קרית משה ברחובות ויפו הניבו למשקיעים תשואה כוללת של יותר מ–20% בשנה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מדד YAD2-THEMARKER למשקיעים

קרית משה ברחובות ויפו הניבו למשקיעים תשואה כוללת של יותר מ–20% בשנה

מדד yad2-TheMarker למשקיעים מצא כי דמי השכירות לא עלו בעקבות קידום חוק הדירה השלישית ■ רוב היעדים המסורתיים של המשקיעים — ערי פריפריה — סבלו מתשואות נמוכות לעומת המרכז, שבו יש פוטנציאל רווח נוסף בשל מיזמי התחדשות עירונית

7תגובות
יפו
עמר עבד אלקאדר

קרית משה ברחובות היא השכונה הכדאית ביותר למשקיעי הנדל"ן בשנה החולפת — כך עולה ממדד yad2–TheMarker למשקיעים למחצית 2017. מי שרכש לפני שנה דירת 2 חדרים בשכונה והשכיר אותה, זכה בתשואה של 24%. מיד אחריה מגיעות יפו והשכונות בדרום תל אביב, כשמשקיעים שרכשו בהן דירות ביולי 2016 קיבלו תשואה שנתית של 22%.

השנה האחרונה בשוק הנדל"ן היתה דינמית, והתחזקה בה האווירה נגד המשקיעים, המאפיינת את כל תקופת הממשלה הנוכחית. המגמה הזאת התחילה כבר במחצית השנייה של 2015, אז העלה שר האוצר, משה כחלון, את מס הרכישה ב–60%. כתוצאה מכך, שיעור רכישת הדירות של משקיעי הנדל"ן מכלל העסקות ירד מתחת ל–20% — לשפל שלא זכור כמותו. ברוב חודשי השנה החולפת עמד על הפרק חוק מס ריבוי דירות (חוק הדירה השלישית), שנועד למסות משקיעים מרובי דירות, ולעודד אותם למכור חלק מהן באמצעות הטבות במס שבח וקרנות גמל, שבהן יוכלו להשקיע במקום בדירות. מעמדו הסופי של החוק, שעומד ותלוי בהחלטת בג"ץ, עדיין אינו ברור.

יש הסבורים כי אם החוק ייפסל, המשקיעים ישובו בהמוניהם לשוק, אבל אין לכך ראיות. להפך, עיון בשינויים בהתנהגות המשקיעים מראה כי עיקר הירידה ברכישת דירות על ידם התרחשה בעקבות העלאת מס רכישה, בעוד קידום חוק הדירה השלישית כמעט לא השפיע. מעבר לכך, למשקיעים יש אפשרויות לעקוף את המיסוי. גם הגדרות החוק, שלפיהן יש מינימום לשווי דירה שתמוסה, מגבילות את האפקטיביות שלו.

המשקיעים מחפשים דירות עם פוטנציאל להתחדשות עירונית

לא פעם נשמעו משקיעים מאיימים על כך ששיעור רכישת הדירות הנמוך על ידם מול הגידול הניכר שחל בתקופה האחרונה במכירת דירות, יגרום להם להעלות את דמי השכירות. בדיקת תנהתחודות מחירי השכירות על דירות 2 חדרים בין יולי 2016 ליוני 2017 מגלה חד־משמעית כי בינתיים אין שום עדות לדברים. בחלק מהאזורים המחירים ירדו, באחרים הם עלו, לרוב בעשרות שקלים לחודש, כלומר אחוזים בודדים משכר הדירה. לא נמצא כל הבדל בין ההתנהגות הזאת להתנהגויות בתקופות אחרות שיכול להעיד על שינוי כלשהו.

עם זאת, אין להתעלם מעדויות רבות על כך שמשקיעים החתימו שוכרים על חוזים, שלפיהם אם חוק הדירה השלישית יאושר — השוכרים יישאו בנטל המיסוי. מכיוון שהחוק עדיין לא אושר, הסעיפים האלה לא הופעלו, ואי־אפשר לראותם בנתונים.

האזורים המובילים בשיעורי התשואה על דירות

עניין נוסף הוא השאלה עד כמה באמת פוחת מלאי הדירות שבידי המשקיעים? לפני הנתונים של משרד האוצר, מאמצע 2016 עד לחודשים האחרונים, המשקיעים מכרו כ–2,500 דירות יותר מאשר רכשו — כלומר מלאי הדירות שבידיהם התקזז בשיעור זה. ואולם ביוני 2015, זמן קצר לפני העלאת מס הרכישה, המשקיעים רכשו כ–6,500 דירות, מספר שהיה כפול מהממוצע החודשי עד אז — ויותר מפי ארבעה מממוצע הרכישות החודשי שלהם כיום. במלים אחרות, המשקיעים רכשו באותו חודש מלאי גדול מאוד של דירות, שמקזז ויותר מכך את המכירות שלהם מהתקופה האחרונה.

דירות יד שנייה פופולריות מאור בקרב המשקיעים מכיוון שהן זולות יותר ומשום שהן נושאות תשואות גבוהות. בשנים האחרונות, עקב עליית מחירי הדירות, גבר מאוד הביקוש לדירות האלה בקרב שוכרים — והפופולרימחיר למשות שלהן גדלה עוד יותר. גורם חשוב נוסף שמגביר את הביקוש לדירות יד שנייה הוא פוטנציאל לתמ"א 38 ולפינוי־בינוי בדירות כאלה, שרובן נמצאות בבניינים ישנים, המהווים יעד להתחדשות עירונית.

במקרה שבו דירה משתתפת בתמ"א 38 או בפינוי־בינוי, המשקיע צפוי לזכות בתשואות גבוהות בהרבה מהתשואות הרגילות, שמורכבות מתשואה שוטפת בגין שכר דירה ומתשואה כתוצאה מעליית שווי הדירה. לכן משקיעים רבים נוהגים לבדוק כיום לא רק את נתוני השוק של הדירה מבחינת שכירות ומכירה, אלא גם את הפוטנציאל להתחדשות עירונית.

לפיכך, נכלל השנה באופן מפתיע מרכז רמת גן בצמרת התשואות של המדד שלנו. מחירי דירות 2 חדרים באזור, הנחשב לאחד מהפופולריים מבחינת תמ"א 38, קפצו בתקופה הנסקרת ב–12.2%, ובתוספת של תשואה שנתית שוטפת על שכירות (3.8%), הם הגיעו לתשואה שנתית גולמית (לא כולל הוצאות וחודשים שבהם הדירה נותרת ריקה וכיו"ב) כוללת של 16%.

מחיר למשתכן טורף את הקלפים?

למקום הראשון הגיעה שכונת העוני קרית משה הממוקמת ברחובות. עם מחירי דירות 2 חדרים בשכונה שקפצו בכמעט 20% בשנה האחרונה לכמעט 900 אלף שקל ועם תשואה שוטפת של 4.3%, משקיעים שרכשו דירות במקום לפני שנה, זכו לתשואה כוללת גולמית של כמעט רבע מהשקעתם ההתחלתית. מחירי דירות 2 חדרים בשכונה מתנהגים באופן שונה מברוב האזורים האחרים. בעוד ברוב האזורים זינוקי המחירים הגדולים ביותר חלו ב–2009–2010, ולאחר מכן הם התמתנו, בקרית משה הקפיצות הגדולות אירעו בעיקר בשנים האחרונות. בארבע השנים האחרונות מחירי הדירות עלו בכ–40%.

למקום השני הגיע אזור יפו בתל אביב, שבו המחירים ניתרו זינוק ב–18.5% בשנה האחרונה, והתשואה השנתית משכירות היתה 3.7%. מחיר דירות 2 חדרים באזור כבר נושק ל–1.3 מיליון שקל.

למקום השלישי בדירוג ההשקעה המוצלחת של השנה החולפת הגיעה העיר נתיבות. נתיבות משתייכת ליעדים המסורתיים של המשקיעים — עיר פריפריאלית עם דירות זולות ותשואות גבוהות. מחירי הדירות בנתיבות עלו בשנה האחרונה בכ–14%, ואליהם נוספה תשואה שוטפת משכירות של 5.3%. שכנתה של נתיבות, שדרות, הגיעה למקום השמיני בטבלה, עם עליית מחיר של 9.7%, ותשואה שוטפת של 5.9%.

ומה קרה עם יעדים מסורתיים אחרים של משקיעים? רובם תרמו למשקיעים תשואות צנועות בהרבה: מחירה של דירת 2 חדרים בבאר שבע האמיר ב–7% בשנה האחרונה, והיא נשאה תשואה שנתית של 4.7% משכירות. בשכונת הדר הכרמל בחיפה הנתונים צנועים יותר: מחירי הדירות 2 חדרים באזור טיפסו בכ–2%, והתשואה השנתית בגין שכירות היתה 4.2%, כך שבסך הכל משקיעים קיבלו מדירות 2 חדרים בשכונה כ–6.5% בשנה החולפת. זאת אמנם אופציה סולידית, אבל בהשוואה ליעדים החדשים מדובר בשיעור לא מרשים.

למקום הרביעי הגיעה שכונת נורדאו בנתניה, שנהנית אף היא מהיתכנות לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38. מחירי הדירות בשכונה נסקו בשנה האחרונה ב–15%, והתשואה השוטפת על שכירות הסתכמה ב–4%. במקום החמישי והשביעי בטבלת צמרת ההשקעות נמצאות בהתאמה, שתי השכנות רמלה ולוד, שהתשואות הכוללות של שתיהן הגיעו ל–16.9% ו–15.6% בהתאמה.

השאלה היא מה הלאה. מבצעי מחיר למשתכן הגדולים דוחפים אמנם שוכרים לרכוש דירות מוזלות, אבל אלה יהיו מוכנות לאכלוס בעוד שנים — כך שהביקושים לשכירות לא ירדו. עם זאת, עליית הריביות על משכנתאות עשויה לעורר ביקושים נוספים לשכירות, אם כי עד כה אין שינויים ניכרים בדמי השכירות.

מהצד של מחירי הדירות, המדד שפירסמנו בשבוע שעבר הצביע על שבירת שיא של שש שנים במספר ערים שבהן מחירי הדירות ירדו, וייחסנו זאת לתגובה למחיר למשתכן, שהוריד ביקושים לדירות יד שנייה. משקיעים יצטרכו להתחשב בגורם הזה, אפילו שעל פניו הוא נראה זמני.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#