מדוע המגזר העסקי אינו משקיע במיזמי דיור להשכרה ארוכה?

כל עוד הרווח ממכירת דירה והחזר ההון המושקע עולה בהרבה על זה שבמודל השכרה כלשהו, לא יוכל להיווצר תמריץ לבנייה להשכרה למגורים ■ לראיה, את שוק המשרדים להשכרה אין צורך לתמרץ, מפני שהשכירויות בו כיום הן 7%–8.5% לשנה משווי המשרד

אהוד המאירי
בניינים
צילום: עופר וקנין

הממשלה מתלבטת לאורך השנים כיצד לעודד את המגזר העסקי לבנות דירות להשכרה. באחרונה הועלתה הצעה, שלפיה יזם או קבלן הבונה פרויקט להשכרה יקבל זיכוי מע"מ על כל עלויות הבנייה, אף שהדירה לא נמכרה אלא רק מושכרת. כמו כן, הוצע כי שיעור מס הכנסה על דמי השכירות לא יהיו יותר מ–6% כשמודבר בהשכרה ארוכת טווח.

נניח שיזם בונה דירה שמחירה 1.5 מיליון שקל, האם כדאי לו למכור או להשכיר בתנאי המיסוי המיטיבים?

נבחן שלושה מצבים: הראשון, אדם שרכש את הדירה להשקעה, ומשכיר אותה לטווח בינוני. המשכיר מצפה לתשואה של 3.5% — דמי השכירות הממוצעים כיום בשוק, במקרה שלנו שכירות חודשית של 4,375 שקל. סכום זה פטור ממס. אם נחשב עלויות שונות בשיעור 10%, מתקבלת תשואה שנתית של 3.15%. האם המשקיע יסתפק בזה? בוודאי שלא. הוא מצפה לרווחי הון, הנובעים מעליית ערך הדירה לאורך השנים — עלייה שהוכיחה את עצמה בשנים האחרונות. עם זאת, יש לזכור כי לא לעולם חוסן, וכי יש גם תקופות של שפל.

המצב השני, היזם מכר את הדירה ששטחה 100 מ"ר ב–1.5 מיליון שקל. המחיר כולל מע"מ, רווח, עלויות בנייה ועלות הקרקע. ניתוח המחיר בכפוף להנחת רווח בשיעור 15% על העלויות, המגיע ל–167 אלף שקל, מציג עלויות בנייה של 600 אלף שקל, ומרכיב קרקע של 515 מיליון שקל. כשהיזם ישקול את השכרת הדירה לטווח ארוך (או אפילו לצמיתות) בכפוף להטבות המס, ולאחר קיזוז המע"מ, יתקבל סך ההשקעה בעלויות בנייה ובקרקע של 1.115 מיליון שקל. מול השקעה זו היזם יכול לקבל הכנסה מדמי שכירות של 4,375 שקל לחודש, ולאחר פחת, הוצאות ניהול והוצאות נוספות תתקבל הכנסה שנתית חייבת במס בסך 35,250 שקל. לאחר מס בשיעור 6%, ההכנסה נטו היא 33,150 שקל — תשואה של 3%.

האם סביר שהיזם יסתפק בתשואה כזאת? נבדוק אם הוא בכלל כיסה את ההשקעה. מהיוון דמי השכירות נטו ב–5% מתקבל ערך נוכחי של 663 אלף שקל, מול השקעה בבנייה ובקרקע של 1.115 מיליון שקל. לפיכך, לא כדאי להשקיע בבנייה להשכרה בתנאים אלה, כשמכירת הדירה מביאה ליזם גם רווח וגם החזר של כל ההשקעה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

נבחן גם מצב שבו הקרקע נמסרת ליזם ללא תמורה. בתנאים אלה, ההכנסה נטו היא כמו במצב הקודם, 33,135 שקל לשנה, מול השקעה בבנייה בלבד של 600 אלף שקל. התשואה נטו המתקבלת, 5.5%, מכסה את ההשקעה (היוון ההכנסות הצביע על ערך נוכחי של 663 אלף שקל).

לפיכך, כל הצעה לעידוד הבנייה להשכרה צריכה להיבחן מול נתוני שוק ומצב שוק. כל עוד הרווח ממכירת דירה והחזר ההון המושקע עולה בהרבה על זה שבמודל השכרה כלשהו, לא יוכל להיווצר תמריץ לבנייה להשכרה למגורים. לראיה, את שוק המשרדים להשכרה אין צורך לתמרץ, מפני שהשכירויות בו כיום הן 7%–8.5% לשנה משווי המשרד.

מנגד, תשואה במגורים מוגבלת ברמת ההכנסות של השוכרים, ולכן כשבוחנים את ההכנסה הממוצעת, מתברר כי התשואה הממוצעת במגורים אינה יכולה לעלות על 3.5% לשנה. לכן, כל בנייה עסקית להשכרה לטווח ארוך, בשונה ממשקיע פרטי המצפה לרווחי הון, לא תוכל לצאת לפועל בלי העמדת קרקעות המדינה ליזמים במחירים מסובסדים או אפילו בחינם, תלוי באזור, כדי להקים שוק שכירות לטווח ארוך.

הכותב הוא יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות'

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker