קיבלתם הטבה במימון הדירה? תבדקו אם היא מתאימה לכם - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

קיבלתם הטבה במימון הדירה? תבדקו אם היא מתאימה לכם

חברות הנדל"ן זנחו את המבצעים שהעניקו לרוכשים מתנות כמו ריהוט ומכשירי חשמל לטובת מבצעי מימון, לנוכח צורכי הלקוחות הטבות המימון השונות מפתות, אבל לעתים אינן משתלמות בטווח הארוך ■ כך תבדקו איזו הלוואה מתאימה לכם

3תגובות
יריד דירות בתל אביב. מרבית פתרונות המימון מיועדים לרוכשים הנדרשים לשלם במקביל משכנתא על דירה ישנה או שכר דירה
תומר אפלבאום

ענף הנדל"ן בכלל ומצוקת הדיור בפרט נמצאים במרכז העניינים בשנים האחרונות, אבל בפועל - כשמחירי הדירות עולים לצד עלייה ביוקר המחיה — לא רבים זוכים לרכוש דירה או לשפר דיור, והתחרות בין חברות הנדל"ן על הרוכשים המעטים גוברת. תדלוק נוסף לתחרות מגיע מצד מכרזי מחיר למשתכן, שאמנם מכניסים לשוק ביקושים חדשים, אך מושכים בחלק מהמקרים גם רוכשים פוטנציאליים מהשוק החופשי.

כדי לתת מענה לחלק מהבעיות שבהן נתקלים רוכשים של דירות ראשונות או משפרי דיור, חברות הנדל"ן מציעות מבצעים שונים. בעבר המבצעים התמקדו בעיקר במתנות כמו ריהוט, מכשירי חשמל, מבצעי חבר מביא חבר וכיו"ב. ואולם כיום המבצעים הנפוצים ביותר הם דווקא מבצעי מימון, הנובעים מהצורך של הרוכשים בתנאי מימון נוחים. עם זאת, למבצעי המימון משמעויות שונות שהרוכשים לעתים אינם מבינים, ואף שמדובר בהטבה, היא עשויה להיות רלוונטית פחות לקונים שונים. יש רוכשים שעדיף להם לוותר על הטבת המימון שמציעים חברות הנדל"ן, ולקבל הטבה אחרת המתאימה יותר לצורכיהם.

מרבית פתרונות המימון מיועדים ומתאימים לרוכשים הנדרשים לשלם במקביל משכנתא על דירה ישנה או שכר דירה. הרוכשים האלה נתקלים בבעיה בתקופה שבין חתימת החוזה למועד הכניסה לדירה החדשה, שבה הם נאלצים לשלם על שתי דירות במקביל. פתרונות המימון השונים נותנים את המענה לבעיות אלה.

.

מבצעי 20/80 - מספר ההטבות מוגבל; חפשו יזם איתן פיננסית

במבצעי 20/80 הרוכשים משלמים 20% במועד הרכישה ואת היתרה בסמוך למועד האכלוס. כך יכולים הקונים לדחות את מרבית התשלום עד לאחרי המכירה של הדירה הישנה, או ליטול את המשכנתא על הדירה הראשונה בסמוך לתאריך הכניסה לדירה. אף שאפשרות זו אטרקטיבית בעבור חלק גדול מהרוכשים, היא בדרך כלל מוגבלת, משום שהיזם מעדיף לממן את עלויות הקמת הפרויקט מתקבולים מרכישת דירות, ומצבעים כאלה מעכבים את התקבולים. גם הבנקים, המעניקים ליווי בנקאי לפרויקט, מגבילים את השימוש במבצעים מסוג זה.

במרבית המקרים, מבצע מסוג זה יכלול מספר מוגבל מאוד של דירות. אף שלכאורה מדובר במבצע אידיאלי, יש שני דברים שחשוב לשים לב אליהם בנטילת מבצע כזה: הראשון הוא איתנות היזם — יזם שאיתנותו הפיננסית אינה גדולה ומציע מבצע מסוג זה באופן נרחב, עלול להיקלע לבעיה שתתגלגל ללקוחות. הנדבך החשוב השני הוא שינוי בתנאי השוק — לרוכש עצמו צריכה להיות מודעות לכך שתנאי השוק, כמו מדד תשומות הבנייה ושערי הריבית על המשכנתאות, עלולים להשתנות סמוך למועד האכלוס, מה שעלול לייקר את העלות הסופית של הרכישה.

ניסיון העבר מלמד כי מדד תשומות הבנייה עולה בקצב ממוצע של 1.1% לשנה (לפי ארבע השנים האחרונות). עם זאת, היו גם שנים שבהם מדד תשומות הבנייה עלה בשיעורים גבוהים בהרבה. בנוסף, בשנתיים האחרונות הריבית על המשכנתאות נמצאת במגמת עלייה — כך שמי שרכש את דירתו לפני שנתיים־שלוש באמצעות מבצע 20/80, ועכשיו עליו לנטול משכנתא, עשוי לגלות שיתרת החוב על הדירה התייקרה, עקב ההצמדה למדד תשומות הבנייה, וכי קשה יותר לקחת כיום משכנתא.

הלוואה מסובסדת - היזם משלם את הריבית

הלוואה מסובסדת היא אפשרות מימון נוספת הנפוצה בשוק הדיור. במבצע זה הלקוח מקבל הלוואה מבנק לצורך מימון חלק מהקנייה, כשהיזם משלם מראש את הריבית על ההלוואה. בדרך כלל ההלוואות האלה ניתנות לשנה־שנתיים, כשבמועד פירעון ההלוואה, הלקוח נדרש לפרוע או למחזר את ההלוואה, ולעבור למסלול של משכנתא רגילה. היזם מצדו אמנם משלם את הריבית לבנק, אך נהנה מהקדמה של תקבולים לחשבון הפרויקט, ובכך מקטין את סך האשראי ואת עלויות המימון של הפרויקט. ואולם, בדומה למבצעי 20/80, הרוכש חשוף לשינויים אפשריים בתנאי הריבית העתידיים, שיהיו נהוגים בשוק המשכנתאות במועד נטילת המשכנתא העתידית.

הלוואה מסובסדת מתאימה בעיקר לרוכשים המוכרים דירה וקונים דירה חדשה. היא מאפשרת לקבל גישור על סכום כסף, מהשלב שבו חתמו על חוזה הדירה ועד השלב שבו ישלימו את מכירת הדירה הקודמת ויסלקו את המשכנתא הרובצת עליה. ההלוואה הזאת מתאימה גם לרוכשי דירה ראשונה המתגוררים בשכירות, ומעוניינים להמתין עם נטילת המשכנתא.

מבצע צ'קים - אינם מורכבים והסיכון בהם נמוך

מבצעי צ'קים שנקראים גם החזרי שכר דירה, החזרי משכנתא או המשכנתא עלינו, מבוצעים בדרך כלל באמצעות יזמים הנמצאים כבר בשלב הבנייה, ומטרתם לעודד רוכשים פוטנציאליים באמצעות תמריץ כספי. במבצעים אלה היזם משלם לרוכשים תשלום חודשי קבוע, שעוזר להם להתמודד עם תשלום חודשי כפול של שכירות או משכנתא, במקרה של מעבר דירה. במבצעים מסוג זה הרוכש נהנה מוודאות הנובעת מקיבוע ריבית המשכנתא שלו, ונמנע מחשיפה לעלייה של מדד תשומות הבנייה. היזם מעניק הטבה, אך המבצע אינו מכניס את היזם לסיכון תזרימי, מאחר שאינו נדרש לדחות תשלומים.

מבצעי מימון הם דבר חיובי, המאפשר לרבים לרכוש דירה, באמצעות עלויות מימון נמוכות יותר וסיוע בעמידה בכפל תשלומים בזמן ההמתנה לכניסה לדירה. עם זאת, הכדאיות של מבצעים אלה אינה מוחלטת בעבור כל רוכש, ולכן יש לבחון את הכדאיות בעבור כל אחד מהרוכשים בהתאם למצבם.

כך למשל, רוכשים המגיעים עם הכנסה חודשית פנויה כשסביבת הריבית נמוכה יחסית, עשויים להעדיף כפל תשלומים ונטילת משכנתא בשלב מוקדם בתנאי ריבית נוחים על המבצעים שמציעים היזמים. מעבר לכך, שינויים בתנאי הריבית ובמדדים שונים, כמו מדד תשומות הבנייה, עלולים לגרום לכך שחלק מהמבצעים ייראו משתלמים לטווח הקצר, אבל בטווח הארוך האטרקטיביות שלהם עלולה להיפגע, עקב דחיית תשלומים והחשיפה לעליות של מדדים ושל ריביות.

הכותב הוא מנהל מחלקת מימון בחברת הנדל"ן אזורים

יובל וייסמן


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#