מהפכה אמיתית בשוק השכירות - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מהפכה אמיתית בשוק השכירות

התיקון לחוק מביא בשורה אמיתית גם מבחינה משפטית, שכן המחוקק קבע הוראות ספציפיות וברורות החלות על המשכיר ועל השוכר - ובעיקר השכיל לקבוע כי חלק מהוראותיו הן כאלה שאי־אפשר להתנות אותן בחוזה, ואף אם הצדדים הסכימו על תנאים הסותרים הוראות אלה, הם בטלים

25תגובות
ח"כ סתיו שפיר
אוליבייה פיטוסי

בסיומו של מאמץ חקיקתי חוצה מפלגות שנמשך כשנתיים, הצליחו השבוע חברי הכנסת סתיו שפיר (המחנה הציוני) ורועי פולקמן (כולנו) להעביר בקריאה שנייה ושלישית את התיקון לחוק השכירות והשאילה (חוק שכירות הוגנת). החוק נועד להסדיר את כללי המשחק בין המשכירים לשוכרים, בשוק שנחשב לאחד הפרועים והבלתי־מפוקחים בישראל.

תיקון החוק הוא אירוע שקשה להפחית בחשיבותו. הוא נועד לשים סוף לג'ונגל בשוק שבו במרדף לדירה השוכרים עומדים פעמים רבות חסרי אונים וחסרי כוח מיקוח מול דירות שאינן ראויות למגורים ומשכירים המבקשים לכבול אותם בתנאים בלתי־סבירים וחד־צדדיים. המשכירים יודעים שהביקוש האדיר יאפשר להם להמתין לשוכר שיסכים לקבל את תנאיהם — קשים והזויים ככל שיהיו.

למערכת היחסים בין המשכיר לשוכר נכנס המחוקק, ומבקש להביא לאיזון בפערי הכוחות האדירים ביניהם. המחוקק הבין כי הכשל החריף בשוק השכירות מחייב התערבות, שתאפשר לשוכר להתקשר בהסכם שכירות הוגן ומגן, גם כשהמשכיר מבקש לנצל לרעה את הביקוש הרב או את חוסר הידע של השוכר — בלי לפגוע באופן דרמטי במשכיר ובהיצע הדירות העומדות לשכירות.

התוצאה היא מהפכה. לא פחות. נסו להיזכר מתי באחרונה בחר המחוקק לבצע טיפול שורש בנושא חברתי המשפיע על אוכלוסייה כה רחבה. חברי הכנסת נמנעים מחקיקה חברתית עקרונית, המטפלת מהשורש בבעיות חברתיות. הם מעדיפים להתמקד בחקיקה שמצטיירת חברתית, אבל בפועל מסתכמת ביוזמות נקודתיות בלבד, המשמשות פלסטר במקומות שבהם נדרש תיקון יסודי. דוגמה לכך ראינו באחרונה, כשהממשלה הסתפקה בהפחתת עלויות הצהרונים — במקום להתמודד עם קיומם המיותר על חשבון קידום יום לימודים ארוך הממתין ליישום כ–20 שנה. במדינה שבה הכל פוליטי וחוקים צרכניים וחברתיים, שנועדו לאפשר לציבור להתמודד עם יוקר המחיה ועם כשלי שוק הפוגעים באוכלוסיות שלמות משמשים להתנגחויות פוליטיות ונדחקים לשוליים — הצלחה של חברי הכנסת היא הצלחה של הציבור כולו.

המהפכה אינה רק הצהרתית. התיקון לחוק מביא בשורה אמיתית גם מבחינה משפטית, שכן המחוקק קבע הוראות ספציפיות וברורות החלות על המשכיר ועל השוכר — ובעיקר השכיל לקבוע כי חלק מהוראותיו הן קוגנטיות — קרי כאלה שאי־אפשר להתנות אותן בחוזה, ואף אם הצדדים להסכם חתמו על תנאים הסותרים הוראות אלה, הם בטלים. המחוקק נזהר בקביעת חקיקה קוגנטית, וקביעת הוראות בחוק השכירות ככאלה יכולה להביא לשינוי יסודי בעולם השכירות.

דוגמה טובה לכוחה של חקיקה קוגנטית אפשר למצוא בחוק המכר (דירות). החוק, המסדיר את חובותיו של יזם המוכר דירות חדשות, הוא כזה שאי־אפשר להתנות אותו בחוזה, אלא לטובת הרוכש. כל הנושאים המוסדרים בו — ובהם הגנה על כספי הרוכשים, קביעת פיצוי בגין איחור במסירת הדירה וטיפול בליקויים — נועדו להגן על הרוכשים, שהם הצד החלש מול היזמים.

מעת לעת המחוקק פועל לתקן פרצות בחוק המכר ולהוסיף הגנות לרוכשים בהתאם לפרקטיקות המתפתחות בפועל. התוצאה ברורה: לאורך השנים אפשר לראות כיצד הפרקטיקה בתחום רכישת דירות מקבלן שינתה פניה, באופן המספק הגנה משפטית ומסחרית לרוכש. עם הזמן, יזמים יישרו קו והתחילו לפעול בהתאם להוראות החוק.

כך מבקש המחוקק לבצע גם בשוק השכירות. התיקון לחוק יורד לשורשו של הסכם השכירות וקובע הוראות ברורות בשורת נושאים קריטיים לשוכרי דירות — ובהם הגבלת גובה הערבות שאפשר לדרוש משוכר כבטוחה, מתן אפשרות לשוכר לתקן ליקויים שהמשכיר לא תיקן תוך קיזוז ההוצאות מדמי השכירות, הגבלת האפשרות להביא לסיום ההתקשרות ללא סיבה, ומעל לכל הגדרה ברורה לדירה הראויה למגורים.

שוק השכירות זקוק לקביעה של חוקי משחק הוגנים, בדומה לשוק מכירת הדירות החדשות. המשכירים, בעיקר באזורי הביקוש כמו גוש דן, הם בעלי כוח עצום מול שוכרים בעלי כוח מיקוח אפסי. ציבור השוכרים מייחל לשינוי חברתי וצרכני אמיתי, והמחוקק, ברגע נדיר יחסית בשנים האחרונות, ביצע מהלך חקיקתי בעל משמעות חברתית אדירה. השינוי לא יהיה מיידי, אך את תוצאותיו נראה בעתיד. נותר רק לקוות כי אין מדובר באירוע חד־פעמי, וכי חברי הכנסת יתמקדו בחקיקה יסודית כזאת ופחות בחקיקה שבה אנחנו נתקלים בכלי התקשורת מדי יום.

הכותב הוא עורך דין ומשמש ראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד גלוזמן ושות'



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#