירגן את הפנייה המשתפת, פרופ' נטע זיו.

בפנייתם הצביעו החוקרים על ארבעה פגמים מרכזיים בנוסח החוק הנוכחי. הראשון הוא היעדר הגמישות בקביעת גובה דמי השכירות בדירות המוגדרות בהישג יד. "דיור בהישג יד מחייב יצירת זיקה בין ההכנסות של משקי בית מאוכלוסיית היעד, לבין דמי השכירות", כתבו. הם הוסיפו כי החוק נוקט גישה שלפיה דמי השכירות בדיור בהישג יד ייקבעו ביחס למחיר השוק, וכי "זו גישה לגיטימית, ואולם יש להבטיח שההפחתה ממחיר השוק תיעשה תוך יצירת זיקה בין שיעור ההפחתה לבין ההכנסה של אוכלוסיית היעד, ובהתחשב בהוצאה הראויה של משק בית על דיור".

כמו כן, לדבריהם, נוכח השונות הקיימת בדמי השכירות ברחבי ישראל זו תהיה טעות לקבוע שיעור הפחתה אחיד ושרירותי של 20% ממחיר השוק. "כחלופה, אנו מציעים להבטיח גמישות בקביעת דמי השכירות, וסבורים כי יש להסמיך את מוסדות התכנון לקבוע הפחתה ממחיר השוק באופן דיפרנציאלי, כך שבאזורי ביקוש ההפחתה תהיה גדולה יותר מאשר באזורים שבהם ערכי הקרקע נמוכים".

עניין נוסף שעליו העירו החוקרים היה נטילת הסמכות למעשה מהוועדה המקומית לקבוע את שיעור תוספת הזכויות שישמשו לדיור בהישג יד, וקביעת מודל אחיד של 25% תוספת. "קביעה זו משקפת חוסר אמון בוועדות המקומיות העצמאיות. עקב חוסר האמון, מוכן המחוקק להעניק זכויות בנייה כתמריץ גם באזורים שבהם כלל אין צורך בהגדלת הזכויות, תוך הגבלת שיקולים תכנוניים".

הפתרון שהציעו המומחים הוא להכפיף את הענקת תוספת הזכויות לחוות דעת שמאית, ולהסמיך את הוועדות העצמאיות לקבוע תוספת של עד 25%, לפי שיקול דעתה. גם לגבי השיעור שנקבע ליחידות הדיור במחיר המופחת, 25% בלבד, המליצו הפונים להותיר גמישות בידי מוסד התכנון, תוך שמירה על מינימום של 25% במחיר מופחת. "קביעת יחס קשיח ושרירותי עלולה לצמצם את התועלת החברתית של הצעת החוק, בפרט בערים שבהן מחירי השכירות בשוק גבוהים מאוד".

פגם נוסף ומשמעותי לדעת הפונים בהצעת החוק, הוא היעדרו של כמעט כל קריטריון מלבד אי־בעלות על דירה, לשם זכאות להשכרת הדירות המוזלות. מדובר למעשה בקריטריונים הזהים לאלה של מחיר למשתכן, שלפיהם הזכאים הם חסרי דירה נשואים, או רווקים מעל גיל 35. "אוכלוסיית היעד לדיור בהישג יד אינה חופפת במלואה לאוכלוסייה שיכולה לרכוש דירה במחיר למשתכן", כתבו. "יש מקום לקבוע מבחני הכנסה כדי להבטיח שדיור בהישג יד ייועד לעשירוני הביניים ולעשירונים הנמוכים".

תנאי הסף לזכאות שהוצעו על ידי הפונים הם היעדר דירה, תקרת הכנסה, וכן לאפשר לרשות המקומית להוסיף תנאי זכאות נוספים, בכפוף לאישור ממשלתי.

ח"כ עזריה: "החוק עדיין לא בשל"

אף שהצעת החוק הנוכחית אינה כוללת כיום את הצעות מכון הגר ושורת המומחים שגייס, פולקמן ועזריה הביעו הסכמה עם חלק גדול מההשגות שעלו מהמכתב - ובפרט לגבי הצורך להעניק לשלטון המקומי גמישות גבוהה יותר.

"השלטון המקומי דורש גמישות, ואני תומך בדרישה הזאת", אמר פולקמן ל–TheMarker השבוע. "עלינו לנסח את החוק, כך שיאפשר ליצור דיור בר השגה בהתאם לצרכים של כל מקום. גם הענקה של 20% הנחה בדמי השכירות במרכז תל אביב לא תאפשר לאוכלוסייה עם הכנסה ממוצעת ומטה להתגורר באזור, ונצטרך לתת על כך את הדעת בהמשך הדיונים".

לדברי עזריה, הקשיחות הרבה נובעת מחוסר האמון השורר בין השלטון המרכזי והמקומי, כשמשרד המשפטים הוא הגוף המרכזי המבקש להגביל את שיקול הדעת של הרשויות, כדי לא ליצור "מסחרה" בדיוני העיריות עם הקבלנים.

"אני חושבת שמכיוון שמדובר רק בוועדות המקומיות העצמאיות שיוסמכו לבצע את המהלך הזה - כלומר ועדות שכבר הוכיחו שאפשר לסמוך עליהן ושמתנהלות באופן מיטבי - צריך לתת להן הרבה יותר אפשרויות וחופש כדי ליישם את החוק וליצור דיור בר השגה בתחומן. אם אנחנו לא נותנים להן כל גמישות, אז מה בעצם המשמעות של העובדה שהן עצמאיות?"

עזריה גם מסכימה כי יש מקום לאפשר הורדת מחירים דיפרנציאלית, בהתאם לדמי השכירות בכל אזור. "הורדה של 20% ממחיר השכירות באזורים היקרים, עדיין תאפשר רק לשכבות החזקות להתגורר בדירות המוזלות. לכן, עלינו למצוא מנגנון מורכב קצת יותר, שיאפשר לרשויות המקומיות שיודעות לעשות את העבודה - לעשות אותה".

עזריה סיכמה באמירה: "זה חוק שעוד דורש הרבה עבודה, הוא עדיין לא בשל, ואני משוכנעת שבמהלך מושב הכנסת הבא נוכל להגיע להסכמות כדי לשפר אותו".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker