בעלי הדירות נשברו? שיא של 6 שנים במספר הערים שבהן ירדו המחירים - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מדד yad2

בעלי הדירות נשברו? שיא של 6 שנים במספר הערים שבהן ירדו המחירים

מחירי הדירות ירדו ביוני לעומת מאי ביותר ממחצית מהערים המשתתפות במדד yad2–TheMarker ■ הערכות: הסיבה לכך היא מכרז מחיר למשתכן הגדול, הכולל 15 אלף יחידות דיור, ומרחיק זמנית את הזוגות הצעירים מהשוק החופשי רוב הירידות היו בפריפריה

193תגובות
שדרות עיר בבניה
אליהו הרשקוביץ

בכ-53% מהערים שנבדקו במדד yad2–TheMarker ירדו מחירי הדירות המבוקשים ביוני 2017, לעומת מאי. ככל הנראה, המניע לירידות הוא הגרלת הענק של מחיר למשתכן שהוכרזה לפני כשבועיים. ההגרלה מרחיקה מהשוק החופשי עשרות אלפי משקי בית המחפשים דירות, לפחות עד שיתפרסמו תוצאותיה באמצע אוגוסט. לפי המדד, נראה כי ההגרלה, שכוללת 15 אלף דירות, שיכנעה מוכרי דירות רבים להוריד את מחירי הדירות בחודש שעבר.

מדובר בשיעור הירידות הגבוה ביותר מאז אוגוסט 2014, אז הושפע השוק מקידום תוכנית מע"מ 0% של שר האוצר הקודם, יאיר לפיד. מבחינת מספר הערים, זו הירידה הגבוהה ביותר מאז אוקטובר 2011, אז נרשם מספר דומה של ערים שירדו בהן המחירים, אבל המדגם היה קטן יותר (כלל רק 31 ערים, לעומת 36 כיום). עם זאת, כשבוחנים את הנתונים בטווח של חצי שנה, מדצמבר 2016 ועד לסוף יוני השנה, מגלים כי המחירים ירדו בארבע ערים בלבד.

נתונים בכתבה

בדרך כלל ביוני אנו עורכים סקירה חצי שנתית, אבל עקב צלילות המחירים העמוקות, תוקדש מרבית הסקירה הנוכחית למה שהתרחש בשוק בחודש שעבר. מדד yad2–TheMarker מתבסס על חוכמת ההמונים. בניגוד למדדים אחרים, הוא אינו מייצג שינויי מחירים, אלא שינויים באווירה. הוא נועד לבחון ציפיות של בעלי דירות המציעים אותן למכירה ב–36 הערים המשתתפות במדד, באמצעות המחירים הנדרשים (בניכוי מחירים חריגים ונכסים צמודי קרקע). ההנחה היא שבסופו של דבר הציפיות של מוכרי הדירות יתגשמו, או לכל הפחות ישפיעו על המציאות באופן מסוים. במדד מחשבים את היחס בין מספר הערים שבהן ירדו המחירים הנדרשים, לבין מספר הערים שבהן הם עלו.

היתרון הגדול של המדד הוא זיהוי מהיר מאוד של השינויים בשוק, בניגוד למדדים אחרים שעושים זאת בפיגור של כחודשיים. כך למשל, בתוך כשלושה שבועות מאז הוכרז על ההגרלות הגדולות של מחיר למשתכן - המדד כבר זיהה שינוי דרמטי בהתנהגות של בעלי הדירות.

הניסיון מלמד כי בזמנים שבהם בעלי הדירות סוברים כי מחירי הדירות צפויים לרדת, הם מפחיתים בהתאם את המחירים כדי למכור אותן במהירות. לפיכך, במצבים כאלה חלות ירידות מחירים בערים רבות במדד. כך אירע למשל בשיא המחאה החברתית של 2011, שבה חלו ירידות מחירים ביותר מ-50% מהערים הנבדקות, וכאמור בחודש שעבר. לעומת זאת, כשמחירי הדירות נוטים לעלות באופן מתון, שיעור הערים שבהן חלות ירידות מחירים נע בין 20% ל–40%. כששיעור הערים שבהן יורדים המחירים נמוך מ-20%, ההערכות הן כי בעלי הדירות סבורים במידה גבוהה של ביטחון כי מחירי הדירות יעלו. כך למשל, קרה בחודשים שקדמו לפרוץ המחאה החברתית ב-2011.

מאז שירדה מהפרק תוכנית מע"מ 0% והממשלה הקודמת פורקה, הצביע לרוב מדד yad2-TheMarker על שיעורי ביניים של 20%–35% מהערים שבהן ירדו המחירים בכל חודש. שיעורים אלה מעידים כי בעלי הדירות לא הגיבו באופן חד לצעדים של שר האוצר, משה כחלון, עד לחודשים האחרונים.

בחודשים מארס־מאי עלה שיעור הערים שבהן ירדו מחירי הדירות, והגיע לכ–40%. אנו הערכנו כי הדבר קשור לחוק ריבוי דירות (חוק הדירה השלישית), שעתידו נמצא בבג"ץ. תוכנית מחיר למשתכן, המלווה את שוק הנדל"ן זה כשנתיים ומציעה לזוכים בהגרלות אפשרות לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק, לא הראתה עד כה השפעה ממשית על התנהלות בעלי הדירות. הסיבה: למימוש התוכנית בטפטופים אין את האפקט המתאים.

נראה כי במשרד האוצר הבינו זאת, ולכן גיבשו את ההגרלות הגדולות: אחת ל-14,654 דירות, המבוצעת בימים אלה; והשנייה לכ-10,000 דירות, שתיערך באוקטובר. עם ההכרזה על ההגרלה הנוכחית, הכוללת 24 יישובים, רוב הזכאים להשתתפות במחיר למשתכן, כ–46 אלף משק בית, הסירו באחת את הביקושים שלהם מהשוק החופשי, והם מתמקדים עכשיו בהגרלות. בעלי דירות המציעים אותן למכירה, חשו בנפילה בהתעניינות לדירות שלהם, ולכן המחירים יורדים - במיוחד בערי הפריפריה.

נתונים בתכבה

כרמיאל מובילה את ירידות המחירים ביוני

בכל ערי הדרום המשתתפות במדגם, וברוב ערי הצפון, צללו מחירי הדירות ביוני לעומת מאי. ירידת המחירים החודשית הגדולה ביותר היתה בכרמיאל - 4.6%. המחיר הממוצע של דירת 3 חדרים בעיר היה 755 אלף שקל, ואילו דירת 4 חדרים עלתה 1.06 מיליון שקל בממוצע. בנהריה חלה ירידה של 2.3%, כך שדירת 3 חדרים עלתה בממוצע 853 אלף שקל, ואילו המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים היה 1.2 מיליון שקל בחודש שעבר. בעפולה המחירים ירדו ב-1.7%, ל-643 אלף שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, ו-907 אלף שקל לדירת 4 חדרים.

בטבריה, לעומת זאת, נרשמה אחת מעליות המחירים הבולטות בחודש שעבר - 2.5%. המחיר הממוצע של דירת 3 חדרים בעיר בחודש שעבר היה 608 אלף שקל, ואילו דירת 4 חדרים עלתה 857 אלף שקל בממוצע. גם בעכו חלה עלייה חודשית במחירי הדירות, בשיעור של 0.5%. דירת 3 חדרים בעיר עלתה 709 אלף שקל בממוצע, ודירת 4 חדרים עלתה כמיליון שקל.

בכל ארבע ערי הדרום המשתתפות במדגם ירדו מחירי הדירות בחודש שעבר, אם כי בשיעורים נמוכים. בבאר שבע חלה ירידה של 0.1%, ל-817 אלף שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, ו–1.152 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. מחיר הדירות בנתיבות ירדו ב-0.2%. המחיר הממוצע של דירת 3 חדרים בעיר היה 706 אלף שקל, ומחיר דירת 4 חדרים היה 996 אלף שקל בממוצע. באשקלון המחירים ירדו ב-0.3%, ל-892 אלף שקל לדירת 3 חדרים, ו–1.26 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. בשדרות המחירים ירדו ב-0.5%, כך שדירת 3 חדרים עלתה בחודש שעבר 610 אלף שקל בממוצע, ודירת 4 חדרים עלתה 861 אלף שקל.

בקריות ביאליק (838 אלף שקל לדירת שלושה חדרים, ו-1.18 מיליון שקל ל-4 חדרים) ומוצקין (871 אלף שקל ל-3 חדרים, ו-1.23 מיליון שקל ל-4 חדרים) ירדו מחיר הדירות ביוני ב–1.4%. בחיפה ירידת המחירים החודשית היתה 1.1%. דירת 3 חדרים בעיר עלתה 957 אלף שקל, ואילו דירת 4 חדרים עלתה 1.35 מיליון שקל בממוצע. באזור חיפה המחירים עלו רק בקרית אתא, בשיעור צנוע של 0.7%, כך שהמחיר הממוצע של דירת 3 חדרים בחודש שעבר היה 722 אלף שקל, ודירת 4 חדרים עלתה 1.02 מיליון שקל בממוצע.

בין העליות הגדולות ממאי ליוני, בולטת אור יהודה, שבה היתה העלייה החודשית הגבוהה ביותר - 3.3%. המחירים הממוצעים של דירות 3 ו-4 חדרים בעיר היו בחודש שעבר 1.29 מיליון שקל, ו-1.82 מיליון שקל בהתאמה. אחרי אור יהודה מדורגות לוד עם עלייה של 3.1% (995 אלף בממוצע ל–3 חדרים, ו-1.4 מיליון שקל ל-4 חדרים), גבעתיים עם עלייה של 2.7% (2.15 מיליון בממוצע שקל ל-3 חדרים, ו-3.03 מיליון שקל ל-4 חדרים) והרצליה עם 2.7% (1.83 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים ו–2.58 מיליון שקל לדירת 4 חדרים).

נתונים בכתבה

בחצי השנה האחרונה המחירים דווקא טיפסו במרבית הערים

האם אנו בנקודת שבר של שינוי מגמה? קשה כמובן להעריך. כאמור, בעבר כבר היו מצבים דומים, בעת המחאה החברתית של 2011 ובעת קידום מע"מ 0% ב–2014. בשני המקרים הביקושים לדירות מצד הזוגות הצעירים ירדו בחדות, אך למשך תקופה קצרה, ומיד לאחר מכן זינקו. מבצעי מחיר למשתכן מוגבלים בזמן שבו הם משפיעים באופן חד על הביקושים לדירות, ולפיכך עולה השאלה מה יקרה מאוחר יותר. קשה להאמין שהממשלה יכולה להתמיד לאורך זמן בהגרלות ענק של דירות מוזלות, ולכן ייתכן כי מדובר בשינויים לטווח קצר בלבד. עם זאת, גורמים אחרים, כמו הריבית הגבוהה, אמורים להיות גורם משפיע שילווה את השוק באופן קבוע, וילחץ לכיוון של הורדות מחירים.

כך אן כך, כשמסתכלים על השוק הדיור בחצי שנה האחרונה, המציאות נראית דינמית הרבה פחות. מחירי הדירות ירדו בסך הכל בארבע ערים: עכו (2%), נהריה (1.7%), קרית ביאליק (3%) וקרית מוצקין (0.4%).

בשאר הערים המחירים טיפסו, ובחלקן היו אף קפיצות משמעותיות. בשדרות המחירים זינקו ב–10.6% בחצי השנה האחרונה, ואחריה מדורגת השכנה נתיבות עם ניתור של 9.2%. עוד צמד ערים שכנות שבהן האמירו המחירים בחצי השנה האחרונה הן רמלה, שבה עלו המחירים ב-7.4%, ל-1.13 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, ו-1.59 לדירת 4 חדרים; ולוד שבה קפצו מחיר הדירות בחצי השנה האחרונה ב-7.3% (995 אלף שקל בממוצע ל-3 חדרים, ו-1.4 מיליון שקל ל-4 חדרים).

עליות חצי שנתיות בולטות נוספות היו בהרצליה, שבה היתה עלייה של 6.1%; כפר סבא, שבה האמירו המחירים ב-5.9%, ל-1.43 מיליון שקל ל דירת 3 חדרים, ו–2.02 מיליון שקל ל-4 חדרים; וחולון, שבה זינקו מחירי הדירות ב–5%, ל-1.51 מיליון שקל בממוצע עבור דירת 3 חדרים, ו-2.13 מיליון שקל לדירת 4 חדרים.

ואולם בערים הגדולות חלו עליות חצי שנתיות מתונות יותר. בירושלים המחירים טיפסו ב-3.5% (1.86 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, ו–2.62 מיליון שקל ל-4 חדרים). בתל אביב היתה עלייה של 1.9% (2.59 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים ו-3.65 מיליון שקל בממוצע לדירת 4 חדרים) בחיפה היתה עלייה של 2.4%.

למדד הדירות המלא של יד2

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם