דירות יד שנייה ממתינות על המדף זמן רב מבעבר - והמוכרים מתגמשים במחיר - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דירות יד שנייה ממתינות על המדף זמן רב מבעבר - והמוכרים מתגמשים במחיר

ניתוח של ד"ר איתי אטר על נתוני אתר yad2 מצא כי בתוך חצי שנה חלה עלייה של 24% בזמן שחלף בין פרסום מודעה באתר לבין ביצוע העסקה ■ הפער בין המחיר המבוקש למחיר המכירה גדל ב-13% ■ הרצליה היא היחידה שבה זמן ההמתנה דווקא התקצר

60תגובות
ראשון לציון
עופר וקנין

בחודשים האחרונים התפרסמו שלל נתונים המצביעים על התקררות בשוק הנדל"ן, ובהם ירידה במספר העסקות ויציאת משקיעים מהשוק. בהתאם לכך, גם גרף מחירי הדירות חדל לעלות באופן חד, כפי שהיה העשור האחרון, וכבר כמה חודשים מראה יציבות.

ניתוח שעשה ד"ר איתי אטר, מרצה בכיר בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב וחוקר במכון אלרוב לחקר הנדל"ן, מציג צד נוסף להתקררות זו. במסגרת הבדיקה, המתבססת על מאגר נתוני אתר yad2, איתר אטר את כלל המודעות שפורסמו ב–yad2 והגיעו לביצוע עסקה לרכישת דירה ב–22 ערים. הבדיקה נערכה מהרבעון הראשון של 2015 עד לרבעון הראשון של 2017. לאחר מכן, השווה אטר בין נתוני העסקה בפועל, לפי הדיווח לרשות המסים, למודעת הפרסום בשני פרמטרים מרכזיים - הזמן שחלף בין פרסום המודעה לחתימת העסקה, והמחיר ששולם עבור הדירה, לעומת המחיר שנדרש במודעה.

ד"ר איתי אטר
מיכה לובטון

הניתוח מגלה כי במהלך השנה האחרונה התארכה התקופה הנדרשת למכירת דירה מיד שנייה באופן דרמטי. בעוד לעסקות שבוצעו ברבעון השלישי של 2016 קדמה תקופת המתנה ממוצעת של 139 ימים - לעסקות שבוצעו ברבעון הראשון של 2017 קדמה תקופת המתנה ממוצעת בת 172 ימים. מדובר בעלייה של 33 ימים - כ–24%.

הניתוח מבוסס על מודעות שפורסמו על ידי מוכרים פרטיים ב-yad2, שהחליט להנגיש את מאגר הנתונים שלו לצורכי מחקר אקדמי. מודעות אלה פורסמו עבור נתח מכובד של כ-30% מכלל העסקות למכירת דירות יד שנייה בערים שנבדקו.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בעניין ההפרש בין המחיר המבוקש במודעה והמחיר ששולם בפועל לפי נתוני רשות המסים, הממצאים אינם דרמטיים. ברבעון הרביעי של 2016 וברבעון הראשון של 2017 מחיר הפרסום היה גבוה ב–3.5% מהמכירה בפועל. אף שזה הפרש גבוה יותר מזה שנמצא ברבעון השני וברבעון השלישי אשתקד (3.2% ו–3.1% בהתאמה), אין מדובר בנתון חריג במיוחד ביחס לשנים האחרונות. בראשית 2015 למשל, היה ההפרש גבוה אף יותר - 4.3%.

מוכרי הדירות גמישים יותר במחיר העסקה

דווקא העקשנים מתפשרים

בדיקת האופן שבו השתנו זמני ההמתנה לעסקה בכל עיר מתוך ה–22 שנבדקו חושפת ממצאים מעניינים. בהשוואה בין הרבעון השלישי של 2016, לרבעון הראשון של 2017, היתה הרצליה העיר היחידה שבה זמן השיווק התקצר, בשלושה ימים בממוצע — ירידה של 2.2%. ברחובות, אשקלון ופתח תקוה התארך זמן ההמתנה, אך במעט. ברחובות התארך זמן ההמתנה בתשעה ימים (6%), ובאשקלון ובפתח תקוה בעשרה ימים (6.3% ו-6.9% בהתאמה).

.

ביתר הערים התארכו זמני ההמתנה לתקופות ארוכות הרבה יותר, כשבראש צועדת כפר סבא, עם תוספת של 61 ימים (56.2%). בנהריה משך הזמן הממוצע שהתווסף ארוך אף יותר - 67 יום, אם כי שיעור התארכות התקופה מעט נמוך יותר (53%). גם בת ים נמצאת בצמרת הערים שבהן זמן ההמתנה לעסקה התארך, עם תוספת המתנה של 59 יום (48.2%).

גם בערים הגדולות התארך הזמן שבו ממתינות הדירות על המדף. בתל אביב התארכה תקופת ההמתנה ב–18 ימים (13.6%), בירושלים ב–46 ימים (33.6%), בחיפה ב–45 ימים (36.2%), בראשון לציון ב–35 ימים (26.7%) ובבאר שבע ב–24 ימים (15.8%).

באשר לפרמטר השני שבחן אטר, שיעור ההפרש בין המחיר המבוקש במודעה למחיר העסקה בפועל, נחלקות הערים באופן כמעט שווה לכאלה שבהן התרחב הפער, לכאלה שבהן הוא הצטמצם. בראש רשימת הערים שבהן נטו המוכרים להתגמש כדי לסגור עסקה ניצבת אשדוד, עם גידול ממוצע של 2% בהפרש בין המחיר המבוקש במודעה לבין מחיר המכירה בפועל, ואחריה ברשימה חולון (גידול של 1.8%), תל אביב ובאר שבע (1.6% כל אחת).

מוטי קמחי

את רשימת הערים, שבהן דווקא הצטמצם ההפרש ביו המחיר המבוקש במודעה למחיר המכירה, מובילה בני ברק עם ירידה של 2.9% — על אף גידול של יותר מחודש בתקופת ההמתנה. אחריה ברשימה בית שמש והרצליה (1.8% בכל אחת).

לדברי אטר, ממצא מעניין נוסף באשר לשיעורי ההפרש בין המחיר המבוקש למחיר העסקה נמצא כשהשווה בין הדירות שזמן ההמתנה למכירתן היה יותר מחצי שנה, לאלה שזמן מכירתן היה נמוך יותר. דירות שנשארות על המדף זמן ממושך יותר, מעידות על עמדה חזקה יותר של המוכר, שאינו לחוץ לסגור עסקה וממתין להצעה המתאימה.

עם זאת, אטר מסביר כי "דווקא בקרב המוכרים הסבלניים ראינו בשנה האחרונה את השינוי הגדול ביותר מבחינת ההתגמשות על המחיר, בעוד התנהגותם של המוכרים המהירים יותר בהקשר הזה כמעט לא השתנתה". לדבריו, "אלה שמכרו את דירתם בתוך פחות מ–180 ימים, ירדו במחיר בתקופה הנבדקת בכ–4%. אבל אצל המוכרים בעלי הסבלנות זיהינו עלייה תלולה במוכנות להתפשר - מהתגמשות מזערית של קצת יותר מ–1% שאפיינה את העסקות שנחתמו על ידם ברבעון השלישי של 2016, להתגמשות משמעותית בהרבה של יותר מ–2.5% ברבעון הראשון של 2017".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#