הכלל החדש בהגרלה הגדולה של מחיר למשתכן: מי שלא יממש זכייה - יוסר מהרשימה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הכלל החדש בהגרלה הגדולה של מחיר למשתכן: מי שלא יממש זכייה - יוסר מהרשימה

בהגרלות קודמות זוכים רבים ביטלו את זכייתם, לאחר שלא בדקו אף אם יש להם את הסכום הנדרש ■ במכרז החדש, הכולל 15 אלף דירות, נוסח כלל שלפיו זכייה ביישוב אחד מבטלת מועמדות ביישובים אחרים

92תגובות
שר השיכון והבינוי, יואב גלנט, בהכרזה על הגרלת הענק של מחיר למשתכן
קובי גדעון / לע"מ

במטה הדיור ובמשרד האוצר האווירה אופטימית: המכרז המרוכז של מחיר למשתכן לכ-15 אלף יחידות דיור מוזלות זוכה לפופולריות. בתוך פחות משבועיים מאז ההכרזה עליו, נרשמו למבצע כ-75% מכלל הזכאים, למרות הביקורת המתמשכת עליו. ייתכן כי חלק מההיענות הנרחבת של הציבור נובעת מהפקת לקחים של מארגני התוכנית, שהצליחו הפעם לשכנע את הזכאים ברחבי ישראל כי יש סיכוי ריאלי לזכות בדירה בהנחה - וגם לתכנן באופן מושכל את השתתפותם במבצע.

בניגוד לעבר, ההגרלה הגדולה מחייבת את הזכאים לחשב את צעדיהם מראש. ההחלטה הראשונה של הזכאים היא היכן באמת הם היו מעוניינים לרכוש את הדירה. עד עכשיו התרשמו אנשי קבינט הדיור ויזמים שזכו בהגרלות כי אנשים נרשמו להגרלות באווירה של קזינו, שלפיה "אם נזכה נראה כיצד ממשיכים. אם לא נזכה - לא נורא".

לאווירה הזאת היו השלכות: האחת, גל של ביטולים - אמנם פעמים רבות זוכים ביטלו מכיוון שהדירות לא התאימו לצורכיהם, מפני שיזמים הציעו דירות המתוכננות לא טוב, ותנאי מימוש ההגרלה היו נוקשים ובעייתיים. ואולם פעמים רבות התגלתה תופעה של חוסר רצינות: הזוכים פשוט לא עשו "שיעורי בית".

כך למשל, רבים לא בדקו את היכולות שלהם לעמוד במחירים המוצעים. בסקר שערכו מארגני מחיר למשתכן התברר לתדהמתם כי 17% מהזוכים כלל לא ידעו מהו המונח הון עצמי. כמו כן, הזוכים סימנו ללא מחשבה ובדיקה את האזורים של ההגרלות שבהן השתתפו. זכאים נרשמו במעין זלזול - באישון לילה, להגרלה וירטואלית במחשב, כאילו מדובר בקזינו או בפיס, ולא במוצר שצריך לשלם עליו לעתים אף יותר ממיליון וחצי שקל.

שר האוצר, משה כחלון, מכריז בשבוע שעבר על מכרז מחיר למשתכן ל–15 אלף דירות
עופר וקנין
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

זכאים רכשו דירות באזורים שלא ביקרו בהם - כדי להשכיר אותן

היבט אחר לאווירה הקלילה הזאת היה רכישות ספקולטיביות של צעירים, שלא באמת התכוונו להתגורר ביישוב שבו הם זכו בהגרלה, אלא להשכיר את הדירה ולהמשיך לגור בשכירות במקומם. חלק ניכר מהם לא ביקרו באזורים שבהם זכו דירות, לא ביצעו בדיקות של מחירי דירות יד שנייה, דמי שכירות, ביקושים לשכירות, ואף לא בדקו גובה ההנחה האמיתית שקיבלו.

מארגני מחיר למשתכן אמנם נוקבים בגובה ההנחות — כך למשל, במודיעין הן מגיעות לחצי מיליון שקל, ברעננה עד 400 אלף שקל, בהרצליה עד 700 אלף שקל ובנתניה עד 300 אלף שקל — אבל מסיבות שונות לא פעם יש הפרשים ניכרים בין גובה ההנחות המחושבות על ידי אנשי מחיר למשתכן לבין גובה ההנחות בפועל. אחת הסיבות היא שההנחות המחושבות על ידי אנשי מחיר למשתכן נמדדו על סמך מחירי הדירות באמצע 2015.

מעבר לכך, אי־אפשר להתבסס רק על ההנחה המוצהרת של מארגני מחיר למשתכן בחישובי הכדאיות לרכישת דירה במסגרת המבצע. השמאי אהוד המאירי, שבדק את הנושא בעבור TheMarker, מנה את ההגבלות המאפיינות את רכישת הדירות במחיר למשתכן, לעומת רכישת דירות מקבילות בשוק החופשי. המאירי תימחר את אלמנט חוסר הוודאות של הזוכים באשר לדירות שיקבלו; התכנון הלא אופטימלי ואיכות הבנייה, בהשוואה לדירות שנמכרות באותה סביבה בשוק החופשי; הסדרי התשלומים לקבלנים במסגרת המבצע הנוחים פחות לזכאים, לעומת השוק החופשי; הצמדת מחיר הדירה למועד שבו נרכשה הקרקע על ידי הקבלן; וחוסר יכולתם של הזוכים למכור אותה במשך חמש שנים ממועד סיום הבנייה.

