כך תיעצר עליית המחירים במרכז - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כך תיעצר עליית המחירים במרכז

הרעה בתנאים העסקיים ובתנאי המגורים בליבת השוק בגוש דן, שתביא לתזוזת של עסקים, צפויה לגרור אחריה גם את הביקושים לדירות, ונדידת הביקושים הזאת עשויה להביא בטווח הארוך לעצירה של עליות המחירים

23תגובות
פקקים באזור הרכבת הקלה בתל אביב. מועד הפעלתה רק מתרחק
עופר וקנין

מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מ–15 ביוני הצביע על קצב עליית מחירים שנתי של יותר מ–4%, והגביר את תדירות השאלה שמכרים מרבים לשאול אותי — עד כמה יכולים מחירי הדירות להאמיר? השאלה חוזרת חדשות לבקרים עקב עליית מחירי הדירות, הנמשכת ברציפות מאז 2006, למרות הניסיונות של שרי האוצר והשיכון לבלום אותה. הגדיל לעשות שר האוצר, משה כחלון, ששם את הנושא במרכז מדיניותו הכלכלית, כולל קשירת עתידו הפוליטי בהצלחה של הורדת מחירי הדיור.

פוליטיקאים וכלכלנים שהתייחסו לבעיה ניסו לקשור את מחירי הדירות המטפסים בהכנסה של משקי הבית. לטענתם, הפער המתרחב בין מחירי הדירות להכנסה השוטפת של משקי הבית לא יאפשר לציבור לרכוש דירות — ולכן יגרום לדילול הביקוש ולירידת מחירים.

עד כה המציאות טופחת על פני המצדדים בתיאוריה זאת, ולמעשה מאז כניסתו של כחלון לתפקידו, לא רק שהמחירים המשיכו לעלות — קצב העלייה ב–2016 גבר, והיה יותר מ–8% בשנה, לפי הלמ"ס. ב–2017 המחירים המשיכו לטפס בקצב של 4%–5%. באחרונה טוענים פרשנים שונים כי מסתמנת האטה בשוק הדיור, המתבטאת בירידת מספר העסקות, וכי היא נובעת מתוכנית מחיר למשתכן. לדעת כמה מהם, התהליך יתפתח לכיוון של ירידת מחירים כללית בשוק.

איני שותף לדעה זאת, ולהערכתי נתוני היסוד בשוק — היצע הדירות מול הביקוש להן — אינם תומכים בשינוי כיוון יציב של המחירים. סביר להניח שקיים יחס כלשהו בין מחירי הדירות לרמת ההכנסה של משקי הבית; סביר אף שיחס זה יעצור או יאט את הביקושים — אבל נכון להיום איש אינו יודע מהו, ולכן אי־אפשר להגדיר מכיוון זה גבול עליון ברור למחירי הדירות. איני מתיימר להגדיר גבול כזה, אך להערכתי יגיע הגבול העליון למחירי הדירות ממקור שונה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בחינת מערך תשתיות התחבורה בגוש דן — אזור שבו הביקושים לדירות גבוהים במיוחד — מצביעה על האטה מתמשכת של מהירות הנסיעה במרחב. למעשה, יש האטה בכל המרחב שבין חדרה לגדרה. הדבר נובע מהשילוב של גידול מתמשך במספר כלי הרכב עם פיגור בפיתוח תשתיות התחבורה לרכב פרטי ולתחבורה ציבורית. אם מגמות אלה ימשיכו, תתרחש לכל המאוחר בתוך חמש שנים "הסופה המושלמת" — סופה תחבורתית שתתבטא בפקק תנועה ענקי במרחב גוש דן, שיגרום לעצירה מוחלטת של התנועה למשך שעות רבות.

לאחר פקק הענק הראשון, תחזור התופעה בתדירות גוברת. מערך התחבורה הציבורית אינו ערוך כלל להחליף את התחבורה המבוססת על רכב פרטי. כך למשל, עיון בהתקדמות פרויקט הרכבת הקלה בגוש דן מצביע על היעדר יכולת להגדיר מועד הפעלה כלשהו. יתרה מזאת, נראה כי המועד מתרחק והולך עקב קשיים תקציביים ותפעוליים.

הבעיה בתחבורה הציבורית בישראל היא הסיבה שאגרות גודש ומהלכים נוספים, המקובלים בבירות אירופיות להקטנת העומס התחבורתי, אינם ישימים. באירופה יש לציבור חלופות משופרות של תחבורה ציבורית — רשת רכבות תחתיות, רכבות קלות וכדומה.

הקשר בין האטת התנועה המתמשכת למחירי הדירות טמון בפרמטרים שלפיהם מחליט משק בית על מיקום המגורים. סקרים שנערכו בנושא מראים כי הגורם המשפיע ביותר על קביעת מקום המגורים של משק בית הוא מיקום מקור התעסוקה של משק הבית. לגורם זה מצטרפים גורמים נוספים, ובהם שירותים זמינים בתחומי החינוך, הבריאות והתרבות, תפישת עולם (איכות סביבה, קשרים קהילתיים וכדומה) ותשתיות (תחבורה, תקשורת, ביוב וכדומה).

הקושי התחבורתי בגוש דן, עליות המחירים של שטחים מובנים לתעסוקה ושל הדירות וההרעה המתמשכת ברמת השירותים — יגרמו לחברות הממוקמות כיום במרחב גוש דן לחפש מיקומים אלטרנטיביים. המיקומים האלה יימצאו מצפון ומדרום לליבת שווקי הנדל"ן בגוש דן.

הרעה בתנאים העסקיים ובתנאי המגורים בליבת השוק בגוש דן, שתביא לתזוזת של עסקים, צפויה לגרור אחריה גם את הביקושים לדירות, ונדידת הביקושים הזאת עשויה להביא בטווח הארוך לעצירה של עליות המחירים.

חשוב להדגיש כי הניתוח המוצג במאמר זה משקף מגמות ארוכות טווח. בטווח הקצר והבינוני עשויים להתפתח מחזורי עלייה וירידה של מחירי הדירות, שינבעו ממחזורי עסקים של גאות ושפל כלכליים במשק — אבל בטווח הארוך, רק שינוי מבני מהותי, שייצר מוקדי פעילות כלכלית אלטרנטיביים לגוש דן, יבלום את עליות המחירים באזור, תוך התכנסות לגבול המחירים העליון.

הכותב הוא חוקר נדל"ן ומרצה במכללת הדסה, ירושלים



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#