מתחם סטרילי ויקר: התוכנית הסודית של עיריית ת"א לשינוי שוק הכרמל - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מתחם סטרילי ויקר: התוכנית הסודית של עיריית ת"א לשינוי שוק הכרמל

תוכנית שאושרה לפני שלוש שנים ולא הוצגה עדיין לציבור, מפגשי הסברה סגורים למוזמנים בלבד ופיצול הסוחרים לקבוצות קטנות וממודרות: כך מתכננת עיריית תל אביב להפוך את שוק הכרמל ממקום מבולגן אך מצליח למתחם מסחר ומגורים מוסדר ויקר

104תגובות
שוק הכרמל בת"א
עופר וקנין

בפתח שוק הכרמל בתל אביב הוצב בשבוע שעבר שלט המבשר על שינויים שייתנו את אותותיהם בסביבה בקרוב. שינויים אלה יתבססו על תוכנית שאושרה לפני כשלוש שנים, אך פרטיה לא הוצגו עדיין לציבור. התוכנית כוללת רשימה של תוספות שישנו את פני שוק הכרמל מבחינת המראה, הסגנון המסחרי ומתווה בעלויות על השטחים שבתחומו.

בין השאר, מתוכננת תוספת מגורים בהיקף של 320 יחידות דיור לפחות ו–18 אלף מ"ר בסך הכל, שמיועדת להתחדשות הבתים צמודי הדופן ברחוב המסחרי המרכזי בשוק. היקף זכויות הבנייה, בשילוב התב"ע (תוכנית בניין עיר) הקיימת לאזור, יעודדו בנייה של יחידות קטנות — שכן התב"ע מתירה תכנון לדירות בשטח 50 מ"ר, שבהן לא חייבים להצמיד חניה לכל יחידה, ובאזור זה אין אפשרות לספק חניה בכל מקרה. הבנייה לגובה של חמש ושש קומות מתחייבת משום שבתוכנית העתידית אמור לקום גג אחיד מעל כל רחוב השוק — דבר שיחסום את כניסת האור והאוויר לדירות הקיימות בבניינים הניצבים שם כיום.

במסגרת הנעת השינוי המתוכנן, מתקיימים בחודשים האחרונים בזה אחר זה מפגשים סגורים בבניין העירייה, שאליהם מוזמנים סוחרים בשוק לפי סדר ורשימות שנקבעו מראש. במפגשים מוצגות תוכניות והדמיות של מראה השוק העתידי, מתואר לוח הזמנים למהלכי השינוי, וכן נדונים תנאים לחלוקת השטחים מחדש, פיצויים לבעלי דוכנים שיפונו והסדרת בעלות בחכירה על שטחים שכיום הם ציבוריים וייעודם ישונה למסחר, תיירות, מוסדות ציבור ומגורים.

המוזמנים למפגשים ולדיונים הם גורמים הפעילים בשוק, והם מורשים להיכנס למפגשים רק בהתאם לרשימת שמות המאושרת על ידי המחלקה לרישוי עסקים בעירייה. בעלי עניין בשוק שהגיעו למפגשים אלה כדי להתעדכן בתוכניות — ובהם שוכרי חנויות, יועצים מקצועיים של בעלי דוכנים ותושבים — נדרשו לעזוב את האולם כשהתברר כי שמם אינו מופיע ברשימות שהוכנו מראש.

לדברי אהרון גבריאל, השייך לאחת מקבוצות הסוחרים שהוזמנו בחודש שעבר לצפות בתוכניות לשיפוץ השוק, הוא יודע על קיומה של קבוצה נוספת אחת לפחות שהוא הודר ממפגשיה עם העירייה. "אין לי הסבר לחלוקה הזאת, חוץ מגישת הפרד ומשול. לכל הסוחרים יש עניין זהה בתוכנית ובשינויים. לפיכך, המניע להפרדה הוא רק רצון למנוע מעבר מידע, ולהחליש הסכמות שיתגבשו בין הסוחרים ויקשו על העירייה לבצע הליך שאינו מוסכם על כולם. אני יודע שיש קבוצת ירקנים, למשל, ולפגישות אתם אני לא מוזמן", אומר גבריאל.

מבחינת החוק היבש, הסוחרים הם פולשים

ייתכן שהזהירות המיוחדת שנוקטת העירייה נובעת מכך שהתוכנית נוגעת בסוגיית הבעלות על הדוכנים — שבה היא מתכננת לטפל על ידי שינוי ייעוד הקרקע וחלוקת שטחים מחדש.

כיום, רוב הדוכנים נמצאים על קרקע המסווגת באופן רשמי כדרך ציבורית. אמנם זה עשרות שנים עוברים הדוכנים מיד ליד בעסקות חוזיות ותמורת כסף, ניתנים בירושה ואף מושכרים בשכירות משנה, אך הזכויות אינן מופיעות ברשומות. כך, הסוחרים מוכרים כבעלי עניין בקרקע, רשומים ומשלמים ארנונה המחושבת לפי מדידת העירייה עצמה — אך נחשבים פולשים מבחינת החוק היבש. לדברי אחד הגורמים שגויסו לסייע בקידום התוכנית, מצב זה יאפשר "לסלק אותם ברצון העירייה ובלי מאמץ רב".

שוק הכרמל
עופר וקנין

לדברי ועד הסוחרים, העירייה מציעה כיום לבעלי הדוכנים להוציא מכיסם 200 אלף שקל בתמורה לרישומם בטאבו ל–49 שנה כחוכרים לדוכנים ששטחם שבעה מטרים. בוועד טוענים כי העירייה הצהירה שתרשום בעלויות ותפצה בעלי דוכנים לפי מדידות המופיעות ברשומותיה עד סוף 2011 — ושינויים שחלו אחרי מועד זה לא יובאו בחשבון הפיצוי והתשלום.

כמו כן, עדיין לא הושגה הסכמה לגבי דוכנים שניצבים כיום באזורים שבתוכנית החדשה יוקצו לייעוד שאינו מסחר — ולכן יש להעתיקם למקום אחר או לסלקם מהשוק. אין גם הסכמה לגבי גובה מסי הקניין הנדרשים על רישום הבעלויות החדש, ולא נקבע תמחור חכירה לדוכנים ששטחם יותר משבעה מטרים.

כיום, שוק הכרמל נחלק לאזורים מוסדרים יותר ופחות. בחלק הצפוני והעליון הדוכנים דומים בשטחם, ורובם ככולם נמצאים ברחוב המרכזי. לעומת זאת, בחלק הדרומי שורר אי־סדר, והדוכנים התפתחו בפראות והתפשטו לשטחים גדולים יותר, גם בסמטאות שממערב לרחוב המרכזי, באזור המכונה שוק עזה. לסוחרים באזור הדרומי יש לפיכך אפשרות להרוויח יותר מההסדרה המתוכננת, ואולי זו הסיבה שיש פחות התנגדות בקרבם לשינויים הצפויים.

שינוי דרמטי נוסף צפוי להיגרם מהתוכנית לחלק את השוק למתחמים לפי סוג עסקים. כלומר, באזור שיוגדר כאזור מסעדות לא ייפתחו דוכני ירקות, ובאזור שיוקצה למכירת בגדים לא תיפתח בקלות חנות מזון. בנוסף, בעלי החנויות יידרשו להוציא רישיון עסק לפי תקנים מחייבים של משרד הבריאות, שירותי הכבאות וכיוצא בזאת. הרישום החדש והגדרת המתחמים יגבילו את הגמישות המסחרית המאפיינת את אזור השוק, שעד כה שינה את אופיו בלי רישוי והסדרה, בהתאם לצו השעה.

עו"ד אמנון זכרוני משתתף בישיבות כנציג הסוחרים מחלקו הדרומי של השוק, ולפגישות עם סוחרי השוק בצד הצפוני הזמינה העירייה את אלי מזרחי, לשעבר יו”ר ועד סוחרי שוק מחנה יהודה בירושלים, כנראה בתקווה שיוכל לגשר על הפערים עם הסוחרים משוק הכרמל.

שים שוק המצב הקיים בשוק הכרמל – והתוכנית של עיריית תל אביב
כיום לפי התוכנית העתידית
9,000 מ"ר – 168 יחידות דיור שטח מגורים – מ"ר/יחידות דיור 27 אלף מ"ר – 490 יחידות דיור
אין שטחי תיירות 3,100 מ"ר
116 מ"ר )רוב המסחר כיום בנוי על
שטח שמוגדר "דרך ציבורית"(
שטחי מסחר 7,450 מ"ר
אין שטחי משרדים ותעסוקה 9,200 מ"ר
290 בחניון עילי מקומות חנייה 1,000 בחניון תת־קרקעי
לא מוסדר, רובם מוגדרים פולשים
לפי החוק בעלויות על הדוכנים החכרה ל 49- שנה תמורת 200 אלף
שקל לפחות
אין הליך רישוי מחייב, ארנונה רגילה רישוי ועמידה בתקנים עמידה בתקני בריאות, בטיחות ונגישות
גמיש ומשתנה בהסכמים בין הסוחרים גודל הדוכנים אחיד, יוגדר ברישום
חלקי, מאולתר וביוזמת בעלי הדוכנים קירוי גג מלא שיהפוך את השוק לחלל סגור
ישנות, פיראטיות לעתים תשתיות חשמל, מים וביוב שיפוץ ושיוך לכל דוכן

לדברי מוטי משולם, בעל דוכן בחלק הצפוני והמוסדר־יחסית של השוק, נציגי העירייה כבר עוברים בשוק ומזרזים סוחרים לחתום על מסמכים שמאשרים את הסכמתם לגודל הדוכן כפי שהוא מופיע ברישומי העירייה. "אמרו שאם לא אחתום עלול להיות מאוחר מדי, והבטיחו שהחתימה היא רק על המידות", אומר משולם. לדבריו, הודגש בפניו שחתימתו אינה הסכמה להיבטים אחרים שהתוכנית מכתיבה, אך בהינתן הבעלות המפוקפקת והתוכנית שכבר אושרה בלי שיתוף הסוחרים עד כה, ספק אם העירייה זקוקה להסכמת הסוחרים בעניין זה ובכלל.

מוטי משולם
מורן מירב

"בעירייה אומרים שזה שיפוץ, אבל זה קלקול"

כך או כך, במוסדות התכנון של העירייה יש כבר לוחות זמנים למימוש התוכניות, ובכללן שינויים משמעותיים במראה השוק. עיצוב השוק הופקד בידי משרד האדריכלים הירושלמי מנדי רוזנפל, שעובד על התוכנית בסניף התל אביבי שלו, הממוקם ביפו.

בין היתר מתוכננת סגירת הרחוב הראשי של הכרמל בגג מאוחד וקבוע; בניית דוכנים בעיצוב חדש ואחיד; העתקה של דוכנים ממקומם הנוכחי כדי לסדר רשת דרכים ומעברים מאורגנת; קביעת פתחים ברורים לכניסות ויציאות אל אזור השוק וממנו; חפירת חניון רב קומות ל–1,000 מכוניות, הכולל דרגנועים ומסועים; הקמת מרכז לוגיסטי לגוף חדש בשם "מינהלת השוק"; וכן מתקנים ממוכנים לפינוי פסולת, הקמת שטחי משרדים ושיפוץ תשתיות.

התוכנית כוללת גם תוספת בנייה לגובה של מגורים בבתים הצמודים לרחוב המרכזי, ובסך הכל תוספת של קצת יותר מ–300 יחידות דיור, כ–3,000 מ"ר של שטחי תיירות, והסדרה של 17 אלף מ"ר לשימושים עסקיים, משרדיים ומסחריים, חלקם ככל הנראה מבטאים את הסדרת המצב הקיים בשטחי ציבור ודרכים כפי שתואר לעיל.

לפי לוח הזמנים המופיע במסמכים המעודכנים ביותר במוסדות התכנון של העירייה, עד סוף 2017 יסתיימו הבדיקות הפיזיות הנדרשות להשלמת תוכניות מפורטות לביצוע. התוכנית תובא לאישור הוועדה המקומית בפברואר 2018 והמכרזים למימוש השינויים בבינוי ותשתיות יתקיימו אחרי קבלת ההיתר בוועדה המקומית. העבודות יתחילו ביוני 2018 ומתוכננות להסתיים בתוך שנתיים וחצי, ב–2021 — בתום חפירת החניון התת־קרקעי והקמת המרכז הלוגיסטי על חשבון השטח הפתוח הסמוך לשוק מכיוון הים.

בפגישות שקיימה העירייה עם סוחרי השוק הוצגו הדמיות שהמחישו את השינוי המתוכנן — אך אלה הרתיעו את הקהל. "בעירייה אומרים שזה שיפוץ, אבל זה קלקול", אומר גבריאל. "שוק הכרמל ייהפך לקניון עזריאלי, והם רוצים לשכנע אותנו שזה טוב. יש מספיק קניונים, יש גם קניון גינדי. כבר 50 שנה אני כאן — שוק הכרמל ואני היינו בתל אביב לפני רון חולדאי. השינוי יקבור אותנו".

אהרון גבריאל
מורן מירב

"בהדמיות השוק נראה כמו בית קברות"

חברת המועצה וסגנית ראש העיר מיטל להבי, המתגוררת בסמוך למתחם, אומרת ששוק הכרמל הוכיח את עוצמתו הכלכלית עוד לפני הקמת העיר תל אביב והוא מוכיח אותה עד היום. לדבריה, הביקוש הגואה לקרקע שסביבו הופך אותו ליעד שעלול להיכבש בידי כוחות נדל"ן. "תיכף יבואו המיליונרים לגור פה ולא יאהבו את מה שהם רואים מגובה המגדל".

להבי מצביעה על תרומתו הייחודית של הכרמל לתעסוקה העירונית: "תל אביב אינה רק היי־טק וסטארט־אפים. צריך לטפל בהתיישנות התשתית בפיצנטה. השוק נותן פרנסה לשכבות אוכלוסייה שבהיעדרו לא תהיה להן תעסוקה אחרת. אם יהפכו את הכרמל למקום יקר וסינתטי, כולם יפסידו".

משולם מעיד כי תגובות הסוחרים להדמיות שהציגה העירייה היו קשות: "אמרנו שזה נראה כמו בית קברות, והם כיבו מיד את השקופית". בקשות של סוחרים לקבל הדפסות או קבצים של התוכניות כדי להתעמק בהן ובמראה העתידי של השוק נתקלו בסירוב, בטענה כי "אין תוכניות והכל עוד פתוח".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#