המאירי העריך את כל ההגבלות ב–19% בממוצע ממחיר דירה רגילה הנמכרת בסביבה הרלוונטית. עם זאת, מדובר במעין נוסחת אצבע בלתי־מחייבת, שרכיביה צריכים להיבדק פרטנית על ידי המשתתפים בהגרלות השונות. אבל כאמור, רבים לא טרחו אפילו לעשות בדיקות בסיסיות לגבי תנאי הרכישה, מצב השוק והאפשרויות שלהם לעמוד במחירים.

כתוצאה מכך, נוצרו מצבים מביכים שבהם קבלנים הזמינו אולמות לעשרות זוכים בהגרלות שלא התמלאו אפילו בחצי, ושל פניות של מארגנים לעתים למאות אנשים שהיו בתור בהגרלות — שאף הם ביטלו את הזכיות. חוסר הרצינות של הזוכים גרם לזילות המבצע, לעיכובים במימושים שלו במקומות שונים, ובמקרים מסוימים אף עלה חשש שהביטולים פגעו במוניטין של הפרויקט ללא סיבה.

.

הפרשי המחירים בין הפרויקטים בחיפה מגיעים ל–40%

ואולם ההגרלה הגדולה מחייבת את המשתתפים לחשב את צעדיהם בקפידה. לפי הכללים, משתתף רשאי להגיש מועמדות להגרלות בשלושה יישובים. אם הוא זוכה באזור שהוא אינו מעוניין בו או אינו מסוגל לממש בו את זכייתו — הוא מאבד את השתתפותו בשני היישובים הנוספים שבחר.

עיקרון זה חשוב ביותר, מפני שההגרלות אינן נערכות במקביל, אלא מתוכננות להתבצע לפי גודל היישוב, מהיישוב בעל מספר התושבים הרב ביותר (חיפה), ליישוב עם מספר התושבים הנמוך ביותר (חריש). במקרה שבו משתתפים רשמו את עצמם להגרלות בחיפה וזכו בהן, הם מוסרים משאר ההגרלות, ובכך משפרים את סיכויי הזכייה של המשתתפים בשני היישובים הנוספים שבהם בחרו כאופציות נוספות.

מכיוון שהמגרילים יכולים להירשם לכל פרויקט בכל עיר, הם יכולים באופן תיאורטי להשתתף בעד 31 הגרלות, אבל גם כאן עליהם לגלות הבנה בהפרשים בין המחירים בכל הפרויקטים, הנעים בדרך כלל בין עשרות למאות שקלים למ"ר. במחיר הסופי של הדירה ההפרשים יכולים להגיע ליותר מ–5% מערכה — המהווים עשרות אלפי שקלים.

ההפרשים בין הפרויקטים בחיפה שוברים שיא ומגיעים ל–40%. הסיבה: הפרויקט הזול מבין השניים שמוגרלים נמצא בשכונה הלא מבוקשת קרית אליעזר, ואילו הפרויקט היקר נמצא בשכונת רמת אלמוגי, הנחשבת איכותית. לפיכך, סביר להניח שרבים מהנרשמים להגרלות בחיפה יירשמו רק לאחת מההגרלות.

לא תמיד מובטח יתרון לבני המקום

ההבחנה בין בני המקום לבין כאלה שאינם בני המקום מבוצעת כמענה לדרישת ראשי העיריות מהממשלה לשריין לבני המקום דירות, כך שיובטח שלפחות 20% מהזוכים יהיו מקומיים.

האם זה טוב לבני מקום המשתתפים בהגרלות? בנקודת הפתיחה של ההגרלות נראה כי ברוב המקרים מצבם של בני המקום טוב יותר מבחינת הסיכוי לזכות בדירות מוזלות. כך למשל, בנקודת הפתיחה, הסיכוי של תושבי הרצליה לזכות בדירה גבוה בהרבה משל אלה שאינם תושבי העיר. אבל לעתים בני מקום רבים מתמודדים על מספר דירות קטן, מה שמצמצם את סיכויי הזכייה שלהם. כך קורה למשל בראשון לציון, בבאר שבע ובחיפה. עם זאת, חשוב להדגיש כי במקומות שבהם יצליחו יזמים להגדיל את מספר הדירות בפרויקטים, תוקצה 45% מהתוספת לבני המקום.

לפיכך, אי־אפשר באמת לחשב את סיכויי הזכייה של המשתתפים בהגרלות השונות, וגם הסיכויים בטבלה שבעמוד זה הם רק אומדן גס, שמטרתו לסייע למתלבטים להגיע להרכב הנכון מבחינתם. יש בהחלט מקרים שבהם הזכאים יעדיפו להסתפק בפרויקטים הנמצאים בעיר שבה הם מעוניינים להתגורר, ויגיעו למסקנה שלא כדאי לבחור בערים שלפניה בסדר ההגרלות.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#