שאלות ותשובות |

חוק שכירות הוגנת: מהי דירה ראויה למגורים ומי משלם למתווך?

תשלומים המיועדים להשבחת מתקנים יחולו על המשכיר, ואילו השוכר אחראי לתקן על חשבונו כל ליקוי שנגרם בשל שימוש בלתי סביר. סעיפים בחוזים קיימים הפוטרים את המשכיר מאחריות לפגם שיתגלה בנכס - בטלים ■ שאלות ותשובות

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
דירה
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

הבוקר (ב') אושרה בוועדת חוקה הצעת חוק שכירות הוגנת, שמסדיר את מערכת היחסים בין שוכר ומשכיר, ומגדיר מהי דירה ראויה למגורים, על איזה צד מוטלים תשלומים שונים, מהו גובה הערבות המקסימלי שניתן לדרוש, וחוקיות סעיפים הפוטרים את השוכר ממחויבותו כלפי השוכר.

עם זאת, הביקורת שנמתחת על החוק טוענת כי הוא אינו מספק ואף מאכזב, שכן הוא אינו נותן מענה לצורך של משפחות בשכירות ארוכת טווח, ואינו מגן מפני יכולת המשכירים לייקר את שכר הדירה בין שנה לשנה.

להלן התחומים שכן נכללים תחת הצעת החוק:

מי אחראי לשלם מה?

על פי החוק, על השוכר לשאת את דמי השכירות, ארנונה, תשלומים עבור צריכה שוטפת של מים, חשמל וגז, וכן תשלומי אחזקה שוטפת לנציגות הבית המשותף.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לעומת זאת, תשלומים המיועדים לרכישת או השבחת מתקנים המשרתים את הדירה המושכרת, יחולו על המשכיר, וכך גם ביטוח הדירה המושכרת, ותשלומים שחב המשכיר לאדם שלישי. כך למשל, במידה שהמשכיר שכר את שירותיו של מתווך על מנת שיציג את הנכס לשוכרים פוטנציאלים – הוא יהיה זה שישלם את דמי התיווך. זאת בניגוד למצב הרווח כיום בשוק – כאשר השוכר הוא זה שנושא בנטל תשלום דמי התיווך.

מה גובה הערבויות?

החוק קובע הגבלה על גובה הערבויות שרשאי המשכיר לדרוש מהשוכר. גובה הערבות המקסימלי נקבע במסגרת החוק על שליש מדמי השכירות עבור כל התקופה, או פי שלושה מדמי השכירות החודשיים – הנמוך מבין השניים.

מתי ניתן לממש את הערבות?

החוק מונה ארבעה מקרים בלבד שבהם רשאי המשכיר לממש את הערובה שהופקדה בידיו: אי תשלום דמי השכירות במועדם; אי תשלום התשלומים הנוספים שבהם חב השוכר; אי תיקון ליקויים במושכר שנגרמו בשל התנהלות השוכר, או במקרה שבו לא פינה השוכר את הנכס המושכר במועד.

על המשכיר להודיע לשוכר מראש על כוונתו לממש את הערובה ולתת לו זמן סביר תקן בעצמו את הטעון תיקון. ככל שהדבר לא נעשה, רשאי המשכיר לממש את הערובה בתוך 60 ימים מיום השבת המושכר לידיו.

מי אחראי לתקן מה?

החוק החדש מסדיר את סוגיית התיקונים, וקובע כי על השוכר לתקן על חשבונו כל ליקוי בדירה שנגרם בשל שימוש בלתי סביר. כל פגם בנכס שנגרם בשל שימוש סביר – זוהי אחריות המשכיר לתקן, בתוך 30 יום מרגע שקיבל עדכון על הפגם. ככל שמדובר בפגם שתיקונו דחוף, כלומר כזה שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה – על המשכיר לתקן בתוך שלושה ימים בלבד. במקרים שבהם המשכיר לא עשה כן, רשאי השוכר לתקן את הפגם באופן עצמאי, ולהפחית את עלות התיקון משכר הדירה המשולם על ידו.

מהי דירה ראויה למגורים?

החוק החדש אינו קובע מהי דירה ראויה למגורים שאותה ניתן להעמיד להשכרה, על דרך השלילה. דירה שאינה ראויה למגורים היא דירה שאינה כוללת מערכת ניקוז, ובכלל זה מערכת לסילוק סדיר של שפכים; דירה שאינה כוללת מערכת לאספקת מי שתיה; דירה שאינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה; דירה שאין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית, וכן דלתות וחלונות לסגירת הפתחים, ובכלל זאת דלת כניסה ראשית הניתנת לנעילה; דירה הכוללת סיכון בטיחותי או בריאותי בלתי סביר.

האם החוק כולל חוזה שכירות מחייב?

לא, אך העיקרים שנקבעים בו, ובכלל זה פירוט התשלומים, גובה הערבות וכו', יחולו על כל חוזה שכירות שייחתם. עוד קובע החוק כי סעיפים הקיימים כיום בחלק מהחוזים, הפוטרים את המשכיר מאחריות לאי התאמה או לפגם שיתגלה בנכס אינם חוקיים ולכן בטלים.

בנוסף מאפשר החוק לשר המשפטים לקבוע בתקנות "חוזה שכירות מצוי". במקרים שבהם לא חתמו הצדדים על חוזה מסודר, או במקרים שבהם התגלעה מחלוקת בסוגיה שאותה החוזה אשר נחתם בין הצדדים אינו מסדיר - יפעלו הצדדים על פי החוזה המצוי.

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker